走进苏州万象天地，洞察姑苏新视野下的商业新趋势

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 李磊

图片来源 · 项目官方

9月22日，赢商网“百川同势·消费向新”全国联动城市商业沙龙苏州站暨赢商通线下沙龙走进苏州万象天地成功举办，沙龙以“姑苏新视野，洞察新消费”为主题，围绕消费变局下的市场新趋势、商业空间的新表达，以及项目与品牌之间如何走向更高质量协同展开交流，共同寻找线下商业的增长点。

现场吸引来自苏州万象天地、苏州华贸中心、邻里中心、恒泰商管、歌林集团、珠海万达商管苏州城市公司、达志腾商管、无锡新泽文商旅、园区永旺梦乐城、苏州金地广场、苏州竹辉环宇荟、苏州光合公元、石湖金陵广场、苏旺商务中心、南京锐辰、圣可尼、DQ、喜茶、Yasiko延边饭店等20余个项目与品牌代表嘉宾共同参与。

01.

走进苏州万象天地

一座城市级商业人文高地与潮流地标

活动伊始，在苏州万象天地项目方带领下，与会嘉宾深度走访这座集潮流、生活方式与社交体验于一体的城市级商业新地标。

苏州万象天地坐落于姑苏区阊门外，商业体量约14万平方米，坐拥地铁2号线上盖便捷交通，毗邻山塘街、西园寺、寒山寺、留园等苏州核心景点。项目所在苏州华贸中心为约78万平方米的地标综合体，聚合超甲级写字楼、丽思卡尔顿酒店、万豪旅享家公寓、姑苏里服务公寓酒店、H+美术馆等多元业态，构建“文化复兴核”与“潮流活力核”并存的双核心商业体系。

项目以“一街一巷四广场”为整体格局重塑苏州商业空间体验。高街汲取江南水乡肌理与潮流品牌灵感，营造移步异景的沉浸式游逛体验；“银杏广场”“时光广场”“艺文广场”“里巷广场”四大主题广场串联文艺事件与城市界面，打破传统商业空间边界感。

基于“MALL+街区”的独特形态，苏州万象天地汇聚340家高品质品牌，覆盖潮流户外、国际美妆、品质生活、餐饮社交、数码旗舰、年轻潮玩等多元业态。其中城市首店、城市旗舰店或概念店等高能级门店占比超50%，餐饮首进品牌超80%。品牌阵容涵盖华为江苏最大门店、MUJI城市首家概念店、SONY苏州直营店、特斯拉全国科技旗舰店，以及Lancôme、ESTEE LAUDER、HR赫莲娜、LA MER、YSL等近20家国际美妆品牌，同时引入POPMART城市旗舰店、Tagi、Sanrio等艺术潮玩品牌。

两大开放式主题街区各具特色：高街聚焦户外运动与潮流品牌，引入DESCENTE、KOLON、SALOMON江苏最大门店、FILA ICONA苏州首店、NIKE STYLE L1苏南首店、adidas Originals FDD苏南首店等，打造全场景户外业态组合；里巷汇聚Chili's江苏首店、O'eat苏州首店、COMMUNE·X苏州首店、麻布屋江苏首店、T9苏州首店等超80%首进餐饮品牌，以“日咖夜酒”的松弛氛围构建全时段社交理想空间。室内创新打造三大主题街区：融合苏州戏台文化的“登台”主题空间、地下潮牌街区，以及融合本地老字号与首选小吃的“shí集”。

苏州万象天地重构了苏州核心区高品质商业综合体的形态，让多元业态与文化、艺术、自然相互交融，将当代美好生活的无限想象具象化为可感知、可参与、可共鸣的公共空间体验。作为城市级商业人文高地与潮流地标，苏州万象天地为古城姑苏注入全新动能。

02.

权威报告分享

洞察上半年全国零售商业消费新趋势

随后，赢商股份大数据中心总经理仲文佳为大家分享了《2026年上半年全国零售商业消费新趋势》。该报告基于赢商长达16年、覆盖全国212个城市、3000多个商圈及9000多家集中式商业体的数据沉淀，结合标杆案例，为现场嘉宾带来深度解读。

报告指出，2026上半年新开业114个项目，总面积726万㎡，购物中心增速持续放缓，存量调改成为主题，并呈现“高线小而精、下沉大而全”的差异化格局。体量与数量同比双降。增量收缩下，存量调改项目占比升至41%，高线城市走“小而精”，下沉市场走“大而全”。聚焦苏州市场，苏州存量商业体量位居全国第6，上半年新开8个商场中，存量改造项目占据一半。

市场运行持续分化。上半年客流增速5.7%，继续放缓；商业二线及以上城市客流增速连续三年下滑，三线及以下城市在2025年触底后回暖。空铺率数量、面积双升，首层租金环比微降0.6%，供给过剩使品牌议价权提升，业主以租金让步换取出租率。

消费与业态加速重构。零售净增率转负，餐饮增速连续收窄，生活服务平稳，儿童亲子持续承压，文体娱冷热两极。增长集中在运动户外、新国潮、健康疗愈、地方细分菜系、小漂亮饭、情绪消费等垂直赛道。

首店经济成为重要抓手。餐饮、零售主导，饮品、女装、烘焙甜品居前；日料、中式简餐、垂类3C、珠宝配饰、英伦鞋类增长显著。智能机器人品牌从快闪升级为商圈首层旗舰店，策展型AI集合店涌现；泛文旅项目以“高首店含量”形成目的地吸引力。确定性增长来自存量调改、细分赛道、体验创新与首店首发运营能力。

随后，赢商股份苏皖区域总经理单秋越着重介绍了“百川同势·消费向新”2026城市消费生态大会暨零售业创新发展论坛的整体规划。

03.

先锋对话

苏州商业如何求变求新？

在本次沙龙主题对话环节，嘉宾围绕消费变局下的市场新趋势、商业空间的新表达，以及项目与品牌之间如何走向更高质量协同展开对话交流。

（以下按嘉宾发言顺序整理）

■苏州万象天地项目方：从功能满足到情绪共鸣，是读懂年轻消费者的关键。消费者为什么愿意来、愿意留，取决于空间、品牌、内容能否协同。空间设计把“逛商场”做成一段苏式游园，用移步换景、街巷广场、外摆绿植营造松弛感；品牌组合瞄准“愿意逛、愿意买、愿意晒”，以潮流旗舰、户外运动、美妆、科技和潮玩饰形成年轻能量；推广活动锚定情绪切口，用潮流艺术装置、IP主题展、青年文化演出及城市微醺社交等参与感内容回应不同情绪。当商业空间成为承载欢聚、表达与松弛的城市公共场域，情绪共鸣便自然发生。

在地化不是贴几个苏州符号，而是把城市气质、生活方式转译为可感知、可参与的商业内容。项目以“文化复兴核+潮流活力核”双核体系，将苏州园林“游园”体验转译成现代商业空间。“登台”集合苏州博物馆艺术品商店、吴物、木樨堂等苏式好物，并联动本地主理人孵化新品牌；在运营中引入昆曲、评弹、非遗工坊、轧神仙、荷花水市等，让文化从“被展示”变为“被使用”。老商圈回归靠的不是怀旧，而是带来新的生活方式。

做厚一个场，关键是推动品牌从入驻者演进为内容共创者。筹备期以“共创店型”替代“标准店型”，让单店既有品牌个性，又融入整体游逛体验；落地期推动差异化表达，如SALOMON、FILA、MUJI、宝得意、chillmore等结合城市气质做特色店型；运营期持续与品牌共创活动，如兰蔻“夏日俱乐部”、YSL“勿扰酒店”等。筹备筛选、落地表达、运营激活三者动态循环，使商业场域兼具稳定品质与持续生长的内生活力。商业空间的价值，正在从交易场所转向城市公共场域和内容发生地。

■圣可尼品牌CEO陈居声：零售品牌竞争逻辑已从最初的产品力、渠道力、营销力转向以审美价值、情绪价值和认知价值为主的价值思维。传统品牌力必须升级为价值思维，否则很难应对渠道和客群变化。

女装行业尤其明显。中大淑女装从去年下半年到今年出现断崖式下滑，传统百货渠道式微，品牌必须向精品女装、年轻客群和购物中心渠道转型。但年轻消费者不是按年龄划分，而是按思想、灵魂和生活方式划分。85后、90后仍是重要消费群体，品牌的内容、设计、推广要与其成长经历、童年记忆和情绪共鸣连接。高级、高大上的表达已不稀缺，有趣、有温度、有共鸣的内容更能触达年轻人。

品牌专业层面，核心是差异化。中国商业擅长1到100，不擅长0到1，品牌同质化严重。品牌要讲真实、独特的故事，实现拟人化，形成独特人格魅力。品牌要以市场为导向，持续研究消费者所见、所闻、所感，所有设计、品宣、面料、色彩都要围绕统一基调，找到独一无二的基因，并用年轻消费者能共鸣的方式持续表达，从而与消费者建立链接。

■园区永旺梦乐城项目总麻柄幸嗣：中国商业设施与日本商业设施存在明显差异。中国商户替换率非常快，日本通常为3到6年，中国基本每年都要进行活性化调整。

在集客业态上，双方都以餐饮和食品为主，但日本食品业态更细化，常出现只卖单一品类的专门店。而中国品牌则以产品多元化为特点，但未来也可能向专门品类细化。

日本商业设施往往承担公共设施功能。由于人口减少，政府和社区面临的一些问题会与商业设施共同解决，例如在商业设施中设置图书馆、政府办事处等，将行政功能与购物、商业功能结合；也有公园式商业设施，让居民在购物的同时享受公园功能。

运营模式上，中国商业设施运营部门人数相对较多；日本运营部门人数很少，设计、活动举办等多采用外包形式。

永旺秉持“以顾客为原点”的企业精神，把日本商业在公共性、精细化运营方面的经验带到中国，推动苏州商业市场更多元化，为本地消费者创造更丰富的生活场景。

■南京锐辰创始人孙强：中国零售业正在发生根本性变化。过去是商业推动消费者、引领消费习惯；如今是人口结构、消费结构和消费人群变化，反推商业去思考和改变。年轻消费者的观念、场景需求以及交通便利性变化，正在改变商业形态，在当下的零售环境中，最终决定购买的往往是场景。

中国没有不好的商业，每个商业都有价值，关键在于品牌与项目的定位打造及目标客群的契合度。品牌与项目定位契合，同时能拿到项目合适租赁条件就可以盈利，这样可以与项目共同成长。甲乙方本质是共赢共存，做大做强的核心就是信任。商业的核心就是双方建立长期的信任关系，当长期信任关系建立后，单品牌可以对项目店铺类型升级做旗舰店、定制店等，代理商可以从单品牌走向多品牌合作，实现双方更好的销售增长，反之信任缺失，则没有合作可能。

■邻里中心投资公司总经理陈江：当前商业地产进入存量分化阶段，城市级商业在做减法，社区商业和生活圈商业在做加法，是另一条持续增长的赛道。

社区商业同样需要场景、氛围、环境和品牌，但更关键的是与城市级商业形成差异化，靠强社区服务属性建立竞争力。邻里中心将政府功能与便民刚性需求嵌入商业空间，与周边大型商业体形成差异互补。TOD、POD、SOD等模式，是社区商业未来发展的重要特色，也是提升商业活力和客户黏性的方式。

在品牌方与业主关系上，信任是基础。双方不应是单纯房东与租户的关系，而应通过品牌共同孵化、发展基金、产投基金等方式形成共同体，而非对立面。最终目标都是提升业主资产价值，资产证券化也是社区商业的重要发展思路。

■歌林集团总经理徐会会：实体商业正处在“越来越难，却也愈发能够体现从业者价值”的阶段。于我们而言，这或许不是最好的时代，但却可能是未来一段时间内，我们所能拥有的最好时代。依然坚守在牌桌、深耕在行业当中的每一位同行，都十分了不起。

面对当下的市场环境，核心在于修好内功、做好自己。行业局势从来不是一成不变。浪潮涌来之时，我们既要有迎浪而上的勇气与实力，也要有审时度势、择湾停泊的清醒与智慧。商业竞争，归根到底是体系的竞争。今天赴苏州万象天地考察学习，我深有感触：华润的成功，并非单一项目的偶然出彩，而是整套商业体系的胜利。歌林也一直在不懈打磨，致力于构建属于自己的成熟体系。

路该怎么走？我十分认同张磊《价值》扉页的这句话：“在长期主义之路上，与伟大格局观者同行，做时间的朋友。”

长期主义也是我始终恪守的行事准则。落到资产运营实操上，长期主义绝不等于固守不变。项目定位需要动态校准，因时、因地、因人制宜。我们要坚持向远看、向近看、向外看、向内看：向远看，预判未来消费需求；向近看，在现有客观条件下把事情做到极致；向外看，紧跟行业趋势迭代变化；向内看，回归自身能力底盘与从业初心。

作为赢商股份打造的零售商业B端营销与资源连接服务体系，赢商通持续通过项目研学、案例分享、资源对接等方式，搭建商业项目与品牌之间的交流平台。

赢商通线下沙龙计划走进100个全国具有代表性的商业样本，以项目主理人深度分享、实地探访与闭门交流相结合的形式，推动行业从案例学习走向方法共享，为商业创新提供更多可借鉴的实践经验。目前已成功走进20+项目，包括：上海EKA·天物、重庆万象城、长沙步步高梅溪新天地、南京玄武招商花园城、武汉新天地、青岛嘉年华·海信广场VILLAGE、成都凯德金牛、成都环球中心、长沙汇金天虹、 武汉咸安坊、贵阳青云市集、贵阳阿云朵仓、昆明巡津街、成都东郊记忆、重庆华熙LIVE·鱼洞、武汉江汉路商圈、济南绿地国金天地、苏州万象天地等。

目前，赢商通已链接全国众多商业项目及企业资源，覆盖头部商管企业、连锁产品线项目以及区域标杆购物中心，包括印力、世纪金源、中骏商管、合生商业、中海商业、王府井、来福士、砂之船、杉杉奥莱、益田商业等头部企业旗下代表项目；领展广场、万达广场、吾悦广场、爱琴海、大融城、首开LONG街知名连锁产品线项目；以及北京华贸中心、上海新世界城、广州丽影广场、南京江北虹悦城、济南领秀城贵和购物中心、成都环球中心、贵阳青云市集、昆明公园1903等区域人气购物中心。

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