博鳌特写｜星河智善生活李海若：物业公司数据资产“翻身仗”

观点网 AI正以不可逆的势头，渗透进物业管理的每一个末梢环节，这场变革，不再是温和的演进，而是一次底层逻辑的重构。

但如果只把AI看作“砍成本”的工具，那未免太浅，真正值得追问的，是它在价值等式里，能撬动多大的乘数效应。

八月的海南，博鳌直播间，星河智善生活集团副总经理、运营管理中心总经理李海若，用一组数据重新校准了行业的认知坐标：

“一栋市值30亿元的写字楼，一年物业成本大约1000万元。降本10%，省下100万元；可如果通过服务提升让资产估值上涨5%，那就是1.5亿元——完全不是一个量级。”

从直播间的犀利对话，到大会讲台上的系统推演，李海若在两天内，完成了一场关于物业价值的完整思辨。

他的逻辑层层递进，清晰得近乎锋利：短期，刀刃向内，用AI精控成本，守住服务的基本盘；中期，围绕AI无法替代的“人类特质”，重构空间与体验；长期，则把数据沉淀为资产，重新定义物业与资本之间的对价关系。

在他看来，物业行业的下一个十年，不属于更便宜地服务资产，而属于更有力地创造价值。一场从“成本中心”向“价值中心”的集体迁徙，才刚刚开始。

AI时代的空间重构：一场关于“人”的回归

房地产存量时代的到来，让物业行业曾经依赖的开发红利逐渐退潮。过去那种随增量扩张而自然增长的传统模式，已然走到瓶颈。降本增效与服务升级，不再是一道选择题，而是全行业必须作答的生存题。

正是在这道题的倒逼下，AI以前所未有的速度涌入物业管理的每一个业务场景，推动着行业从人力驱动向技术驱动迁徙。

在星河，这场迁徙已经落地生根：AI工单自动分派、AI客服即时响应、AI视频安防实时预警、智能抄表无感采集……目前，AI技术已覆盖物业管理所涉及的八个核心场景。

“这是一条实现短期降本增效的路线，我们正在积极推进中。”李海若表示。

但如果说这就是AI的全部意义，那无疑低估了它的能量。

李海若的思考，远不止于此：“AI的引入，最浅层的是给公司降本增效。但更深层的影响，在于它正从根本上改变社会经济环境与空间逻辑。”

这句话，像一把钥匙，打开了一次认知的升维。

当AI逐步接管那些标准化、程式化、循规蹈矩的案头工作，一个根本性的问题便浮出水面：人们还有必要像工业时代那样，拥挤在写字楼与CBD的高密度格子间里集中办公吗？

未来的空间将不再只是容纳办公桌的容器，而必须是激发创造力的“场”。那个“场”的核心竞争力，注定要围绕AI无法替代的人类特质来构建——是面对面的情感共鸣，是临门一脚的决策魄力，是天马行空的跳跃性思维，更是多人围坐时激烈碰撞的头脑风暴。

“AI是一步一步推理的，它不具备跳跃性。”顺着这条线索，他描绘出一幅极具反差感的未来图景：常规写字楼里处理标准流程的白领岗位会逐渐减少，而人们将更愿意走向那些能放大人类独特价值的地方。

比如，为了促成多人的协同与思维碰撞，空间需要变得更大，墙面要化作可视化的大屏，装潢要具备视觉冲击力以唤醒沉睡的灵感；为了达成深度的情感交流，空间要营造温馨、松弛的场域，把志趣相投的人重新聚拢；而为了呵护那些稍纵即逝的灵感跳跃，空间又必须切割出私密、安静、优雅的角落，让人彻底沉浸，与内心对话……

这并非纸上谈兵。星河智善生活已率先对旗下租赁空间完成细致的分类与评估，资金与资源正沿着上述方向悄然倾斜、精准投入。

不过，他透露，这仍在试点阶段，是一个长周期的过程，而正在筹备的，就是分布在各小区里的分散式空间。

把空间“拆散”，将服务场景碎片化地嵌入到一个个社区里，让高品质服务在烟火气中与人重新相遇。

如今的星河，正走在两条截然不同、却又互为支撑的道路上：一条扎根眼下的经营管理，用AI工具深挖效率红利，守住服务的基本盘；另一条眺望AI时代的终极走向，用超前的视野重构空间的形态与功能。

降本与价值，当下与未来，两条叙事线在此交汇。

这场从“成本中心”向“价值中心”的集体迁徙，才刚刚翻开序章。而谁先读懂了“人”的不可替代，谁就握住了打开下一个十年的钥匙。

数据资产：一笔比降本增效大几百倍的账

谈到物业如何反哺地产时，李海若在采访中卖了个关子：“具体内容我明天会上会讲，今天先卖个关子。”

第二天，谜底在大会讲台上揭晓。答案不是某种新服务，更不是某种运营方案，而是一套重新定义物业价值的逻辑：数据资产。

“我们做再多的对客服务和经营运营，增加业主的黏性，其实带来的效果还不如让业主的房子增值5%。”

他算了一笔细账：数智化带来的降本增效，在总物业成本中的占比仅为0.3%到2%。物业成本虽然在持有型资产运营总成本中占比高达50%到70%，但总运营成本占资产估值的比重，不过3到5个百分点。

换算下来，一座10万平方米的商业综合体，物业降本2%，对估值的影响只有0.08%。

0.08%，这就是“苦练内功”的天花板。李海若说得直白：想为资产保值增值，必须另辟蹊径。

“我们在做数智化的同时，背后还有一层很重要的价值还没有开发出来。”他提到，“通过数据资产化，我们可以提升资产的价值，也提升资产的流动性。”

这条路径，星河已经率先跑通。第一步是梳理数据资产，第二步是做数据资产质量评价，第三步是价值兑现。结果来得干脆利落，星河的银行授信额度，直接上浮了8%。

“以前我们总以为资产的价值只有实物价值，现在引入建筑数据之后，有了数据价值。建筑最终的总资产，一定是建筑实物价值与数据价值的总和。”

那么，物业公司在数据资产背景下的价值，又该如何定义？

“任何资产运营公司在做资本化或融资授信时，只要用到了数据资产，就一定绕不开物业企业。”

这句话背后，是李海若对物业角色的重新定义。过去，这些数据只用来派工单、查监控、做报表，躺在服务器里沉睡；现在，它们可以被激活、被治理、被定价，最终变成资产负债表上真金白银的资产。

而物业公司，既是数据的生产者，也是治理者、应用者。“最终我们还要用数据来创造相应的价值，这是价值边界的延伸，通过另一种思路，为持有型资产保值增值开辟新的空间。”

采访里卖的那个关子，至此完全揭晓。物业对地产最大的反哺，不是替开发商背做多少善后的活，不是绞尽脑汁省下多少成本，而是让资产本身变得更值钱。

对于未来3到5年，李海若给出了三个清晰的预判。第一，科技物业的应用会越来越广、越来越深，AI将从试点走向标配。第二，物业与业主的关系仍将承压，满意度短期内很难看到拐点，行业必须做好打持久战的准备。第三，资产保值增值将涌现新路径，数据资产入表，将从少数先锋企业的试点，变成全行业的趋势。

至于接下来的行业格局，他的判断掷地有声：“下一个十年，我觉得既要比谁管得细，还要比谁更能让资产保值增值。从数智化走向数据资产，从物业原来成本中心的定位走向价值中心，从服务执行者走向资产价值协同的管理者。”

三十年前，物业的价值是“把楼看住”；十年前，是“把服务做好”；而在星河智善生活的算法里，下一个十年的答案更加厚重：把服务做好，把运营做精，把数据做成资产。

当潮水退去，真正留在牌桌上的，从来不是把成本压到最低的公司，而是能重新定义自身价值的公司。省下100万，还是创造1.5亿？这道题，李海若和星河智善生活已经写下了自己的解法。

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