日光、涨价、供应锐减80%！深圳核心豪宅要起飞

最近，楼市风云骤变。

资本市场猛烈拉升。

这周一（9月21日），万科A连续第二个交易日封死涨停板，绿地、金地、世联行、我爱我家等十几只个股持续走强，各路资本开始一同涌入地产板块。

深圳核心豪宅、顶级豪宅被抢购。

宝中观潮府，最后一批大平层产品 9.19日 开盘， 折后总价约3000万起步，大卖7.8成。

深圳湾1号·瑞公馆更是强出天际，二批次加推约430-560㎡大平层及稀缺海景复式，最高单价破30万，全部售罄，有客户一次性买3套。

二手豪宅成交价创新高，原业主大赚600多万。

华润城润玺一期一套约175㎡4房，成交单价去到17.5万， 相较于 购入价2399万，原业主账面浮盈651万。

卓越维港北区一套约176 ㎡双拼大四房，最新成交价3700万，超越2021年的3500万、2024年的3650万，创历史新高。

深业中城， 一套约205 ㎡房源，日前成交价4100万，带领小区单价首次突破20万大关。

其实不止部分二手豪宅在涨，深圳福田、南山、宝中的豪宅新盘，每次加推都在涨价，每平方米的涨价幅度几千到上万不等。

淘哥告诉大家，这一轮深圳核心区的优质住宅、大平层豪宅、顶级豪宅的行情，只是开始，未来2-3年，会一直持续。

01.

未来3年

深圳供应量锐减约80%

核心区房价一定会涨

8.28新政 本质是一次供给侧改革，预示32年的预售制走到了分水岭，其推行的现售制度、住房贷款延迟到销售备案/竣工备案后发放等措施， 对楼市有颠覆性影响。

对深圳楼市的直接影响是——供应量锐减，以后长期维持在低水平供应。

现房销售后，现在拿地到建成也要24-30个月，所以至少要到2028年四季度，现房才能开始成规模，供应会有1-2年青黄不接。

具体会青黄不接到哪种程度？看一份专业机构的测算数据，相信超过了很多人的想象。

过去5年（2021-2015年），深圳新房住宅供应量在3.3-6.9万套不等，均值在约5万套，而未来3年，深圳新房住宅供应量如下：

2027年，40993套，供应量缩减还不明显， 全部是旧规预售项目。

2028年，14657套，同比锐减约64%，其中旧规加推10720套，新地现房3937套。

2029年，9029套，仅为过去5年均值的18%、锐减80%左右，其中现房开始成供应主体，有3747套、占比约41%。

说实话，淘哥看到这组数据的时候有点震惊，现房制度会减少供应量，但是没想到锐减的如此夸张。

此外，国家已经明确表态：房地产进入了存量时代。这意味着，2028-2029年供应锐减以后，不会再有大量土地补给，以后，新房低位供应将会变成常态。

供应量锐减后，核心区房价显而易见会上涨。

虽然最近几年，供地一直在往核心区收，但 绝对供应量还是在缩减—— 相较于2023年，深圳核心区2026年的供应量减少约29万㎡、萎缩了25%。

供应量本来就少，后续几年再锐减，核心区将会进入“供不应求”的卖方市场，房价上涨是大概率事件。

同时，土地端已经确认、托底核心区价值。

9月10日， 新政后的首场土拍， 香蜜湖宅地B401-0151出让，7家房企历经250轮争夺，才最终成交，楼面地价9.8万/㎡、溢价率125.46%，均为深圳今年土拍第二高。

注意，这块地肯定是现售，根据测算，现售地块的开发成本远高从前——利息是期房制的2.7倍、财务费用率上升约6.2个百分点。

即便如此，这块地依然以高溢价率成交，可见开发商有一个共识：2-3年后，深圳核心豪宅肯定会非常走俏。

02.

全球AI牛市还未结束

南山豪宅是财富蓄水池

以上是楼市政策层面对深圳核心豪宅的影响，再来看财经层面，毕竟核心豪宅的表现和全球经济行情密不可分。

9月中旬，美联储加息前后，淘哥表示： 科创50会持续反弹一段时间， 旗帜鲜明看多做多科技，聚焦产业趋势，聚焦企业基本面，聚焦利润、营收、订单释放节奏和产品价格趋势。

加息后，全球科技股确实迎来了一波大反弹，英特尔、闪迪、科创50、普冉股份等纷纷大涨。

为什么淘哥判断全球AI牛市还会持续？

1、从7月份开始，科技已经回调了很多，处于估值低位。

2、在第一点的基础上，AI产业趋势没变。

全球AI龙头，从英伟达到光模块到存储，基本面依然非常强劲， 比如黄仁勋就表示：“明年英伟达芯片销量将是今年的两倍。”

趋势没变，业绩、营收、利润还在持续走强，科技回调更大原因是受市场情绪影响，而不是行业本身出现了问题。

3、趋势没变，影响科技股市场情绪的核心原因是美联储加息，现在靴子已经落地。

科技股一般是成长股，利率的高低会影响其融资成本，如果美联储非常鹰派，强硬表示要进入加息周期，科技估值就会下滑。

但从9.17日沃什的表态来看，他对于加息是一个非常中立的态度，未来加不加息要看CPI数据。

而未来，原油、关税带来的通胀影响都存在消退空间，如果CPI数据因此改善，那美联储持续加息的风险已经大幅下降。

之前市场认为美联储会持续加息，如今靴子落地、利空出尽，短期市场的核心驱动，又转向产业趋势和企业盈利。

总结来看，市场已经回调到低位、持续加息风险降低、产业趋势向好，马上又要进入10月财报季（从过往表现看，AI赛道相关企业业绩增长预期比较乐观），在这种环境下，如果12月确认不再加息，科技市场自然会再现一轮牛市行情。

美国、中国科技股正在全面走强

需要注意的是，AI牛市有非常强大的造富效应，速度、规模是以往时代的几十倍、数百倍。

比如字节跳动的张一鸣，上半年还是全国首富，9月份已经成为亚洲首富，财富净值已经突破1050亿美元，与2019年的130亿美元相比，增长了约7倍。

平均每天狂增约2.4亿人民币，一天就能买2套亿级顶豪。

科技牛市带来的强大造富效应下，深圳，或者说全国最受益的城区有哪些？南山必然名列前茅。

南山有南山科技园、粤海街道、后海超总、深圳湾超总等众多知名产业高地、总部基地，汇聚了大量的科创企业、上市公司、拟上市公司，年轻人多、资金活跃。

相关数据统计，2026上半年，深圳千万级住宅成交中，南山占比超过一半——新房57.6%、二手房55%，是深圳豪宅成交的绝对主力。

等这一波科技股继续走牛，今年年底或明年年初，很多资金会从里面撤出来，流向核心豪宅，尤其是南山豪宅。

今年上半年，深圳3000万+豪宅成交同比增长154.55%， 南山几大顶豪频频热销、售罄，就和科技牛市行情的上市公司股东减持、盈利资金套现有密切关系。

总之，不管是8.28政策影响，还是科技股预期表现，对深圳核心区的豪宅，尤其是大平层豪宅、超级豪宅，都是非常大的利好，而南山无疑是受益最明显的城区。

03.

深圳只有两种豪宅

深圳湾1号和其它

提起深圳的超级豪宅，最绕不过去的就是“深圳湾1号”。

毫不夸张地说，深圳只有两种豪宅：深圳湾1号和其它，前者最核心的特质，在于极强的社会标识性。

顶级豪宅的竞争逻辑和奢侈品赛道其实高度相似。过硬的地段、景观与产品力只是基础前提，但仅仅依靠硬件，并不足以建立真正的壁垒。

真正拉开豪宅之间差距的，是能否为居住者提供情绪价值与社会标识价值。

以奢侈品举例，LV、香奈儿、爱马仕等全球顶奢品牌的产品，本身的实用价值显然支撑不起几十万、上百万的售价，部分产品的物料甚至并不昂贵、也不特殊。

奢侈品溢价的内核，是长期积淀而成的品牌价值，最终外化成为身份符号，使用者可以借由这件产品向外传递个人的财富层级、社会地位与圈层高度，这就是社会标识性的力量。

放到豪宅市场，这套逻辑同样成立，而这恰恰是深圳湾1号的巨大优势。

淘哥问一个问题，提起上海豪宅，你首先想起来哪个项目？相信99%的非业内人士，想到的都是汤臣一品，而且很可能只能想起这一个。

同样的问题，把上海换成深圳，绝大多数人都会回答：深圳湾1号。

同样是南山、深圳湾的豪宅，当业主向外提及居所时，往往还需要额外解释楼盘名称、区位、价格，以证明自己是高端财富阶层。

但深圳湾1号不一样，业主只需要说出“我住深圳湾1号”，无需多余阐述，大众即刻就能读懂背后对应的圈层与身份——全国最厉害的那批人，非富即贵。

这就是深圳湾1号的绝对魅力，也是其断层领先其它豪宅的核心原因。

03.

为什么深圳湾1号

无法复制、难以超越？

深圳湾1号的所有配置，全部是世界级顶豪的标准，是极致稀缺资源的集合。

示意图 仅供参考

无敌地段，南山、深圳湾。

南山是全国首个GDP破万亿的城区，深圳湾是深圳最熠熠生辉的CBD范本+顶级豪宅区，汇聚深圳顶级市政、艺术、商圈、休闲配套，实力冠绝全国。

无敌景观，深圳湾一线头排，绝版站位。

拥有大湾区环幕视野，内湾海面、约77万㎡人才公园、后海地标建筑群、深圳湾公路大桥、香港……繁华天际线与辽阔山海完整收纳于窗前。

无敌圈层+配套，全球1号生活。

全球奢华酒店莱佛士、世界最高音乐厅云颂公益音乐厅、国际会员制俱乐部深湾会、亚洲首个室内高尔夫、顶级海景会所、加拿大国宝级设计师2pir Design首进深圳之作“深圳首例业主图书馆大堂”……

深圳湾1号提供的不只是一个高端居住空间，更是一整套的顶级生活体系。

在这里，甚至可以看到由业主藏品组成的艺术展览，可见业主的实力与圈层。

深圳湾1号业主收藏的《30朵向日葵》，一朵价值约400万

无敌产品力，传世级藏品。

深圳湾1号·瑞公馆本次新品加推的三套样板间，431㎡3+1房套房、482㎡4+1房套房、512㎡4+1房套房，由梁志天、程绍正韬、杜康生三位国际大师操刀，每一套都是可以家族传承的稀世珍品。

淘哥前几天曾实地探访，4.48米的极致层高，墙面、地面、台面的石材接近宝石级别，闪耀着细碎光芒，木饰面纹理细腻如绸布，家具陈列像艺术展厅，站在窗前，海平面就在脚下铺开。

整体观感并非流于表面的奢华堆砌，而是会让人真切体会到：原来这就是有钱人的世界。

它甚至会让你觉得：拥有这样一套居所，就是人生的意义。

但必须看到，硬件层面的优势，竞品其实有机会复刻，虽然机会非常渺茫——以后，深圳核心区的供应大多是商改住、调规地块，更多可能是CBD里的住宅，而且有限高80-100米的要求。

像深圳湾1号这种，拥有一线海景，可以俯瞰城市地标、自带“一览众山小”气场的大平层顶豪，很可能会绝迹。

但极致情况，假设后续入市的豪宅项目，争取核心优质地块、邀约国际知名设计团队、全套选用全球一线厨卫与精装建材，复制深圳湾1号，那它能成功吗？

答案是否定的，因为硬件可以模仿，但是深圳湾1号沉淀下来的品牌绝对无法复制。

深圳湾1号的品牌并非短期营销造势就可以生成。

回溯历程，深圳湾1号自2013年首次入市，历经十余年开发、运营，期间持续投入资源维护项目口碑，才逐步沉淀出今天的品牌势能，这和爱马仕、迈巴赫这类历经数十年乃至上百年打磨的奢侈品牌底层逻辑相通。

反观当下市场上不少新晋豪宅，开发销售节奏极快，拿地之后迅速动工，短则两三年、长不过三四年，全盘开发销售即宣告结束，近乎一锤子买卖。

缺少长期持续的运营投入，自然很难完成厚重的品牌沉淀，这也决定了这类新项目很难真正撼动深圳湾1号在深圳顶豪市场的地位。

此外，深圳湾1号能够成长为如今的顶豪标杆，本身也是天时、地利、人和之下多重历史机缘叠加的结果。

它成长的那十几年，恰逢国内房地产行业高速上行周期，同时也是国内高净值群体消费升级浪潮最汹涌的阶段。

而站在当下，房地产行业已经进入新的发展时代，整体消费环境也与过去截然不同，在这样的时代背景之下，想要重新复刻一座深圳湾1号，几乎已经不再具备可能性。

从硬件禀赋到品牌沉淀再到时代环境，种种因素叠加，注定深圳湾1号是“绝无仅有”的存在，它可以被千万次模仿，但不可能被复制，更不可能被超越。

站在房地产新时代的起点，核心豪宅起飞的前夜，只能感叹，买到深圳湾1号·瑞公馆的业主，可以笑看风云起，稳坐钓鱼台了。