上海
撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
中秋节期间，中建智地秀出了一份成绩单。
截至9月27日，宸园139网签了27套，均价15.18万元/平米。
它是位于北京朝阳区太阳宫板块的顶豪。
在8月28日，宸园139踩点领取了预售证，成为北京楼市新政的最大幸运者：
不用现房销售，预售监管资金照旧，个贷放款不用等竣工备案。
用一句话来总结，宸园139的不受地产新政约束。而其它在途的40个项目，至少个贷受到了影响。
作为中建智地最顶级的宸系作品，宸园139从拿地到网签，整整花费了一年时间。
在现房时代来临之际，这种细心打磨，是值得的。
因为，期房卖一套少一套，尤其是在东三环核心地段。
5000万级顶豪，一天卖一套
从现有的网签数据看，宸园139在拿预售证之后，平均一天卖一套。
先看一下已网签的27套房源，具体的分布情况：
1#：供应30套，备案价185,205万元/平米，网签12套，去化40.0%；
2#：供应42套，备案价174,377万元/平米，网签9套，去化21.4%；
3#：供应38套，备案均价174,917元/平米，网签0套；
4#：供应29套，备案价185,823万元/平米，网签6套，去化20.7%；
再看下面积段：
384平米户型，分布在1#和4#，供应55套，网签18套，去化32.7%；
274平米户型，分布在2#和3#，供应80套，网签9套，去化11.25%；
顶层还有四套特殊小户，共计4套，目前尚无网签。
这个数字，放在5000万级的顶豪身上，绝不算冷。
甚至，宸园139仿佛给了市场一个规律——越贵越好卖。
同为顶豪的海淀树村中海安澜北京，开盘一个月的网签去化，约30%。
花姐认为，宸园139的第一炮，站住了。
较预售价打了8.2折
如果只看宸园139已网签的27套豪宅，均价151807元/平米，较约18万元/平米的全盘预售均价，打了约84折。
但，这个算法不严谨，因为卖掉的多是贵楼层，结构不一样。
花姐用同结构口径重算：按27套各自所在楼位，逐户罗列预售单价，均价是184142元/平米。
因此，宸园139目前网签的实际折扣，约8.2折。
按照北京新盘的实际成交，普遍是备案价的91到93折。同为顶豪的中海安澜北京，花姐实测是9.18折。
但，千万不要小看宸园139的8.2折，背后藏着很深的营销术：
1、打8.2折，十分吸引人。海淀瑜海澐颂，全款打86折，就让一批客户买单了，抓住了人性；
2、8.2折看起来折扣很深，但宸园139的缝差，依然很大。
它的楼面价为8.53万元/平米，摊上商业等，实际价格在9.5万元/平米，如果按网签价15.18万元/平米算，还有5.68万元/平米的缝差。
即便未来274平米网签多了，低楼层卖得多了，整体价格如果下探到14.5万元/平米，缝差也有5万元/平米。
从售价上，中建智地不枉过去在宸园139身上，长时间的打磨。
富人们先选好楼层
宸园139的27套网签里，26套在9层及以上。
15层最多——5套。而2到5层，零成交。
这个数字，再次说明了一个问题：真正的富人，不太考虑价格，首选的，是房子的位置。
花姐翻了宸园139的一房一价表，发现一个“反常”细节：
1#的2层，备案单价185570元/平米，比3层贵2470元/平米，比4层贵4270元/平米。原因可能是，2层的层高更高。
把四栋楼逐层排了一遍，全盘找不到一个统一的层差公式，相邻楼层的价差，忽正忽负。
所谓"一房一价"，在宸园139这里不是句套话，是真的实打实践行了。
还有，5000万级的买家，还认一个逻辑：视野和私密。
比如，2#有个细节：一梯两户，02户去化33%，01户只有10%。原因是，02户在西边，靠近中心景观区。
此外，宸园139现有的网签明细中，没有显示所谓的预订，富人们出手很干脆。
花姐相信，随着未来网签数字的进一步攀升，会勾勒出宸园139更多的真实画像。
花姐点评：
看一个顶豪盘卖得好不好，不要只看它卖了多少套，得看卖出去的是哪些。
宸园139先卖贵的、高的、大的，把硬货变现。
在花姐看来，这是清醒的操盘。
磨了一年的灯塔项目，踩着828新政的点拿证，全程按老办法走。多年以后盘点北京楼市，宸园139是绕不过去的一个话题。
它是地产预售时代，留给北京楼市的收官之作——拿的是旧船票，登的是新时代的船。
宸园139交出的成绩，让中建智地对得起太阳宫这片土地，也对得起等了近一年的买房人。
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