86%的地不盖房！岳西6504亩供地计划：商品住宅只给125亩，一个山区县的极限取舍

岳西县2026年度国有建设用地供应计划近日挂网：全年33宗、6504亩。真正让人停下来的是这组比例——商品住宅用地3宗、125亩，占比1.92%；交通运输2160亩、水域及水利设施3455亩，两项合计5615亩，占去全年的86.34%。一个县城把近九成的土地指标给了修路、修电站、修机场，只留下125亩盖商品房。这不是保守，这是在大别山腹地能做出的最清醒的一次取舍。

NO.1｜壹

125亩商品住宅：看着少，真正能挂出来的可能只有25亩

先把总量摊开。

6504亩的分配是：水域及水利设施2宗3455亩（53.13%）、交通运输4宗2160亩（33.21%）、商服8宗252亩、公共管理与公共服务10宗232亩、工矿仓储4宗224亩、商品住宅3宗125亩、还建房2宗56亩，特殊用地0。

真正的重头在单体项目上：安徽岳西抽水蓄能电站3400亩（黄尾镇）、G105岳西县姚河至天堂段改建工程1186亩、岳西通用机场925亩。三个项目合计5500余亩，撑起了整张表的骨架。交通余下的是资福新区市政路网一期44亩和城西区间路网一期5亩。

三宗地里，只有"四馆一中心西侧"这25亩做到报批、征收、拆迁三项全清，是唯一具备年内挂牌条件的"净地"。
面积最大的平岗80亩，三项前期工作全部是"未"，规划条件也未出具，排在12月供地，年内落地概率并不高；县政府北侧老电影院20亩是老城更新的熟地，但拆迁尚在申报中。换句话说，125亩的年度住宅计划里，真正能在2026年变成市场供应的，大概率就是8月那25亩。

还建房2宗56亩则与高铁直接绑定：高铁安置区位于黄尾镇黄尾村、51亩，拟供地2026年2月——这正是六庆铁路新建黄尾站的所在乡镇；罗城安置区5亩在解放村。安置房优先于商品房，是重大基建落地的前置动作。

那么125亩是不是太少？对照市场数据，答案恰恰相反。

岳西县住建局披露的2026年上半年数据很有意思：1—6月全县商品房批准预售面积为0，同比减少100%——上半年零新增供应。与此同时，商品住宅网备8.0万㎡、同比增加37%，备案604套、同比增加38.9%；住宅销售均价5227元/㎡、同比下降16.2%。到6月底，商品住宅可售面积仅11.4万㎡、902套，同比减少50%。

一边新增供应归零，一边成交同比增长近四成，库存半年内腰斩到不足千套，去化周期已压缩到个位数区间。在这样的供需关系下，125亩不是"舍不得供"，而是"刚好够用"——上半年零供地本身就是一次主动的库存出清。

NO.2｜贰

对着国土空间规划读：86%的基建用地，是这座山城的唯一解

把供地计划与《岳西县国土空间总体规划（2021—2035年）》并排看，逻辑完全自洽。

其一，能用来建设的地本来就极少。
规划划定全县城镇开发边界87.15平方公里（中心城区54.4平方公里），仅占县域国土面积2372.35平方公里的3.67%；生态保护红线674.94平方公里，占28.45%；永久基本农田153.36平方公里。近三成国土是生态红线、可用城镇空间不足4%——这是岳西所有土地决策的物理前提。在"一屏一环一园、双心双轴多点"的县域格局下，把稀缺指标优先投给交通、能源这类改变区域命运的项目，而非摊大饼式开发，是唯一理性选择。

其二，城市性质已经写死了方向。
规划明确岳西城市性质为：全国乡村振兴示范区、全国"两山"转化示范区、长三角休闲康养旅游目的地、长三角绿色农产品生产加工供应基地。四条里没有一条指向"做大房地产"。对照商服清单，方向一目了然：康养酒店（店前镇杨胜村45亩）、地热水开发（汤池村、榆树村8亩）、室内滑雪场（天堂镇翠兰大道26亩）、天堂湖开发（毛尖山乡林河村60亩）、城市功能品质活力提升项目（温泉镇龙王凸60亩）——252亩商服几乎全是文旅康养业态。公管公服中的"大别山生物多样性保护与康养产业开发项目"（青天乡87亩）同样在这条主线上。

其三，三大基建项目全部对应"破山而出"的交通与能源革命。
G105姚河至天堂段改建全长53.123公里、总投资约22.97亿元，途经姚河、主簿、石关、温泉、天堂5个乡镇，下穿在建六庆铁路、经六庆铁路岳西站站前广场，2026年6月先导工程反修桥已开工。六庆铁路正线约169公里、设计时速250公里、总投资约257.7亿元，岳西段42.99公里途经8个乡镇，新建黄尾站、岳西站两座车站，岳西段投资约67亿元、占全线25.4%，2026年2月全线开工动员、青天岭等6座隧道已进洞。岳西抽水蓄能电站装机120万千瓦、总投资75.28亿元，2029年8月下闸蓄水、2030年9月首台机组投产。通用机场925亩承接全国首批、安徽唯一的民用无人驾驶航空试验基地，并明确"严禁单一政府投资、引入社会资本"。这三项，任何一项的体量都远超岳西过去十年房地产的总和。

其四，空间落点与"一心三城"高度吻合。
规划确定中心城区形成"一心三城、斑廊相间"格局：一心即资福新区，三城为老城生活组团、莲云产业组团、温泉高铁组团；城镇体系为"1-5-16"，县域中心是天堂镇、温泉镇、莲云乡。对照清单：资福新区市政路网一期（温泉镇资福村44亩）、长宁初中运动场（资福村26亩）、莲云乡平岗社区（商品住宅80亩＋污水处理厂57亩）、老城组团的老电影院地块（20亩＋3亩）、温泉高铁组团的龙王凸项目（60亩）——每一宗都落在规划指定的组团里，没有一宗跑出框架。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：岳西这份供地计划最值得被记住的，是它把"少"做到了极致——在城镇开发边界仅占3.67%、生态红线占28.45%的硬约束下，一个山区县用86%的土地指标去换一条高铁、一条国道、一座75.28亿元的电站和一座机场，只留125亩给商品房，这不是房地产的退场，而是发展动能的彻底换轨。更关键的是，上半年零新增供应、库存腰斩至902套、成交反增37%，证明这份克制是精准而非被动——岳西已不需要靠卖地维持循环。对企业而言，跟着"一心三城"的组团和六庆铁路岳西站、黄尾站的站城一体走，才是唯一有效的选筹逻辑；对城市而言，当高铁与国道在2030年前后贯通，岳西真正要回答的问题将从"怎么把地卖出去"，变成"怎么让进来的人留下来"。