平原新区凤湖商业变迁

平原新区凤湖周边商业布局示意图

2013年恒大金碧天下首开开启了平原新区楼市序幕。在住宅开发的同时，商业也同步进行了最初的布局。

平原新区起步阶段除了正弘和壹号庄园之外，恒大、绿地、碧桂园、绿城、西西里等开发商均围绕着凤湖布局，同样的商业也围绕着凤湖落地。

截止当前，凤湖周边已经落地布局的商业有碧桂园凤凰湾湖边商业街，凤湖烧烤夜市摊，恒大御景湾太行大道商业街，恒大御景湾夜市摊，绿城凤栖印象广场，悦来城（原恒大悦天下），金水国贸（智选假日酒店），绿地凤湖里（帆船），绿地缤纷城（停工现状），大润发发到家（距离凤湖0.6公里）。

碧桂园凤凰湾商业街当前现状——安静

2016年在多种因素的推动下，平原新区房价迎来了快速上涨。

当时整个区域只有碧桂园凤凰湾商业街及边上的夜市摊最具人气，夏日里的湖边小吃烧烤至今是不少人的青涩回忆。人气聚集的背后推手离不开碧桂园售楼部的加持助推，房产驱动极为明显。

后期随着碧桂园项目的逐步清盘已经核心区内交通环保治理等因素的影响，碧桂园凤凰湾湖边商业街及边上的夜市摊逐步没落，目前仅剩中原银行、农商行、人保等少数几家还在营业，多数店铺已空置许久。

恒大御景湾夜市摊

恒大御景湾太行大道商业街也面临着相同的问题，在恒大御景湾开发阶段，该商业街先期交付使用，是周边为数不多的商业场所，租金高光时刻多在80元每平方月，后随着周边项目相继交付，外加通达性不足，也逐步没落，目前租金已经回落到30附近，但空置率依然较高。

整体商业氛围已经被边上的恒大御景湾夜市摊所取代。而恒大御景湾夜市则是疫情期间自发形成的商业聚集，目前发展趋势良好，当前已经入驻零食店、餐饮店、茶饮店等多种业态。

绿城凤栖印象广场

该夜市摊的成功离不开其成熟的人口基数，当前恒大御景湾区域（恒大御景湾、云松金域华府、碧桂园三五期、华润平原府、蓝光雍锦王府、绿城凤湖玫瑰园）早已经超过恒大金碧天下成为了平原新区人口最为聚集的区域。

这些社区的叠加造就了平原新区核心区当前最为热闹的商业聚集地。

悦来城（原恒大悦天下）则是平原新区第一个上规模的集中式综合型商业（其他基本为社区街商形式）。该商业综合体附带了商业街、酒吧街、美食街、儿童乐园、运动中心、星级酒店（未投入使用）、会议中心（停工）、商业中心（原恒大售楼部）等，总占地面积约300亩。

在恒大未爆雷之前，也曾引领过凤湖周边商业发展。恒大爆雷之后，整个区域的商业运营陷入困顿，商业街、酒吧街等几乎停滞，美食街也处于收缩状态，在保交楼的过程中，恒大商业部分资产进行了处置。

地方国资介入后，恒大悦天下以创投悦来城的新形象重新入市，于今年国庆节期间正式开业。其业态布局整体延续了之前的模式，负一层为停车场，一层为茶饮、美业、服装、金银首饰等。二层依然以超市为主力店，附带小吃快餐、茶饮等。三楼依然以影院为主，先前的餐饮布局做了新的调整，引入了部分新品牌入驻。

金水国贸（智选假日酒店）则是平原新区第一座商办写字楼酒店。平原新区第一座开发的商办楼为老桥下桥口的青春gala(平原财富中心)，虽目前已经交付，但整体空置率极高，当前暂未形成相应的商业气候。

绿地凤湖里（帆船）于疫情期间开业。在整个凤湖商业生态中，规模较小，但小有小的好处，目前抛出绿地负债来说，该项目是有盈余的，虽然利润不高，但却活的相对滋润。这也是丹尼斯入住新区首店位置，目前主要以超市、教育等业态为主。

绿地凤湖里当前仅临主路的商铺对外营业，临湖的建筑目前尚未交付。

绿地缤纷城是绿地在平原新区开发的最后一个房地产项目。该项目主体为三栋公寓写字楼和底商裙楼，与当前建好的投资大厦（中原农谷种业科技产业园）颇为相似，目前处于停工状态。

大润发发到家位于滨湖小区和蓝城凤起潮鸣交汇处，边上紧邻滨湖小学，是当前凤湖商圈中唯一紧邻学校的商业。

目前该业态为小型综合体配社区商业街的形式。主力店为超市及服装店，入住配套商户有蜜雪冰城、益禾堂、瑞幸咖啡、赵一鸣零食等品牌商家。

在凤湖商圈与悦来城存在的明显的同类竞争关系。

凤湖商圈从碧桂园凤凰湾起步到现在御景湾和绿城印象广场主导，悦来城和发到家重要参与者，绿地凤湖里为活的不错的小透明。这也是平原新区发展十多年产业、人口流向的变化，

商业的发展最终还是要追随人流的动向。

截止当前，平原新区约30万人口，这其中包含约5万高校在校师生。在房地产行业下行的阶段，高校经济成为了平原新区为数不多的确定性的增长引擎，在接下来的几年高校经济有望迎来新的发展。