成套改造啃硬骨头，从征询到施工，看徐汇这两个小区如何 “闯关”

来源：滚动播报

（来源：上观新闻）

“十五五”进行时

旧住房成套改造，是上海“十五五”期间推进的重点民心工程。在徐汇区，天钥新村六期、东安二村两个正在进行的成套改造项目，以全过程精细化治理破解居民诉求多元、周边环境局促、施工条件苛刻等一道道现实难题，为上海旧住房成套改造提供鲜活实践样本。

话匣子推出《十五五进行时：行走申城看蓝图》系列报道，第一篇聚焦《攻坚成套改造，筑就民生新居》。

出租比例高

凝聚改造共识

天钥新村（六期）建成于上世纪60年代，共计628证，大多是厨卫3-4户居民合用的多层住宅，居住环境差。和其他项目不同的是，小区出租率高达70%。大量租户的现实诉求，给前期意愿征询带来不小挑战。

（天钥六期改造前）

枫林街道天钥新村第一二居民区党总支书记季恺娴说：“出租户比例一高，房东的意愿和自住居民相比，积极性没有那么高。居委会跨前一步，提前以楼栋为单位，逐一做好政策宣讲。发动了楼组长和党员骨干，很多涉及家庭内部矛盾，工作组很难介入进去，反而是老邻居和老熟人更容易沟通。就这样我们一点一点让居民从不配合到逐步理解。”

跨前一步听民意，搭建居民议事平台，仅仅2天，意愿征询同意率就达到99.52%。落实“一户一方案”回应不同家庭的实际困难，最终顺利实现100%签约、100%搬离。

紧邻地铁线

破解施工瓶颈

而跨过群众工作的关口，项目又要应对施工上的现实制约。小区有两幢房屋紧紧贴着地铁4号线上海体育场站，对施工提出了非常严苛的要求。

（天钥六期改造前）

徐房集团房产部芮茵茵介绍，通过区级多部门协同，整合地块内的其他零碎用地，释放出户型拓展、公共配套的建设空间。项目将拆除原有9栋多层住宅，新建3栋高层住宅、1幢社区公共服务建筑以及1幢原址改建的多层住宅，同步配建地下车库，项目本月即将开工，计划2029年上半年竣备交付，居民原地回搬新家。

（天钥六期改造后效果图）

“改造前在楼里面其实列车开过都能感觉到晃动，主要是基坑设计、打桩，考虑到间距非常近，该优化的优化，也不对周边的交通造成困扰。改造完毕之后准备建造3幢高层住宅，在原来比较贴近马路那边放置了一幢多层的社区公共服务建筑，这样既让居民居住的条件更安全，同时也提供了满足他们多元化需求的场所。”芮茵茵告诉记者。

（天钥六期改造后效果图）

产权纠纷多

解开居民心结

同样在加紧改造的东安二村旧住房拆除重建项目，共涉及枫林街道东四居委的397户居民，房屋多为上世纪五六十年代建设的职工住宅。

（东安二村改造前）

项目在去年9月25日完成签约，达到100%同意，并于11月底完成全部搬迁。整个过程看似速战速决，但背后是遗产继承、过世产权人变更、家庭内部纠纷等层出不穷的难题，专班小组一对一攻坚。

（东安二村改造前）

东四居委会副主任谢丽云说，其中有一位八十多岁的独居老人，一开始对旧改心存戒备，一度刻意回避工作人员，甚至离开了小区。但工作人员持续上门关怀，并协助对接司法流程办理过户手续，帮忙跑腿递交材料，一点点消除了老人的顾虑，最终打开了他的心门，也按期完成签约。

场地空间紧

精细化施工减少影响

东安二村的场地相比天钥新村（六期）更为紧凑。为了减少施工对周边医院和居民楼的影响，项目采用静钻根植桩工艺，降低土层扰动风险，保障周边现有建筑的安全。

（东安二村改造后效果图）

芮茵茵介绍：“项目周围有成熟的居民区，旁边还有在建的两个其他工地，南侧就是内环高架，我们在施工开始之前，对交通进行了很详细的组织，包括如何能进土方车。”

东安二村项目建成后，小区软硬件同步提升，电梯、地下车库、绿化景观、公共活动空间等一应俱全，计划2029年上半年竣备交付。

（东安二村改造后效果图）

创新提质

徐汇全面攻坚“两旧一村”

天钥新村（六期）和东安二村这两个项目，也是徐汇 “十五五” 推进旧住房成套改造攻坚克难的缩影。

徐汇区房管局副局长周艳表示，“十五五”期间，徐汇要攻坚一批权属复杂、用地条件受限的“老大难”旧住房成套改造项目。

（东安二村改造后效果图）

在今年已经完成田林路65弄、零陵路677弄6~8号竣工回搬的基础上，重点推进天钥新村六期、东安二村等4个项目建设，拟交付建筑面积20万平方米，惠及2300多户居民。

（田林路65弄项目实景）

“有一批权属复杂、用地条件受限的‘老大难’项目，要在‘十五五’期间彻底解决。倒排计划、保障重点项目的竣工交付。实现快速高效、绿色环保高质量建造。强化实施主体管理职能，提升管理队伍专业化水平，聚焦签约、开工、竣工、回搬等关键节点，有效衔接物业管理等交付后环节，实现成套改造项目全生命周期管理。”周艳告诉记者。

（田林路65弄项目实景）

立足“十五五”

织密全市安居图景

放眼全市，上海已将旧住房成套改造纳入今年新一轮民心工程。2023到2025年，上海累计完成旧住房成套改造105万平方米，惠及2.9万户；明确2026-2028年实施改造70万平方米。

“十五五”期间，上海力争基本完成剩余不成套职工住宅改造，因地制宜运用拆除重建、旧城区改建、功能置换三类改造模式，践行全过程人民民主，把民生实事办到群众心坎上。