广东
这几年每逢9、10月份，广州楼市总有一批人守着看笑话。
金九银十？不存在的。铜九铁十才是熟悉的剧本。
但今年，这些人恐怕是笑不出来了。
因为，今年广州二手房就没照着演，成交量还比去年同期更好了。
这就有意思了，嘴上都说行情差，下手的时候却一点都不含糊。
今年又是铜九？
广州二手房真不认
先来说说整体行情。
2026年9月，广州二手住宅网签8430套、84.01万㎡，同比分别上涨5.02%和6.28%。
5%听起来好像不算多，但放到今年的市场环境里，这个数字是有分量的。
毕竟，过去一年广州大部分二手房都在降价、挂牌、议价里反复拉扯，但今年9月成交量已经基本回到2024年同期水平（8473套）。
这说明什么？今年9月的广州二手房市场根本不是铜九，去年9月才是！
具体到各区，表现也差得相当大。
广州中心六区共成交4327套，同比下降2.57%；外围五区则是4103套，同比暴涨14.42%。
换句话说，外围区不光把自己做起来了，还顺手把中心城区挖出来的坑给填了。
其中，南沙、花都、番禺、从化等涨幅都超过10%，中心区能打的主要剩黄埔和海珠。
所以9月广州二手房这一轮行情，已经很明显：外围区负责冲量，黄埔、海珠负责稳住中心盘。
再看大家到底在买什么房？
9月，60-90㎡和90-120㎡，占比加起来超六成。尤其后者，环比是所有面积段里涨得最明显的。
相反，60㎡以下和144㎡以上，占比都出现不同程度的下降。
这说明，广州眼下真正撑起市场的二手房，越来越集中在普通家庭最常买的面积段。
刚需没有消失，刚改也没有躺平，大家只是比以前算得更精了。
为什么广州二手房
今年9月卖得更好了？
答案其实有点残酷，但总结就一个字：卷。
9月广州二手房新增挂牌达到16028套。
什么水平？仅次于今年3月，妥妥的近一年第二高位。
以前一个小区真正诚心卖的房子没几套，业主还能慢慢实探。现在同样的户型，挂牌可能就好几套，你不降，隔壁降，你想等等，隔壁可能已经签了。
图源贝壳
结果也很直接。
9月，广州二手房成交均价降到了2.04万/㎡，近一年最低。
说一句可能很多业主不爱听的话：你不把价格调到买家愿意出手的位置，别说房子卖不掉，连成为数据的资格都没有。
图源贝壳
别忘了，今年广州还有一个很特殊的变量：卖旧买新。
这个政策目的本身就是要打通一二手置换链条，它虽然撑不起全市成交，但会催着一批改善家庭真正把旧房拿出来卖。
于是你会看到一个非常有意思的连锁反应：挂牌越来越多，业主竞争越来越激烈，价格逐渐靠近买家的心理线，成交反而被激活了。
此外，我觉得还有一层变化很重要。预算摆在那里，中心区只能买小三房，但价格调整过一轮之后，在番禺、南沙等区域，却能买到地段不错且更大的房子。
广州二手房
要重新起飞了吗？
我觉得先别急着给市场加戏，但国庆的数据，确实值得警惕：
广州二手房单周看房人数冲到22160人，创下近三个月新高。
看房不等于成交，但房地产这个东西很现实，人都不进场，交易根本无从谈起。
现在至少可以确认一点：买家还在，而且开始重新入市了。
接下来，我也建议大家重点观察三个数字：成交量有没有增加、新增挂牌有没有回落、成交均价有没有刷新低点
如果有两个开始转好，广州二手房的修复就会明显往前走一步。
尤其是价格。成交量继续稳定，同时均价不再频繁创新低，优质房源议价空间开始收窄，那个时候市场风向才真的变了。
目前来看，我的判断是：广州二手房会先走量稳，然后分化越来越明显。
好地段、好户型、价格一步到位的房子，会越来越快成交；产品一般、价格还活在两年前的房源，挂牌时间只会越来越长。
普涨或许很难再实现，但普跌，也越来越难概括整个广州了。
图源摄图网
我知道，很多人总喜欢等到房价上涨，才承认楼市变好了。
但真实的市场，从来不会专门锣鼓喧天地通知你。
现在广州二手房市场，离真正的春天还有距离。
但最冷的那套剧本，已经开始失灵了。
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