0.96亩！宣城主城47.7亩连推三宗地，宅地190万/亩

9月30日，宣城市自然资源和规划局发布宣自然资规告〔2026〕26号公告：2607、2608、2609三宗国有建设用地使用权公开出让，合计31805.81平方米（47.71亩）、起始总价7572万元，10月20日15时拍卖、10月21日至30日挂牌。三宗地里最抓眼球的是2607号——出让面积仅641.49平方米，折合0.96亩，不到一亩，起始价183万元。按容积率上限1.1计算，这块地只能建约706平方米建筑，按110平方米一套估算，只能盖6套房。

NO.1｜壹

两块地一个价

先把三宗地的账拆干净。

2607号：竹苑路以北、文房四宝城以西，641.49平方米（0.96亩），普通商品住房用地（二类），出让68年，1.0＜容积率≤1.1，建筑密度≤35%，绿地率≥25%，限高54米；起始价183万元、保证金40万元。 折算亩单价190.18万元/亩、起始楼面价2593.39元/㎡。

2608号：桐梓岗路与竹苑路交叉口东北角，23974.31平方米（35.96亩），同为二类普通商品住房用地、68年，规划指标与2607号完全一致——容积率1.0—1.1、密度≤35%、绿地率≥25%、限高54米；起始价6838万元、保证金1370万元。 折算亩单价190.15万元/亩、起始楼面价2592.93元/㎡，可建约2.64万平方米、约240套。

两块地面积相差37倍，亩单价却只差0.03万元。 这个精度不是巧合：2607号是2608号旁一条被道路与边界切出来的"边角料"，政府用同一把尺子定价——哪怕只有0.96亩，也不贱卖、不特批，按片区统一单价挂牌。 对市场而言，这既是一次补征出让，也是一次价格宣示：竹苑路这条线，就值190万元/亩。

2609号则是完全不同的另一类资产：玉山路以东、工行档案管理中心以南，7190.01平方米（10.79亩），体育场馆用地，出让50年，容积率≤1.4、密度≤58%、绿地率≥10%、限高30米；起始价551万元、保证金115万元。 折算51.09万元/亩、楼面价547.39元/㎡——住宅地价是它的3.72倍，楼面价是它的4.74倍。 而公告对它的约束也截然相反：规划建设的体育建筑由项目建设单位自持并整体经营，不得分割销售。 低价换来的不是开发权，是长期经营权。

对照房价，2608号的定价处在合理区间偏上。2026年8月，宣城市新建商品住房平均价格7454元/㎡、同比上涨3.5%；宣州区板块分化明显——城南约8658元/㎡、城西约7050元/㎡、城东约6362元/㎡、主城区约6450元/㎡。用2592.93元/㎡的楼面价测算，地房比约34.8%（对全市新房均价）到40.2%（对主城区板块价）。这已明显高于皖北多数县城20%—27%的水平——地级市主城与县域，本就是两套价格逻辑。

规则层面的约束同样密集：三宗地均设底价、增价幅度1万元整数倍；个人不能参与竞买住宅用地；2607与2608号禁止建设别墅和"私家庄园"，竞得人须配建物业用房、社区服务用房（党群服务站）、养老服务设施、托育服务设施，且社区、养老、托育建成后无偿移交给区社工、民政、卫健部门或宣州区政府指定部门；人防工程验收后无偿移交宣城市城市运营发展集团有限公司；受让人须在供地、竣工、验收阶段同步申请不动产登记，实现"交地（房）即交证"。此外，两宗宅地明确属鳌峰街道张锦社区管辖，小学学区为滨湖学校小学部、初中学区为滨湖学校初中部。

NO.2｜贰

古鳌城旁这盘棋

把三宗地与《宣城市国土空间总体规划（2021—2035年）》并排读，落点极有讲究。

其一，地块踩在"古鳌城"这块历史保护单元上。 规划落实的中心城区空间结构是"一主四片、双源双廊"——一主四片即中部主城和东、南、西、北四个片区；双源双廊以敬亭山风景名胜区、夏渡森林自然公园为生态绿源，以水阳江和中部主城西侧开放空间为生态绿廊。而中心城区单元详细规划将城区划为9个片区、54个单元，其中历史保护单元1个，正是"古鳌城区域"。本次两宗宅地均属鳌峰街道——供地落点，正在这座城市唯一的历史保护单元辐射圈内。 这解释了为什么限高统一压到54米、密度≤35%：不是随意设定，是历史风貌管控的指标化表达。

其二，2607号紧邻文房四宝城，是文化坐标的直接兑现。 规划明确宣城的城市职能为长三角先进制造业基地、休闲康养旅游基地、优质农产品生产加工供应基地，总定位是建设长三角中心区现代化城市。而"文房四宝城"正是宣城最硬的文化名片。规划提出"提升城乡空间品质""营造疏朗有度、精致宜人的城乡空间"，并把公共服务设施中的文化、体育单列统筹——2609号那宗10.79亩的体育场馆用地，与2607、2608号的宅地同批推出，居住与文体配套同步供地，本身就是"社区生活圈"建设的一次打包落地。

其三，三条控制线决定了主城必须"好地好用"。 省政府批复明确：到2035年宣城耕地保有量不低于279.05万亩、永久基本农田不低于249.62万亩、生态保护红线不低于2173.31平方千米、城镇开发边界不超过449.89平方千米，单位国内生产总值建设用地使用面积下降不少于40%。生态格局为"一屏多廊三区多点"，突出九华山—黄山—天目山余脉、水阳江、青弋江、南漪湖的核心地位。在"下降不少于40%"这样严苛的集约要求下，0.96亩的零碎地也要拿出来按市价出让，本身就是存量挖潜最生动的注脚。

其四，人口与区域协同是最大的外部变量。 2025年末宣城常住人口246.3万人、比上年减少2.7万人，但城镇化率65.29%、提高1.06个百分点；宣州区常住人口76.5万人、城镇化率62.21%、较2020年提升5.01个百分点。规划要"发挥深度融入长三角一体化发展桥头堡作用"，推进"一地六县"产业合作区、苏皖合作示范区、长三角（宣城）产业合作区，共建G60科创走廊、大黄山世界级休闲度假康养旅游目的地，市域城镇格局为"一主六副、三轴多点"、等级体系"1+6+25+33"。宣州区已被纳入南京都市圈——当"一主"能级持续提升，主城这240套房子的买家，就不只来自宣城本地。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：宣城这批47.71亩土地最值得被记住的，不是7572万元的总价，而是那个0.96亩——在城镇开发边界不超过449.89平方千米、单位GDP建设用地使用面积要下降40%的硬约束下，一座城市愿意把一块只能盖6套房的边角地，按与主城大盘完全一致的190万元/亩公开挂牌，说明宣城的土地管理已进入"颗粒度收尽"的阶段：不贱卖、不闲置、不遗漏。真正的看点在于三宗地的分工——190万元/亩的宅地承担价值回收，51万元/亩的体育地以自持经营换取公共供给，两者相差3.72倍，正是"住宅靠市场、文体靠政策"的双轨定价。对企业而言，配建无偿移交、人防无偿移交、交地即交证这些条款已把利润空间写死，只有能做品质、能承受长周期的主体适合进场；对城市而言，真正的胜负手不在卖了多少地，而在"一主六副、三轴多点"的格局与南京都市圈的融入，能否把人口留在宣州——人留住了，古鳌城旁这240多套房子才真正有人住。