上海房价虚高的3个避雷板块

很多朋友问环二，上海哪里是房价洼地

房价洼地没找到，帮大家找到了三个“房价高地”

首先声明一下，环线长期看好这些区域的发展，目前这些区域也在变好

本文想说的只是价格太贵，现在买不划算

01

杨浦滨江

首先就是最火的杨浦滨江

杨浦滨江曾经长期烂尾

2002年启动开发，饼画的很大

后面1号项目八埭头烂尾、最高的佛塔烂尾、2号项目渔人码头商业半死不活

规划长期搁置，住宅也不敢开发

房地产黄金10年2010-2019年，杨浦滨江才上市10个楼盘

2020年低价卖地给美团、字节、B站，吸引他们过来建总部

瞬间引爆互联网，杨浦滨江成了上海最火的区域

2020年后楼市急转直下，杨浦滨江却连续开了30个楼盘

在操盘水平上，给杨浦滨江竖一个大拇指

但是对买房人而言，三个大厂拿地后杨浦滨江并没有太大变化

互联网大厂不能当饭吃

出了内环还是只有一条12号线，商业还是老旧的百联、接近倒闭的渔人码头，大部分新房还不在1公里步行范围

没有大型的城市公园，杨树浦路还是破破烂烂

杨浦最拿得出手的资源是医院、学校，不知道为什么一点都不给杨浦滨江

新华医院跑去奉贤建新院区，杨浦滨江至今也没三甲医院

兰生学校跑去宝山建学校，杨浦好的学校一个都不来滨江

就这样的配套情况，还不如一些六七百万的新房

杨浦滨江却要价13万多，中环还要11万多

复兴岛那里买套三房都得1100万起

性价比远不如普陀真如。真如配套基本都拉满，三轨交、两个大商场、山姆、剧院、公园基本都步行可达，价格却差不多

普陀光新新房苏河晏靠内环，离老静安很近，总价都比杨浦复兴岛低100多万

凭良心讲，花1000多万在杨浦滨江买套鸽子笼，我是下不去手

很多人讲预期，讲未来

400万的房子你跟我画大饼我愿意听，1000多万的房子我要现在就很方便

1000多万放全球都是超高预算，为什么要参加垦荒

更何况你讲的未来，能来多少？

合生汇先别太乐观，最能提升区域价值的八埭头综合体，改成了住宅

你还期待什么？

期待互联网大厂员工搬过来？搬过来你生活就方便了？

甚至互联网大厂的利好都被高估了

销售告诉你杨浦滨江未来会有20多万高收入群体过来办公，增加购买力

其实真正的增量就两三万人

美团已经在互联宝地办公，不算增量

抖音这里侧重展示中心，没太多人过来，总部还在尚浦领世

真正的增量是B站，能有多少人？

现在又开始讲复兴岛、大巨蛋，预期达到最高点

物极必反，预期开始往下时，新房就要打折了

当然杨浦滨江连续开发了这么多新房，确实在提升

如果房价便宜2万，就没什么可吐槽的了

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02

桃浦

普陀真如、光新的新房性价比可以，地段、配套都不错

但是桃浦就纯纯的割韭菜

沪嘉高速往北宝山南大卖6万多，往南普陀桃浦卖8万多，凭什么？

普陀两个字很值钱吗？一个字值100万？

单价贵了两万，但是配套却更差

宝山这些年发展一般，南大却真发力了，引入了上海最好的学校之一兰生学校

上海最好的商办开发商之一华润，上海最好的医院之一仁济医院

连最难解决的铁路问题都摆平了，南陈路-南秀路在铁路上面建了跨线桥，居民再也不用等火车先过

普陀是桃浦的后妈，就没怎么认真开发，普陀好的资源一点都没迁过来

普陀贵为市区，好学校还是有的，华师大附属、新普陀小学、梅陇中学、曹杨二中都响当当

一个都不给桃浦，莫名其妙搞了个上外桃李实验，听起来就不太“权威”

别说外区居民，你问问普陀人认这个名字么

好的医院还没建，唯一的商场金光汇建到了动迁基地，桃浦核心区走路过不去

垃圾转运站、污水处理厂这些不利因素也没搬走，古浪路的铁路阻隔也不解决，不修涵洞不建跨线桥，火车来了就得停车等着

然后卖的比隔壁南大贵2万

之前还能解释为品质高，都是宝华、金茂什么的好开发商

现在出来3.5代住宅，宝华、金茂的老产品也风光不起来了

当然桃浦的发展大家也看到了，TOP智创城来了不少优质企业，充实了产业，提高了税收

对普陀来讲是很大进步，对买房人而言意义不大

买房人只关心买的值不值

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03

嘉定新城

上海房价基本都降回了2020年，嘉定房价却逆势上扬

2020年嘉定新城卖4万，现在涨到了5.3万

谁能告诉我这是为什么？

嘉定人更有钱了吗？不见得，嘉定经济增速远不如青浦

嘉定建设更好了吗？也没有

这几年嘉定新城没建很多配套，核心的远香湖、瑞金医院、地铁早就有了

到底是谁推高了房价？

嘉定新城房价远远超过区域定位，随时会回落

说一千道一万嘉定只是一个县城，之前属于江苏的

后来江苏十县划给上海，其中就有嘉定

产业结构、居民收入都是县城水平，甚至经济数据还不如江苏

划给上海并没有带来经济起飞，发展还不如留在苏州的兄弟们

2025年太仓城镇居民收入90081元，昆山城镇居民收入91001元，嘉定人均收入79359元（嘉定不分城镇、农村数据）

收入差不多，凭什么嘉定要忍受高2、3倍的房价？

肯定有人说嘉定属于上海，教育、医疗有优势

上海教育强在市区，嘉定985录取率不比昆山高多少

嘉定有瑞金医院，可能比昆山普通三甲好一些

但是你相信一个好医院能让房价翻几倍吗？

那好医院遍地的重庆，分分钟房价吊打苏州

实际上重庆房价比苏州低一半多

嘉定房价很贵，是之前地基打错了，2016年市区大涨，太多市区刚需过来推高了嘉定房价

这些人拿着市区的高收入，外地父母出的首付，购买力比嘉定人强得多

2022年后上海战略收缩，市区客户不爱去郊区买房了

近郊的南翔、九亭房价也在回落，截流了市区外溢

上海又在近郊建了很多动迁房，继续截流外溢

市区外溢到五个新城的购买力越来越少，未来买房的都是本地人为主

房价归根到底是财富现象，要跟当地人收入匹配

现在5万多的价格对比嘉定人的收入，明显太贵了

别跟市区豪宅比，豪宅是另一个算法，市区豪宅还能收割全国有钱人

嘉定的新房收割不了

直到2026年还没看到嘉定经济起飞兆头，不知道未来靠什么支撑高房价

上海整体房价触底，部分区域房价还有泡沫，以上只是部分案例

你关心的区域房价泡沫大不大？欢迎私信详细交流