浦东最抗跌的小区之一，盲买也会站岗

不夸张的说，御桥的万科海上传奇是所有预算一千万内浦东中产都避不开的选项。

巅峰时期，此盘成交价冲破12万，老上海人看了摇头，新上海人看了挠头。

直到今天，万科海上传奇的挂牌价也高达10万+，成了大家口口相传的浦东抗跌王。

今天的文章颗粒度很细，和大家一起探讨这个神奇的小区。

我们总说市场在分化，其实对于真正要买房的人来说，同一个小区内部不同户型的产品也是分化的。

首先做个简单的小区介绍，方便不了解的朋友快速入门；

已经了解小区基本信息的朋友可以直接跳到第二部分观看小区内部不同户型的涨跌幅排行。

万科海上传奇位于浦东御桥板块，地处中外环之间。

11\\18号线双轨交，小区东门、南门都有进站口，进站时间大约5-10min。

商业配套小区东门对面就是社区商业盒子开新里，小区西侧步行1km范围有11万方商场复地活力城、5万方的宜家可以购物遛娃。

万科海上传奇一共四期，总户数大约2200-2500户，整体建造于2013-2019年。

除三期比较特别单独开了一个5栋楼小区，7楼及以下都被商场空调外机设备影响，不具代表性。

今天我们所谈论的主要是建在一个小区内的一、二、四期，即海上传奇河滨苑。

因为建造时间跨度较大，小区一、二期和四期整体风格差异明显。

先说一二期：

1-22号属于一、二期，位于小区西面，标志是外立面为红砖+黄色涂料组合，路面铺设喜用红色小地砖，中央景观设计较多。

整体密度较大，层高跨度8-27层，两梯四户为主，户型繁多特点鲜明：

一、两房户型，现挂牌价650-790万：

① 中间套两房87平的都是双南户型，85平南北通两房户型仅分布于20、21、22号楼边套，但这三栋直面北边的高压线和中环不利因素更大。

② 8、16、17号是小区唯三的东西朝向楼栋，优点是总层高较低，最低8层，独有小区最小的两房户型（83平），以及111平的3房2卫；

缺点是当年开发商为了看西面咸塘港设计的河景房，户型放在现在看都比较劝退且挂牌量少。

沿河83平两房户型图

沿河111平三房两卫户型图

二、小三房，现挂牌价860-960万：

想要尽可能控制总价选小三房，带双卫的只有一、二期边套103户型，功能性拉满但户型不尽人意；

一、二期两卫小三房户型图

剩下103-110平小三房都是中间套双南两房，阳台赠送多，但户型也有缺点，北面卧室在厕所和厨房中间。

一、二期中间套小三房户型图

三、大三房&四房，大三房挂牌价1100万左右，四房1250万左右：

126平改善三房两卫，以及145平的四房两卫分布在边套位置；

145平四房是四叶草户型，但开发商原始装修用的猪肝红地板，看房体验有时会有采光不佳的感受。

四期位于小区东侧，从28号-39号都属于四期，建造时间是2018-2019年，虽然和一、二期在一个围墙内，但不是一套价格体系。

四期整体用的artdeco艺术风格，外立面棕色石材+涂料的组合，视觉更现代化。

不仅房龄最新，四期位置相对最好。

不仅不受北面高压线影响，靠近小区东门，出门就是18号线地铁站和开新里商业、建平地杰中学。

在户型方面，四期和一二期仅有126平改善大三房户型一致，三房户型做了进一步细分四房改善更加纯粹。

两房方面，四期做到了90平，相比一二期门槛更高，目前挂牌价825-850万；

但小三房门槛降到97㎡，目前挂牌价845-930万。

该户型尽可能平衡了总价和功能性，这两个四期独有户型都是中间套。

四期97平小三房

相比一、二期只在临河景观房存在，四期111-115平三房两卫户型做了常态化分布在28-32号楼边套，有横厅和竖厅两种选择，目前挂牌价1120万左右。

最值得一提的是相比起一二三期，四期的140㎡四房全部集中在东区最北面的两栋楼，全一梯一户设计，改善圈层更加纯粹，目前挂牌1420万上下。

四期140平户型图

私信咨询上海顶级房产专家

了解了小区基本户型分布后，为了进一步讨论不同户型的抗跌属性，我们通过x壳的成交数据，摘取了主要户型过去5年不同的房价表现，做了跌幅统计。

四期户型：

①四期111-115平三房两卫户型，高楼层2022年最高点成交均价11.82万/㎡，2026年成交均价8.97万/㎡，跌幅24.11%，是四期最受市场欢迎的三房户型。

②四期97平三房一卫户型，高楼层2023年最高点成交均价12.62万/㎡，2026年成交均价9.32万/㎡，跌幅26.15%。

③四期126平改善大三房，成交样本数量比较少，2023年高点高层成交均价12.2万/㎡，2026年低层成交均价8.83万/㎡，跌幅27.62%。

由于成交楼层差异较大，修正后的跌幅预计和97平三房接近。

一、二期户型：

①一二期中间套双南两房户型，成交量大，高楼层2021年最高点成交均价12.33万/㎡，2026年成交均价8.21万/㎡，跌幅33.41%，最近价格有所回升，成交线在730w左右。

②20、21、22号楼边套85平南北通两房，靠近高压线不利因素最明显，2022年高点成交均价11.21万/㎡，最近一套成交在2025年8.26万/㎡，跌幅27.74%。

目前小区有套5楼挂牌价699万，预计成交价格还会下压，跌幅继续扩大。

③一二期105-110中间套小三房，成交扛把子选手，2022年最高点成交均价11.9万/㎡，2026年成交均价7.93万/㎡，跌幅28.49%。

④一二期边套103平两个卫生间的小三房，2021年最高点成交均价12.04万/㎡，2026年无成交数据，可参考的就是目前低楼层挂牌价8.7万/㎡，跌幅预估和中间套小三房接近。

⑤一二期126平改善大三房，2022年最高点成交均价10.74万/㎡，2026年成交均价8.09万/㎡，跌幅24.64%。

因为两次楼层差异较大，修正后实际跌幅可能更小。

⑥一二期145平四房两卫户型，2022年最高点成交均价10.87万/㎡，2026年成交均价7.9万/㎡，跌幅27.23%。

其余沿河户型以及四期两房、四房户型，成交量较少，缺乏过去高峰时期和最近成交数据的对比，因此不参与排名。

总的来看，四期因为房龄更新、位置更好，最受市场认可的111平的三房和一二期两房产品相比，同小区内跌幅相差近10%。

三房产品依然是海上传奇的主流，但并不意味着两房一定被市场抛弃，具体落到房源，只要价格到位一切都不是问题。

不管怎么说，万科海上传奇确实跑赢了大盘（全上海整体跌幅30%+），浦东抗跌王实至名归。

搞清楚小区的基本面和具体产品表现后，我们再回到核心问题：

为什么海上传奇比周边很多小区更抗跌？

从上海楼市传统价值体系看，整个浦东都是房价bug，而御桥更是bug中的bug。

提起北蔡有大华规模化的开发，提起三林都是老上海人动迁过来，大家心理距离不远。

提起御桥定位就比较模糊，北蔡三林附近的一块边角料区域。

板块不利因素曾经也比较多。

宜家、高压线和垃圾焚烧厂曾是御桥的三大标签，万科海上传奇更是被民间笑称为“万科高压传奇”。

结果就是每次成绩都很打浦西房产老登们的脸，比如2018年开盘的四期，当时444组房源吸引了近千组认购，当天日光。

考虑到当时还有浦城热电这个毒瘤存在，项目的市场认可度不言而喻。

其实万科海上传奇的传奇，延续原因很简单——

浦东中产没有其它更好选择

一千万内预算，浦西和浦东中产都很难买到理想的房子。

因为既要，又要，还要。

尤其是对于工作在张江、陆家嘴、前滩的高薪做题家父母来说，孩子读书要好学校、父母帮带娃要三房、自己上班要把控通勤距离。

这时大家就会发现，没得选了。

新杨思、唐镇的新房遍地开花，但是中考成绩没法和建平地杰比；

前滩学区很好，但在万科海传买两房的钱去前滩只能买一房。

仔细研究一下，发现万科的交通、商业、教育、房龄都还可以，简直是为新上海人量身定做、平平无奇的六边形战士。

上一个在浦东能称作六边形战士的，还是联洋。

御桥当然永远取代不了联洋，但仅仅只要比联洋低一点就足以让大家买单了。

新上海中产最核心的两个需求：打工通勤方便、鸡娃方便御桥满足了。

据说不止浦东父母，在18号线加持下，到东外滩也只要20几分钟，抖音、美团、B站员工陆续也成了御桥的对标客群。

现在垃圾焚烧厂也关了，高压线和绝大部分住户没太大关系，四舍五入下御桥好像也没什么不利因素了。

更重要的是，现在上海学区房的整体风向都变了，小学学区性价比都知道不如初中。

御桥的建平地杰的确定性又太高了，连续几年排名仅此于张集、前滩华二，中考成绩浦东稳进前三：

2024年450人参考，700分以上约68人，占比约15%，四校录取率约6.7%；

2025年700分以上约80+，市重点率接近50%；

2026年516人参考，700分以上约100+。

至于商业，忙碌的工作和电商普及已经改变人的生活方式，就算旁边开个太古里996的打工人也没空逛，遛娃旁边的宜家正好合适。

御桥的竞争力，不在于某一项优势无人能敌，而在于它把一个新上海人家庭最迫切的几种需求，放在了相对紧凑的生活半径里。

而在这个半径内，万科海上传奇又站在了产品鄙视链顶端，被它踩着的是地杰国际城、万科金色城市和所有老公房。

大家都在说新房可以分流，但其实真正能分流万科海传的，是一个能对口建平地杰级别的新楼盘。

否则御桥的产品天花板，只能一直是它。

最后如果你也有类似的浦东置业难题想要交流，或者想了解更多万科海上传奇笋盘资源的，可以联系我们。