北京
借名买房，是指实际出资人借用他人名义购置房屋并登记于名义人名下的行为。实践中，借名人多因限购政策、贷款资质或特定购房优惠等原因选择此路径，但由此引发的权属争议与法律风险不容忽视。对于此种行为，北京市中恒信律师事务所马莉律师根据法律条文规定以及裁判规则，整理了借名买房的法律效力与风险防范要点，供大家参考。
借名协议效力分层认定
借名买房协议并非当然无效，其效力取决于借名目的与所购房屋性质。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，违背公序良俗的民事法律行为亦无效。据此，借名购买普通商品房且不损害公共利益的，协议原则上有效；但借名购买经济适用房等政策性保障住房的，因扰乱政府管理秩序，协议应认定无效。为规避限购政策而借名购房的，若未恶意串通损害他人合法权益，协议效力通常予以认可。此外，借名购买保障性住房的，因违反政策性规定，协议无效，实际出资人仅能主张返还出资款。
确权规则与物权归属
不动产物权以登记为生效要件。《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。借名买房情形下，房屋登记于出名人名下，出名人被推定为法律上的所有权人。实际出资人主张确权的，须举证证明借名合意、实际出资及房屋占有使用等事实。最高人民法院相关司法解释明确，有证据证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符的，真实权利人可请求确认物权。但需注意，若出名人擅自处分房屋且第三人为善意取得的，实际出资人无法追回房屋，仅能向出名人主张赔偿。若出名人对外负债导致房屋被查封，实际出资人原则上不能排除强制执行，仅能通过另案主张赔偿。
借名买房涉及物权归属、合同效力与第三人利益的多重博弈，风险贯穿交易全程。马莉律师认为，借名买房本质上是以债权关系承载物权期待，借名人始终处于权利实现的被动地位。她建议，若确需采取借名方式，务必签订书面协议明确出资、权属及过户条件，完整保留转账凭证、购房票据及占有使用证据，并尽可能办理抵押登记以强化权利保障。事前防范远胜于事后救济，唯有将法律风险前置考量，方能在复杂权属争议中最大限度维护自身合法权益。
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