花自飘零水自流！华南五虎，已全军覆没！

10月上旬，雅居乐就一债权人的清盘呈请已再次延期，而惊动市场，也把“华南五虎”的窘境突然出来。

据波哥看商业观察，至此为第四次延期，充分看出雅居乐的不甘与挣扎；境外债务加速重组，虽有利好，但也迎来了要交出企业控制权换生存的关键节点，一步步被逼至绝地，令人唏嘘。

复盘雅居乐的清盘呈请事件，多少有点令人无语：

主要因为一个中山项目的纠纷所涉及的约1858.71万美元+223.43万港元未付款项所导致的，金额并不大，与其他某些同行的故事不甚相同，确实可以看出雅居乐真的太难了。

短短几个月就被这笔债推向到悬崖，说雅居乐是第一个被一笔1858万美元压垮的千亿房企亦不为过。

下面先简单说一下其中的基本情况。

起因是中山40亿元项目上，因雅居乐未如约履行合营协议条款，一段时间未按约定支付上述两笔款项，其有赌王家族背景的合作伙伴新濠（中山）企业管理有限公司，于2025年12月9日向香港高等法院提交了清盘呈请，估计是双方协商无果，新濠忍无可忍才首先从一众债权人中挺身而出，猛烈将雅居乐推至清盘呈请的绝境。

一旦落定，就是破产清算了，这对雅居乐而言绝对是一个灭顶之灾。

对于该笔债务的追讨，新濠攻势凌厉，自去年提出清盘呈请后已经四次催促法院开庭和聆讯，步步惊心，现在搞得法院都有点不耐烦了，对雅居乐不断延长聆讯时间的说法提出了质疑，言称相关条款已提出较长一段时间，足够雅居乐去思考权衡了。言下之意就是，再拖下去就有点儿戏了，一下子把雅居乐未来再想延长的路给堵死了。

上面雅居乐最近披露境外债务重组的利好，也说明它终于艰难做出了自己的决定，知道再跟呈请人和法院躲猫猫就没有可能了，只能断臂求生。

据报道，本次重组为覆盖本金总额约51.83亿美元的境外金融债务，其方案的核心是“债转股”——债权人用债权换取股票，或可以交换为股票的证券，雅居乐据此解除相应债务。按照目前方案，相关新股占重组后总股本约64.6%，原股东合计持股仅余约35.4%。陈氏家族的持股比例将被大幅稀释，控制权可能因此旁落。

这个模式是近年不少出险同行共同选择的一个模式，没想到雅居乐自2024年开始暴雷后，虽然扛了两年多，但仍然未能逃过巨大债务的索命镰刀。只是其中，雅居乐的本次沉沦，是因为一笔1800多万美元的合作纠纷债引爆的清盘呈请，这可能是很多业内朋友没有想到的，多少有点意外。

可也能看出，雅居乐的整体情况和资产结构确实有非常严重的问题，真的快到了山穷水尽的关口和至暗时刻，不然也不会走到今天这个地步了，同时也表明雅居乐与新濠的关系已彻底破裂，已无任何回转余地。

综观行业变迁，没有可及时有效变现的资产，只有售卖股权和卖身才能保留一点生存空间，这跟近期已经发生的华夏幸福王文学用股权保命差不多，皆为夕阳西下不得已的最后选择。

为什么，雅居乐短期内突然快速走到了要卖股权和控制权的这一步？

主要是两大方面原因所致：

一是，基本盘严重承压和失血。

2025年归母净亏损225.69亿元，今年上半年营业收入108.61亿元，同比减少20%，股东应占亏损88.3亿元。截至6月末，净负债比率攀升至229.6%。雅居乐在手现金只有45.14亿元，短期借款却高达419.72亿元。

销售造血功能基本丧失，现金储备缺口极大，短期借款居高不下，缺乏营养供给、又要到处填窟窿，身体失能，必然衰败不堪，难以为继。

二是，资产变现乏力，难以有效回援救急。

上面被新新濠的清盘呈请快速斩落马下，即为明证之一。

手上可变现的优质资产匮乏，变现效率低，比如，近年上半年只卖掉了浙江祥雅50%股权，换回9500万元，至少揭示雅居乐手上的优质资产比较少。

此外，虽然雅居乐手上尚有不少存量土地，可由于它以前的重仓三四线文旅项目的战略，导致其土储主力基本都沉淀在那些已经丧失发展前景或初步已被主流市场遗弃的区域，现在行情这么差，基本无人问津了，而对其当下的救急和救命创造不出什么价值，甚至还要输血去供养和守护。

综合而言，没现金、销售差、无优质可变现资产等，雅居乐窘迫至极，只剩下股权这块肉了。

而且，按目前市场整体趋势来看，低迷的行情或许还要持续一段不短的时间，如果不能用股权换得足够的续命空间和时间，能挺多久都不太好说了。

至少债转股后，能赢得生存的机会，未来还有希望。

至此，慕然回首，昔日高速发展获得不少荣光的“华南地产五虎”——恒大、碧桂园、富力、合生创展、雅居乐，都已经破了金身而纷纷深陷各类泥潭，现今全军覆没，令人叹息。

既有共性，都被时代的大浪潮所重伤不振；也有个性，引爆和烧坏自己的具体原因各有不同。

恒大：是最彻底的一个，也是地产历史上破产规模最大的一个，没有之一。因许家印案件的恶劣性质，恒大商业帝国已经基本身死道消，许家印已被判无期徒刑，带着两个儿子和56位高管一同去踩缝纫机了。

碧桂园：自暴雷后，选择了另一条路，为保交楼和证明偿债决心，不惜变卖家产来自救，已完成债务重组，整体降债规模超900亿元，获得了一定的发展时间，同时借助保交楼换取了市场和上面的信任，修复能力在逐渐强化，但销售和资金能否进一步优化，是它接下来的重大考验。

富力：被所购买的万达酒店拖垮。当年200亿元的酒店资产，遭遇疫情等暴击，已严重缩水，而成为手中甩不掉的巨大包袱。截至2026年6月底总负债2643.79亿元，负债比率高达408%，仍在寄希望与债务重组的进程中。

合生创展：目前相对最体面。虽然也于去年暴雷，但总体情况相对较好，可巨额亏损和停牌压力已然交织，重大压力不期而至，流动性遭遇拷问。10月12日，公司发布盈利警告，预计2025年度综合亏损不少于125亿港元，主要涉及物业销售收入减少、存货减值、投资物业估值调整及出售联营公司亏损等因素。

据波哥看商业观察，“华南五虎”——恒碧富合雅，起步于90年代，发端于珠江畔，兴盛于上周期狂飙年代，跌落于新旧模式转换大潮；几经折腾，各受其伤，有退出历史舞台者，有挣扎不甘者，亦有将卖身续命者。

时势造英雄，造化也弄人，皆为一个时代的缩影，皆为一个旧模式的宿命显化。

“华南五虎”，曾经多年叱咤地产江湖，曾经一度受封百强标杆，曾经上演过“中国楼市看广东、广东楼市看华南”的历史大片，可雨打风吹去，如今已成镜花水月、昔日黄花，而令人深思。

人们不禁要问：

是企业个体问题，还是区域群体问题，抑或是时代周期问题？

波哥个人认为，所有的一切，不能简单视之。

下面简单借用一个故事来阐述一下：

《六祖坛经》里讲过一则禅宗最著名的公案，故事是说：

两个僧人在争论，旗幡被风吹动，一个说是风动，一个说是幡动。六祖惠能听了，说：“不是风动，不是幡动，仁者心动。”

纵观“华南五虎”和其他房企前后和如今的境遇大变化，咱们不能把问题所引发的原因粗暴地归结于每一个方面。

譬如，你能把问题丢给历史周期的转换吗？如果这样讲，那么华南五虎们以前的那些成功，也是应该制造问题的问题了咯，这不自相矛盾吗？

譬如，你能把问题丢给企业企业或个人吗？那为何也有一些民企等，依然能够在大震荡之下穿越周期，这又是为啥？

等等

上述禅宗公案，虽为佛家的观点，但对我们去认识事物的变化也很有帮助。

上述祖师心法如果转换过来，就是：

风动，是时代趋势，是总体外部环境大势的变化；

幡动，是企业等层面各类资源要素的变化；

心动，则是创始人和核心团队根据自己的内心或阶段性需要所做出的选择。

三者叠加，最终核心的落笔之处还是在自己的选择上，不同的选择就要承担不同的因果，而且是独自承受。

例如，出险房企在变卖资产自救这一点上，为何万达、世茂、宝龙等能够通过有效售卖资产而保持住控制权，而华夏幸福和雅居乐却难以做到呢？这并非有无的问题，而是是否有优质、能满足及时去化和回现资产有效护守的问题。

而这些结果的不同，追根朔源的话，都是自己的决策、战略、布局、取舍和选择之后所形成的，所以六祖说是“仁者心动”，已穷究其理。

有浩荡东风时，很多人喜欢把功劳聚焦于自己的聪明和努力，却假装忽略了“风动和幡动”的加持；

遇冰雪霜冻时，你还能甩锅给时代、政策和节奏更迭得太快吗？不合适吧。

再者，世界性产业周期和国内的相关政策等的改变，也是“风动+幡动+心动”三者聚合共振下的结果，殊途同归。

最近，业内一些人将华南五虎等房企的境遇变化，粗暴归结于外部环境所致这一点，多少有点迷惘和可笑了。

花自飘零水自流，百般境况，一类缘由；

五虎香残时代秋，才下潮头，却上心头。