广东
随着近年广州供地导向调整，出让宅地容积率普遍回落至3.0以下，产品的居住舒适度得到提升，但主城范围内容积率 1.0 级别的纯别墅社区依旧十分稀缺。近日，备受市场关注的中交长洲岛项目 —— 宸启安澜正式亮相，作为主城难得的江心岛纯墅项目，也让市场再度聚焦广州别墅赛道的真实现状。
从近五年大盘数据来看，广州别墅供应持续收缩，成交在冲高之后进入回落通道。2022‑2026 年，全市别墅累计供应70.38万㎡，累计成交140.72万㎡。2022 年供应 24.12 万㎡，到 2026 年供应仅 9.89 万㎡，新增别墅货源大幅减少。
表：2026.1-9广州别墅新增供应项目供求情况
成交方面，2022‑2024年别墅成交整体上行，2024年之前成交主力为华远雲和墅；2024 年后成交主力切换至外围的阳光城丽景湾和金地荔湖城，其中丽景湾主要为非市场化成交房源。随后市场快速回调，2025 年成交 22.20 万㎡，2026 年截至9月成交 18.86 万㎡，整体大环境叠加新增货源不足，是成交规模回落的主要原因。
价格方面，因别墅总体成交基数低，成交数据受单一个盘影响较大，近五年别墅成交均价振幅较大，2026 年均价 31856 元 /㎡，价格呈现下跌趋势，一方面是因为近年广州整体房价去“水分”，另一方面是外围区域别墅成交占比提升带来的结构性影响。
表1：2022-2026.9广州别墅供求量价格年度图
近一年的月度成交数据可以体现出目前别墅市场的两面性：别墅行情极易受高端项目集中网签或外围走量盘成交扰动。2025 年 12 月，金茂越秀|璞樾·墅开盘后集中网签，带动别墅成交均价冲高至 52228 元 /㎡，而 2026 年 7 月，以外围项目成交为主，均价回落至 26493 元 /㎡，高低价差近乎一倍。市场已经清晰分化为两条完全不同的赛道。
表2：2025.10-2026.9广州别墅供求量价格月度图
从TOP20 榜单可以看出“主城片区断供，外围库存泛滥”的两极分化局面。
外围走量赛道：增城、花都、从化项目以价换量，金地荔湖城成交面积 3.80 万㎡，成交均价仅 23695 元 /㎡，即便成交规模突出，项目整体去化率也仅 37.12%；紫泉流溪湾、嘉河湾 8 号等项目均价更是低至 1.5‑1.8 万 /㎡，外围别墅红海竞争激烈，去化阻力较大。位于番禺市桥黄沙岛的绿城臻园，6月取证22套，7月开盘后8月网签11套，单价最低至7字头，但进入金九银十至今尚无新网签。
主城顶豪赛道：核心区别墅产品成交规模小、单价高，供应几乎集中在天河东圃一带。金茂越秀|璞樾·墅成交均价 128557 元 /㎡；越秀观樾成交均价 149938 元 /㎡，凭借主城低密稀缺属性，实现高溢价。
表3：2026.1-9广州别墅项目成交金额TOP20排行榜
库存端，截至 2026 年 9 月，广州别墅狭义库存91.07 万㎡，按照近 6 个月流速测算，去化周期高达 39.26 个月，整体处在高库存、难去化的市场环境，但压力主要集中在外围，中心五区去化周期为28.96个月，相对可控。
回看过去 12 个月的供求状态，别墅供应 13.62 万㎡，成交 23.33 万㎡，成交持续跑赢供应，市场处于被动去库存阶段，但库存压力主要集中在外围远郊板块，主城别墅货源有限。
表4：2025.9-2026.9广州别墅库存量及去化周期（6月）
整体来看，广州别墅市场目前处于“库存总量高企、外围内卷严重、主城供给断档” 的结构性分化格局。随着主城区低密地块的供应陆续有来，具备稀缺性的别墅产品开始成为开发商提升项目溢价的新选择。不过，在存量充足的当下市场环境下，做出叫好又叫座的产品并不容易，尤其是828新政之后，购房者更青睐于为“所见即所得”买单，也意味着别墅产品的打磨将进入更精细化的新时期。
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