房价下跌后，财富蒸发了多少？

最近几年房价下跌，大量中产的财富直线蒸发。我想大家都知道最近几年家庭资产缩水了不少，但是具体多少呢，没有测算过。今天我以上海家庭为例，来算一算中产家庭们最近几年财富蒸发的数量。

上海大概有860万套住宅，同时上海共有居民户964万户。也就是说，平均下来几乎户均一套住宅。

根据最近二手房交易数据，按照套均建面90平米计（近十年二手房成交的平均面积），全市存量住宅大概7.8亿平米。

上海房价的巅峰在2021年底~2023年初，这一年半的时间里，上海均价高达7.29万/平米，算下来整个上海房子的市值是57万亿人民币。要知道常规时期（上证指数3000点左右的时候），整个A股的市值也就70万亿左右。也就是说上海一座城市的房子市值，就几乎可以跟中国所有上市公司的市值匹敌。

那时候无疑是上海楼市的巅峰，卖掉上海，买下中国所有上市公司。

然后情况急转直下，截至目前上海均价降到了5.33万元/平米，相比于巅峰下降了27%。

也就是说，从宏观层面来讲，上海楼市的市值蒸发了15万亿元。

上海去年的GDP是5.67万亿，也就是说，这几年蒸发的市值，相当于整个上海3年白干。

这是整体的情况，不过太过宏观大家体感不深，我们再看看微观的数据，家庭户均资产损失了多少。

楼市巅峰的时候，57亿的市值，对应全上海964万户家庭，户均资产591万。假设上海家庭资产70%在房产上，那么上海每家每户的资产差不多能有845万，换算成美元就是118万美元，户均Millionaire。

在不统计个人持有的商办、商铺、厂房等其他房产的情况下，在2022年峰值时，上海户均净资产已经超过美国当年的平均值106万美元。但是上海2022年的人均GDP只有2.5万美元，美国人均GDP则是7.6万美元，美国是上海的三倍。就算不看GDP看工资，美国平均是上海两三倍也没有问题。楼市泡沫，直接让上海人能够跟三倍收入差距的美国人在资产上相匹敌。

如果是具备全球资产配置的上海人，在那个时候将泡沫资产换成实在实的资产，可能真的可以直接实现资产2~3倍的跨越。但如果没有这个认知，纸面财富就终将是纸面财富。（不过不得不说，上海人的平均认知真的很高。在我知道的所有这么干的人当中，上海人的比例是最高的。如果你是上海本地人的话，那么这几年或多或少会听说有移民的亲戚。当然我对移民没有啥倾向性，我只是觉得把中国房子换成美国的房子是正确的决策）

如今房价已经回落27%，那么上海户均资产下滑多少呢？

591*0.27≈160万，上海户均资产已经下降了160万。总资产跌破700万，户均Millionaire的现状落空了。

这里还没有算一手房，事实上很多郊区次新房，在二手市场已经跌破了2015年的开盘价。

以上算的是账面亏损，如果看实际发生的交易，21~23年这三年二手房的成交套数，是66万套，对应的是100万户左右的上海家庭。也就是说，真实产生亏损的上海家庭，占比就有15%左右。

巨亏的家庭有15%，如果把时间线延长，现在上海房价已经跌到2017年，算上资金成本，也就是说2016至2024年买房的家庭都或多或少会亏一些。这8年上海二手市场累计成交近二百万套，占全部存量住宅的近1/4。按一套平均直接影响两个家庭计算，波及近400万户，占全市户数的40%以上。

我看到有人说，住宅购买群体3/4以上是25-45岁的中青年人口，他们是这个城市社会生产、消费的中坚力量，当90后和80后被集体套死，未来的消费就好不了，不明白为什么不全力救市？（估计就是自己被套了）

原因很简单，如果大量负债扩表印人民币，在GDP没有实际快速增长的情况下，就一定会产生恶性通货膨胀，进而影响外汇。

房价崩了，只要不大规模产生坏账，不要让银行出现危机，其实忍忍也就过去了。但如果汇率崩了，我们全球制造业中心的地位就会受到挑战，这会产生更加严重的后果，可不是忍忍就过去了那么简单。

而且目前AI浪潮下，其实我们的出口是不错的（当然主要是科技类带动）。在出口不错的情况下，我们的经济尚且还能稳住，这也是目前出台有关内需重磅政策的原因。所有现在有一种说法很有意思：AI能够带动一线城市豪宅的房价，但是却加速了全国绝大多数房子的房价下跌。

更加恐怖的是，现在是楼市的底吗？

有人说一线是核心资产，所以跟其他城市不一样，永远涨。但是这个世界上就没有只涨不跌的资产。就算是核心资产，也就是下跌的时间比其他资产晚一点。当其他城市都腰斩之后，一线只跌25%，真的是终点吗？

经济学上有一个理念，叫做一价定律。就是说同一个商品，在不同地方，应该卖一个价格。如果价格不一样，出现了套利空间，就会有很多套利者去交易，然后这个价差就会被逐渐抹平。

当然，套利交易需要时间，流动性越低的商品，需要的时间越长。比如房子，中国的房子真的能够跟比自己高2~3倍GDP的国家一个价格吗？显然不能，所以这几年中国房价下跌，美国房价上涨，就是在消除这一价差的不合理性。

套利交易需要时间，这个时间正好给到大家。我早在2018年就叫大家清掉三四线的房子，2020年开始叫大家清掉非一线+杭成的房子，2023年开始看空中国所有城市的房子。

一套500万的房子，如果2022年持有到现在，可能只剩下300万。

但如果卖掉买黄金，现在就是1183万；买A股，现在就是545万；买美股，现在就是724万；买国债，现在就是586万。无论卖掉买什么，都会跟直接持有产生2倍左右的资产差距。

人的财富必须匹配上自己的认知，想让财富增长就必须得看懂未来的趋势，不然纸面财富终将是纸面财富，凭运气得来的终将凭实力亏回去。

我的知识星球《谭谈财经》，内容包括：

（1）金融、房产、时政、职场和社会思考等领域的深度思考，由于面向私域，所以并非”删减版“

（2）高价值学习资料，包括研报、电子书籍等（基本面研究，适合长线）

（3）一些我觉得有可能发酵的上市公司段子（当下热点，适合短线）

（4）每日最新各类有价值的金融数据、政策动向简评

（5）大家的问答，主要覆盖房产、投资、生活，集思广益、提升认知