10.19-10.25 周度市场全景-供应连续放量、成交温和回升，均价结构性回落

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WEEKLY REVIEW

供应端：本周全市商品住宅新增供应7.71万㎡（636套），环比上升5.83%，同比大幅上升160.97%，为连续第二周处于放量高位。

成交端：本周全市商品住宅成交3.47万㎡，环比上升6.76%；成交金额6.98亿元，环比上升4.42%，同比分别上升16.8%（面积）、26.03%（套数）、9.33%（金额）。

价格方面：本周全市商品住宅成交均价20093元/㎡，环比下降2.18%，同比下降6.39%。均价回落主要为结构性因素。

综合来看，本周市场呈现“供应放量、成交修复、均价回落”的组合特征。

整体判断：市场处于筑底修复阶段，量价尚未形成趋势性反转。

商品住宅供求价走势

一、供应分析：

本周全市商品住宅新增供应7.71万㎡（636套），环比上升5.83%，同比大幅上升160.97%，为连续第二周处于放量高位。

供应全部集中在两个区域：锡山区5.75万㎡（456套，主要来自羊尖、鹅湖板块）和梁溪区1.96万㎡（180套，五河凤翔板块公园上城项目），其余四区本周零供应。

从近15周走势看，第41-42周供应规模（7.29万㎡、7.71万㎡）显著高于此前周均约2.4万㎡的水平，“金九银十”尾段房企推盘意愿明显增强，但供应高度集中于外围板块（羊尖、鹅湖），以销定产、抢跑年末回款的特征仍然突出。

本周全市供求比为2.22，连续两周供大于求，短期库存压力有所累积。

二、成交分析：

本周全市商品住宅成交3.47万㎡（276套），环比分别上升6.76%和13.11%；成交金额6.98亿元，环比上升4.42%，同比分别上升16.8%（面积）、26.03%（套数）、9.33%（金额）。

从近15周走势看，成交量在第40周（国庆假期，1.32万㎡）触底后连续两周修复，本周已回升至第37周（3.87万㎡）以来的次高位，但尚未突破9月中下旬的水平，整体处于“假期低位后的温和修复通道”，趋势性放量尚待观察。

三、价格分析：

本周全市商品住宅成交均价20093元/㎡，环比下降2.18%，同比下降6.39%。

均价回落主要为结构性因素：

一方面上周高价的经开区成交占比抬升带来基数偏高，本周滨湖区均价环比大跌25.3%（高价项目成交占比下降）、梁溪区环比下跌15.12%，拉低全市均价；

另一方面本周成交主力仍集中在新吴区梅村、泰山路等中低价位板块（全市成交金额榜首建投·晋和府均价仅18400元/㎡）。经开区（+14.16%）、锡山区（+18.62%）均价环比上涨同样源于项目结构变化，并非普涨信号，需警惕周度结构扰动对均价的放大影响。

近15周均价在17244-24477元/㎡区间宽幅波动，中枢约2万元/㎡，第39周高点（24477元/㎡）为高端项目集中备案所致，本周价格已回归中枢附近，整体呈“箱体震荡、结构主导”格局。

近15周全市供求价走势（2026年第28—42周）

数据来源：克而瑞

区域供求价与存量

一、新吴区【量跌价稳，成交规模居首】

本周新吴区无新增供应，成交1.17万㎡（99套），环比下降6.69%，成交面积仍居六区首位（占全市33.7%）；成交均价17480元/㎡，环比微涨1.2%，量稳价平。

成交主要支撑项目为梅村板块建投·晋和府（36套、8183万元，全市金额榜第一）、旺庄路板块龙湖·峯萃、泰山路板块雅居乐远洋公园里。

9月末存量72.73万㎡，按近12个月去化速度约23.0个月，为六区中去化压力较小的区域。

二、经开区【量平价升，均价领跑全市】

本周经开区无新增供应，成交0.52万㎡（38套），环比基本持平（+0.1%）；成交均价28021元/㎡，环比上涨14.16%，为六区最高，属高端项目集中备案带来的结构性拉升。

支撑项目为奥体板块愉樾天成（5180万元）、华庄板块天澜映象（29399元/㎡）、大剧院板块建发玺云（34370元/㎡）。

9月末存量74.81万㎡，去化周期约39.7个月。

三、滨湖区【量升价跌，结构性回落明显】

本周滨湖区无新增供应，成交0.51万㎡（40套），环比上升11.98%；成交均价19000元/㎡，环比大幅下降25.3%，主因上周高总价项目集中成交抬高基数、本周成交结构下移，属结构性回落而非普跌。

支撑项目为梁溪河板块瑧悦湾（27756元/㎡）、万科·锦上荣曜。

9月末存量77.57万㎡，去化周期约43.7个月，去化压力偏大。

四、梁溪区【供应放量、量升价跌】

本周梁溪区新增供应1.96万㎡（180套，五河凤翔板块公园上城），供求比高达4.5；成交0.44万㎡（31套），环比上升16.76%；成交均价23659元/㎡，环比下降15.12%，同样受成交结构下移影响。

支撑项目为市中心板块保利达江湾城、盛岸山北及南长板块多个项目。

9月末存量116.42万㎡，为六区最高，去化周期约61.9个月，库存压力全市最重。

五、锡山区【供应大区、量价齐升】

本周锡山区新增供应5.75万㎡（456套，羊尖板块3.35万㎡、鹅湖板块2.40万㎡），为全市供应主力，供求比高达13.89，短期去化压力显著累积；成交0.41万㎡（32套），环比上升15.96%；成交均价19123元/㎡，环比上涨18.62%（锡东新城高端项目成交占比提升的结构性拉动）。

支撑项目为锡东新城板块东城·美的东望府（24844元/㎡）、荟聚板块金融街广安控股融府。

9月末存量60.64万㎡，为六区最低，去化周期约24.4个月。

六、惠山区【零供应、量价齐升】

本周惠山区无新增供应，成交0.42万㎡（36套），环比大幅上升44.71%，为六区中成交增幅最大；成交均价16061元/㎡，环比上涨1.72%，量价齐升。

支撑项目为天一新城板块国控朗诗·熙惠府、万科樟湾国际及洛社板块融创玉兰玖园。

9月末存量68.10万㎡，去化周期约33.4个月。

区域集中度：本周成交面积前三位为新吴区（33.7%）、经开区（15.0%）、滨湖区（14.7%），合计占比63.4%；新吴区单区占比超三分之一，为本周市场绝对主力。

六区成交分布相对均衡（除新吴外各区占比11.8%-15.0%），市场多点支撑格局延续。

总结与后市研判

综合研判：

本周无锡商品住宅市场呈现“供应放量、成交修复、均价回落”的组合特征：

供应端连续第二周站上7万㎡高位，同比大增161%，房企抢抓“银十”尾段窗口推盘备货年末；

成交端在国庆低位后连续两周温和回升至3.47万㎡，同比转正（+16.8%），修复动能主要来自新吴区单盘走量（建投·晋和府36套）与经开区高端盘备案；

价格端环比回落2.18%至20093元/㎡，属成交结构变化所致的箱体震荡，而非趋势性下跌。

整体判断：市场处于筑底修复阶段，量价尚未形成趋势性反转。

结构特征

供求区域错位加剧：本周供应全部来自锡山（羊尖、鹅湖）和梁溪（五河凤翔），而成交主力在新吴、经开，供应外围化与成交核心化的错位使锡山区供求比高达13.89，外围板块去化风险需重点关注。

板块分化明显：经开区依托奥体、华庄、大剧院板块高端项目实现均价28021元/㎡领跑；惠山、锡山量价齐升；滨湖、梁溪量升价跌（结构性回落）；新吴以量取胜但环比小幅回落。

后市预判

供应端：第41-42周连续放量后，预计11月初供应节奏边际放缓，但年末房企冲刺回款，外围板块（羊尖、鹅湖、洛社等）仍将是供应主力，全市供求比短期难以回到1以下的紧平衡状态。

成交端：国庆后修复通道已确立，叠加本周636套新增供应入市，预计下周成交量维持在3-4万㎡区间温和波动；新吴梅村、经开奥体等热点板块的走量项目仍是成交基本盘。

价格端：均价将继续受成交结构主导，在2万元/㎡中枢附近箱体震荡；经开区、滨湖区高端项目备案节奏是短期均价波动的最大变量，需警惕结构扰动造成的“假涨假跌”。

结构性机会：核心区域改善盘（经开奥体/华庄、滨湖梁溪河、锡山东新城）去化确定性较高；外围高供求比板块（羊尖、鹅湖）新入市项目或将面临价格竞争，以价换量概率上升。

• 本文由【克而瑞（无锡）研究中心】分析师浦佳链撰写；
  

• 【克而瑞（无锡）研究中心】深耕无锡房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；

• 研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度/月度/季度/年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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