天津的洋房，要“走火入魔”！

咱天津的洋房，做的有点“走火入魔”。

容积率2.7，硬挤出洋房？已经够极致了。

没想到，容积率3.1，也能做出洋房，绝绝子！

这块地，容积率3.1。

硬生生排出4栋高层+3栋洋房。

洋房是做出来了，代价呢？

两栋洋房、两栋高层，全压着马路边。

花大价钱买的洋房，跟“静谧“俩字八竿子打不着。

建筑密度，直接干到25%以上。

为挤出洋房，把整盘舒适度都搭进去了。

换个操作，如果不做洋房，全做高层呢？行不行？

行！楼能往后退，不临街；中央园林能铺开，建筑密度降低。

那是什么体感？敞亮！

再看这个盘，容积率2.6。

第一版方案，做7栋18-22层的高层，硬塞2栋7层洋房，典型的极致高低配。

后来改成第二版方案，砍掉2栋洋房，变成8栋21-25层的纯高层。

除了1栋楼，其余全部从2T4改成2T3。

看出门道了吗？

面宽不变的前提下，每层少一户，意味着单户面宽更大，室内空间感更强。

公区还腾出更多土地，可做更丰富的景观庭院，舒适度跳一档。

都惯性认为，容积率越低越好。

这话对，也不对。

容积率是给开发商看的指标，建筑密度才是居住舒适度的指标。

什么叫建筑密度？

就是房子在地面上铺开，占多大地方。

建筑密度越高，楼间距越窄，绿化越碎。

建筑密度越低，楼间距越宽，园林才能连成片。

建筑密度标准参考

九和府是经典的反面案例。

3.4的容积率，愣做出6层洋房，大高层直接拉到34层。

为了把那几栋洋房插进去，高层楼间距被挤成什么样了？才30米。

建筑密度高达28%，没有大面积的景观园林。

九和府

反过来，再看明明可以做、但却没做洋房的楼盘。

招商公园1872，容积率2.0，全高层，中央景观1万方，最大楼间距111米；

金隅金玉府，容积率2.0，中央景观1.7万方，最大楼间距105米；

仁恒公园世纪，容积率2.2，中央景观1万方，最大楼间距110米……

招商公园1872

都是高层，人家就能住出公园感。

为啥？因为建筑密度才20%左右。

站在小区往四周看，没有压迫感，风是通的，光是透的。

真正决定住得舒不舒服的，是建筑密度。

滨海天碱板块，新城代建的山川地块，容积率2.7，全部排小高层。

形成超大中央景观，楼间距大，园区很舒朗，点赞！

在高容积率的地块，硬挤出洋房，咱称之为“硬高”。

为了做洋房而做洋房，硬要做出高低配。

“硬高”的弊端可不少。

① 牺牲居住舒适度。

建筑密度高，绿化率就卡着最低标准走。

楼间距小，园林碎成补丁。开阔的中央园林？想都别想。

更扎心的是，好不容易做出来的那点园林，都摆在洋房跟前。

因为洋房卖得贵啊，得把好东西给到洋房业主。

高层那边呢？硬化铺装为主，树都没几棵。

一个社区，两种待遇。

②天际线不好看。

一个小区里，就孤零零杵着一两栋洋房，周围全是大高层。

这好看吗？高低落差太大了，洋房看起来像违建一样。

好看的天际线，讲究的是起伏、过渡、高低错落有韵律。

滨海新区刚出的建筑新规里，特别强调“维护天际线”。

要求“形成疏朗大气的城市界面”。

③圈层割裂，高不成低不就。

洋房业主多为改善，必然挑剔。

河西陈塘新盘，主力户型90、106平米。

大家的心理共识就是个刚改盘、学区房。

非要做1栋150平米的洋房，改善肯定不认啊。

另一边呢？高层业主也不乐意。凭什么好景观都在洋房那边？

最后结果就是，“低”的把舒适度让出去了，“高”的也没形成想要的圈层，两头不讨好。

弊端这么多，开发商为什么还跟洋房死磕？

图的就是俩字：货值。

① 洋房溢价高。

天津人喜欢洋房，这两年越发极端。

也是因为之前住高层痛点太多，补偿性置换。

以前洋房与小高层价差10%，现在能拉到15%。

②洋房有多样性。

首层能做下跃，还带架空层小院；顶层能做阁楼；得房率也高，甚至能超110%。

很多建筑规范，都是给洋房“量身定制”的。

买房人很买账，好卖还有利润。

③货值最大化。

同样的容积率，排出洋房就能实现货值最大化。

以前想做纯洋房社区，容积率得1.6以下。

现在，容积率2.0以下就能做出纯洋房，很普遍。

因为11层也算洋房，一梯两户。

滨海的规范相当于“官方定调”，11层算洋房。

但从排布能看出来，建筑密度高，基本都是兵营式。

天津现在得房率提高，实际容积率其实更高。说是2.0，实际能到2.2，建筑密度也会更高。

当然，并不是说不能做洋房。

洋房不是原罪，“硬塞”才是。

容积率1.6以内的地块，全做洋房，天经地义，那叫低密生活，住起来是真舒服。

问题出在，明明是2.7、3.0，甚至更高容积率的地，也要硬挤几栋洋房出来。

这就是拿整个社区的居住舒适度，去换那几栋楼的溢价。

有个成语叫“削足适履”。脚那么大，鞋就那么小，硬往里塞。

最后“疼”的，是业主的居住舒适度。

所以，对于有些高容积率的地块，我们也替大伙儿问一句开发商：

咱这洋房，就非做不可吗？