22.3%对22.3%！阜阳177亩宅地3.1亿起拍，政府用一把尺子量出了两个区

10月8日，阜阳市自然资源和规划局发布阜国土（拍）告字〔2026〕7号公告：FYQ2026007、FYD2025002两宗二类城镇住宅用地公开拍卖，合计118202平方米（177.30亩）、起叫总价31019.52万元，拍卖定于10月29日15时举行，报名不足3家则继续拍卖、终止或转挂牌。两宗地一在颍泉、一在颍东，亩单价分别是170万元与195万元；但把容积率和房价一起算进去，会撞见一个极罕见的巧合——颍泉那宗楼面价1593.75元/㎡、对应当地新房均价的地房比22.29%；颍东那宗楼面价1462.52元/㎡、地房比22.33%。两宗地相差不到0.05个百分点。

NO.1｜壹

贵的反而更划算

先把两宗地的账拆干净。

FYQ2026007号：颍泉区颍柳路南侧、源强路西侧，94791平方米（142.1865亩），二类城镇住宅用地，70年，容积率不大于1.6且不小于1.0，建筑密度不大于23%，绿地率不小于35%；起叫价170万元/亩、总起叫价24171.705万元、保证金4900万元。按1.6上限计容可建约15.17万平方米，按120平方米一套估算约1264套；折算亩单价170.00万元/亩、地面价2550元/㎡、楼面价1593.75元/㎡。

FYD2025002号：颍东区众兴路东侧、科教路北侧，23411平方米（35.117亩），同为二类城镇住宅用地、70年，容积率不大于2.0且不小于1.0，密度不大于25%、绿地率不小于35%；起叫价195万元/亩、总起叫价6847.815万元、保证金1400万元。按2.0上限计容可建约4.68万平方米、约390套；折算亩单价195.00万元/亩、地面价2925元/㎡、楼面价1462.52元/㎡。

两宗地合计177.30亩、3.10亿元、计容建面约19.85万平方米、约1654套。

第一眼看，颍东那宗贵了25万元/亩，溢价14.7%。但把容积率算进去，结论反转：颍东楼面价1462.52元/㎡，反而比颍泉的1593.75元/㎡便宜131.23元。原因就是容积率——颍泉给1.6，颍东给2.0，同样一亩地后者能多建四分之一的房子，单位成本被摊薄。

真正的精妙在第三层：为什么是170万和195万这两个数？对照房价就明白了。市场数据显示，颍泉区新房参考均价约7150元/㎡（板块内乐富强悦澜湾约7400元/㎡、平和江岸首府约6500元/㎡），颍东区约6550元/㎡（美的公园天下约6827元/㎡、丽丰时代城约6853元/㎡）。用楼面价一除：颍泉22.29%，颍东22.33%。

这不是巧合，而是政府按房价倒推地价——用同一把"22.3%"的尺子，量出了两个区。房价高的颍泉，地价就定高；房价低的颍东，地价就定低。两宗地的盈利空间被拉到同一水平线，竞买人无论选哪宗，面对的是同一套算术题。这是地级市土地市场少见的精密定价。

配建要求则是另一重成本。两宗地均须配建托育服务设施、单体面积不低于350㎡的养老服务设施；颍泉那宗还须配建不少于15班的幼儿园，用地面积不低于6750㎡、建筑面积不低于5400㎡，竣工验收合格后无偿移交颍泉区教育局并首次登记至其名下；地块内医疗卫生、文体、社区服务、市政公用、物业用房等，有移交规定的按规定执行，无移交规定的应无偿移交并办证给区政府指定单位，由区政府监督落实。

竞买规则同样从紧：须为公司法人、具备房地产开发资质、不接受自然人、不得建别墅和私家庄园；保证金须提交不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及金融机构资信证明；设底价、最高报价且不低于底价者得；必须有1次以上应价，否则保证金不予退还。

还有一处落点值得记：这两宗地都是"学校先建、住宅后卖"。颍泉地块所在的"兴泉路北侧、颍柳路南侧、源强路西侧、霞光大道东侧"大地块规划总用地289482平方米，其中地块二89789平方米为中小学用地——阜阳市第三十八中学与颍泉区欧阳小学已于2022年招标建设，总建筑面积约4.6万平方米，正是公告中那两所学校；周边已有芳华园、玖悦府、悦融湾、同升玫瑰园、祥源生态城等小区。颍东地块学区为阜阳师范大学附属颍东第一小学（占地46519平方米、建筑面积59779平方米、总投资约1.26亿元、2021年招生）、附属第一中学与成效中学。两宗地依据的分别是《阜阳市QB02单元05街区控制性详细规划》与《阜阳市HD22单元控制性详细规划》——都在已批控规的框里。

NO.2｜贰

水韵都市这盘棋

把两宗地放进《阜阳市国土空间总体规划（2021—2035年）》（2024年3月），落点有据可循。

其一，两宗地都在"一圈"的核心层。规划构建"一圈两片多廊"的国土空间开发保护总体格局，并明确城市性质为"长三角区域重点城市、皖北龙头城市、皖北承接产业转移集聚区、长三角绿色农产品生产加工供应基地"，重点建设阜阳城市圈和I型大城市。《安徽省国土空间规划（2021—2035年）》更明确将阜阳（含阜南）建设成为300万—500万人口的I型大城市。而规划设定的2035年目标是"中心城区基本建立多中心、组团式的城市空间结构"。颍泉与颍东两个组团同时供地，正是"多中心、组团式"在年度供地上的落地。

其二，三条控制线决定了必须"好地好用"。规划划定：耕地保有量不低于913.90万亩（6092.72平方千米）、占全域约60.22%；永久基本农田不低于810.50万亩（5403.34平方千米）；生态保护红线不低于322.73平方千米、占3.19%；城镇开发边界不超过704.50平方千米，仅占全域约6.96%。规划同时坦承："阜阳单位GDP建设用地使用面积较高，现状是全省平均水平的1.6倍""全市10个开发区亩均税收是全省平均水平的74.7%"。在可建空间不足7%、用地效益偏低的前提下，177亩主城连片宅地必须配足学校、托育、养老——配建清单不是负担，是提高单位空间产出的必然。

其三，洪涝风险控制线与两个区的名字直接对应。规划明确将"蒙洼蓄洪区、邱家湖蓄洪区、姜唐湖蓄洪区、南润段蓄洪区等沿淮行蓄洪区以及已完成划界的河湖管理范围、城市低洼地以及颍河西区、颍河东区、泉河北区防洪堤圈划入洪涝风险控制线，并规定"洪涝风险控制线内原则上不能占用，不得建设与防洪排涝无关的建筑物"。颍东区正对"颍河东区"、颍泉区正对"泉河北区"——两宗宅地都落在防洪堤圈内的城市建设区，安全是供地的前提。

其四，"增存并举"是这两宗地的制度底色。规划要求"促进建设用地由'增量扩张'向'增存并举'转型，消化批而未供土地，盘活利用闲置土地，释放存量建设用地空间"，并强调"按照先存量、再流量、后增量的思路，引导城市从外延式扩张向内涵提升式转变"。而颍东区那宗编号FYD2025002中的"2025"字样，本身就提示这是一宗跨年度推进的地。

其五，人口与交通是最大的外部变量。阜阳常住人口800.1万、户籍人口突破1073万，城镇化率正由41.97%向47.5%提升——比全国平均水平低近20个百分点，这既是差距，也是未来10—15年持续的购房需求池。规划在发展机遇中明确：依托区域交通网络，未来阜阳将1小时至合肥、1.5小时至郑州，并被《国家物流枢纽布局和建设规划》明确为商贸服务型国家物流枢纽承载城市。而规划第七章的标题正是"优化中心城区布局，塑造现代化水韵都市"，要求"营造城市蓝绿开敞空间"，提升颍河、泉河等滨水岸线贯通性。颍泉、颍东两宗宅地统一给出绿地率≥35%、密度≤23%与25%，就是"水韵都市"在出让指标上的兑现。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：阜阳这两宗177.30亩宅地最值得被记住的，不是3.10亿元的起叫总价，而是"22.29%对22.33%"这组几乎完全重合的地房比——政府用同一把尺子倒推出颍泉170万元/亩与颍东195万元/亩两个价格，把两个房价水平不同的区拉到同一条盈利起跑线上，这说明阜阳的土地定价已从"随行就市"进化到"按市场定制"；而颍东亩单价贵25万、楼面价却便宜131元，恰恰是容积率2.0对1.6给出的答案——用更高的强度换取更低的单位成本。真正的胜负手已经清晰：15班幼儿园、养老、托育、社区用房全部无偿移交，等于把公共配套成本前置进了土地账本，谁能把配建做成加分项而非负担，谁才拿得下这1654套；而阜阳能否从800万人口、47.5%城镇化率走向300万—500万人口的I型大城市，1小时至合肥、1.5小时至郑州的交通承诺能否兑现，决定了这两宗地的房子最终卖给谁。对企业而言，跟着"一圈两片多廊"的格局走、跟着"多中心、组团式"的中心城区结构走，是阜阳唯一确定的选筹逻辑；对城市而言，当"现代化水韵都市"从一句规划章节标题，变成颍柳路旁容积率1.6、众兴路旁容积率2.0、绿地率都不少于35%的两宗土地，阜阳才算真正把"皖北龙头城市"写进了自己的生活空间里。