203万对36万、溢价0.5%！蚌埠龙子湖88亩宅地1.79亿国企接盘

10月14日，蚌埠同日挂出两份成交公示：龙子湖区凤安路南侧、李楼路西侧88.119亩居住用地，10月8日以17890万元成交，受让方蚌埠中创发展有限责任公司；高新区119.889亩物流仓储用地以4317万元成交。两宗地亩单价203.02万元与36.01万元，相差5.64倍。更耐人寻味的是那宗宅地：起始17801万元、成交17890万元，溢价仅89万元、溢价率0.5%——几乎举牌一次就落槌。

NO.1｜壹

203万元/亩、溢价0.5%，国企一次举牌拿地

88.119亩居住用地，住宅三级，1.0＜容积率≤1.6，70年，挂牌成交。 按1.6上限计容约9.40万平方米、约854套；折算203.02万元/亩、地面价3045.3元/㎡、楼面价1903.31元/㎡。

溢价率是全篇最刺眼的一行。 起始17801万元（202.01万元/亩），成交仅高出89万元、溢价率0.5%，保证金3561万元占成交价19.9%。0.5%意味着几乎没有对手、没有竞价轮次——一宗主城88亩纯宅地，在挂牌环节被一次应价拿下。

拿下它的是谁？ 蚌埠中创发展有限责任公司由蚌埠投资集团持股90%，为纯国企；龙子湖区政府答复明确该区"与蚌投集团合资成立中创公司，作为中央创新区的城市运营平台"。它主导过约26万平方米的高铁新村安置房、预算4.63亿元的中央创新区学校。做安置房、建学校的平台转身拿地，是托底而非投资。

同期的23号地价差更清楚。 119.889亩物流仓储用地成交4317万元，亩单价仅36.01万元/亩，是宅地的17.8%。受让方蚌埠新途环境科技为高新投资集团旗下平台，地块正是"蚌埠国家自贸区皖北综合物流基地"承载地——项目占地约206亩、投资约3亿元，交付后由极兔速递运营，预计年收发件4.2亿票、创造1300余个岗位。36万元/亩换1300个岗位，203万元/亩换854套房子——这是蚌埠当下最直白的土地账。

对照房价，压力真实：9月龙子湖区二手房均价约4837—4927元/㎡、同比降10.5%，为全市压力最大的区；全市新房约7445元/㎡。1903.31元/㎡的楼面价对全市新房地房比25.6%，对龙子湖本地房价则高达38.6%。落在全市房价最低板块、却按主城水平定价，是这宗交易真正的难点。

NO.2｜贰

中央创新区与三条控制线的空间答案

其一，地块正在"高铁中央创新区"范围内。 龙子湖区服务业规划"三区支撑"中含中央创新区，其"依托大学城、蚌埠高铁南站"，定位"科创城东"、皖北科技服务标杆；2026年市政府工作报告已将"编制环龙子湖区域、高铁中央创新区、西部城区等规划"列为年度任务——这宗地所在片区的法定规划正在编制中。

其二，时间点巧得不能再巧。 10月8日成交，10月13日市住建局即召开"城市更新及中央创新区片区策划专题研讨会"，上海上规院、盛裕集团汇报片区策划方案，蚌投集团参会。同期龙子湖区与中创公司正推进中创区市政道路提升改造，总投资9.36亿元、新建道路13条、约17.85千米。

其三，产业已经跑起来。 2026年上半年中国传感谷集聚企业224家，82家规上企业产值50.49亿元、同比增长15%。规划要求"新增工业向高新—禹会、经开—龙子湖、淮上三大产业片区集聚"——22号在经开—龙子湖片区辐射圈，23号在高新—禹会片区，各自对号入座。

其四，居住方向与硬约束。 规划明确"在高铁组团、临港组团、城南组团、淮上组团安排新增居住"，中央创新区依托高铁南站与大学城，正落在"高铁组团"语境——把854套房子配在传感谷与高铁南站之间，是给产业人口配居住。而规划划定耕地558.16万亩、占市域62.53%，城镇开发边界389.18平方千米、仅占市域6.54%，龙子湖更是省级风景名胜区与中心城区"八楔"之一。可建空间不足7%、房价仍在寻底，0.5%溢价与国企接盘已是当下最现实的解法。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：这份成交公示最值得被记住的，不是1.79亿元的成交价，而是"203万元/亩对36万元/亩、溢价率0.5%"这组数字——用36万元/亩的物流地承接极兔皖北总部、换1300个岗位与4.2亿票年吞吐量，用203万元/亩的宅地支撑中央创新区居住配套；而0.5%的溢价与国企接盘，说明在龙子湖这个全市房价压力最大的板块，市场化竞价已经退场、托底机制正在接管。真正的胜负手已经清晰：中央创新区片区策划能否落地、9.36亿元市政道路能否建成、传感谷224家企业能否转化为常住人口，决定了这854套房子能卖给谁。对企业而言，跟着"高铁组团"与传感谷、高铁南站的产业人口走，是龙子湖唯一确定的逻辑；对城市而言，蚌埠要回答的不是"地还能卖多少钱"，而是"产业引来的人，愿不愿意在房价最低的那个区安家"。