四川
楼市这段时间太热闹了。手机一打开，全是政策消息。有朋友问我，这些跟自家有没有关系？
我做时政观察十来年，这次得认真跟大家唠一唠。因为这波真的跟过去不太一样。过去调控，多半是地方政府唱主角。
这回不同，财政部、央行、金融监管总局、住建部四家一起上场。中央部委同步发力，一个月出一波红包。
11月马上到了，手里有房的朋友，有两件事得赶紧安排。先别着急，咱把来龙去脉说清楚，大家心里就有数了。
最大的那个＂红包＂，是9月29日砸下来的。
这是中央财政头一回直接给商业房贷掏钱补利息。按新发放首套房贷本金，年化贴1个百分点，最长贴5年，单户最高100万。
贴息力度到底有多大？目前首套房贷利率普遍在3%上下。贴掉1个点，相当于利息直接砍掉三分之一还多。
六大行9月30日就发了公告，正常还款时自动抵扣，老百姓不用自己跑手续。真金白银省下来的，都是月供里的钱。不过门槛也写得清清楚楚。
房子建筑面积得在120平米以内，总价不超过150万，并且必须是新发放的首套房贷。拿新贷款去置换老贷款的，不算数。
政策实施期先定一年。有人吐槽说150万在一线城市买不到像样的，这话没错。扶持重点就在刚需和三四线。
税费这块也在松动。契税政策2024年底就做了调整。家庭唯一住房只要在140平米以内，统一按1%缴纳。
改善二套140平米以内按1%，超过的按2%。换房退税政策也还在延续。卖了旧房一年内再买新房，之前交的个人所得税能申请退回来。
公积金这一头，很多人没留意。2025年5月，央行把个人住房公积金贷款利率下调了0.25个百分点。
首套5年以上降到2.6%，二套3.075%。都是历史最低水平。
存量公积金贷款按合同每年1月1日调整，不少人今年初月供其实已经悄悄少了。再把眼光拉开看。
广州、合肥、长沙这些城市，这两年陆续推现房销售和预售资金全程监管。开发商拿了预售款不能乱花，一笔一笔都盯着。烂尾风险被压了一大截。
买房人心里那块大石头，总算能落地了。贴息、降息、减税、退税、资金监管，五路大军一起上。这个阵仗，用＂井喷＂形容真不夸张。
好了，背景说清楚了，咱回到最关键的问题——11月份，房主到底该做哪两件事？第一件事，花半小时把自家房贷算一遍账。
身边有朋友贷款好几年了，连自己执行利率多少、重定价日哪一天都说不清楚。这种糊涂账吃亏最大。
打开手机银行翻一下贷款详情，首套还是二套、现在利率是多少、重定价日是哪天、剩多少本金，这几项得心里有数。
有公积金贷款的，看看是不是已经按新利率在还。信息差这东西，一年下来可能就差好几千。第二件事，想明白手里这套房要不要动。
这波政策其实铺了两条路。一条给第一次买房的刚需，一条给想换大房、换好地段的改善家庭。首付、利率、税费同时处在近十年低位。
置换成本比2021、2022年便宜了不止一星半点。家里添了二孩、老人想住大点的，这几个月值得认真算算账。但也得泼点冷水。
政策护的是居住需求和合理改善，不是给谁开赌场。核心城市房价止跌，不代表哪儿买了都能涨。
要不要动，盯住三条：现金流扛不扛得住月供、工作三五年稳不稳、家里有没有真实刚需。别一看红包就上头，把日子过成了杠杆豪赌。
还有一个细节值得提醒。11月、12月是开发商冲全年业绩的档口。叠加贴息窗口期，不少楼盘的让利会比平时大。
想买的朋友，多跑几个盘比一比价。想卖的，多关注一下同小区挂牌价和真实成交价的差距，别光听中介忽悠。
拉长时间线看，中央部委这轮集中出手，释放的信号已经很明白了。稳楼市，稳的是老百姓的居住信心，稳的是家庭最大一笔资产的底盘。
11月的窗口就在眼前，机会摆在那儿，可红利从来只落到做了准备的人头上。账先算清楚，方向先想明白，别糊里糊涂错过，也别头脑一热冲进去。
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