两宗地溢价都是1.00%！怀远98亩宅地1.38亿落槌，买家是家福建民企

10月30日，怀远县自然资源和规划局发布成交公示：引凤街道五岔路东侧HY2026-49-1、49-2两宗居住用地同日成交，合计98.32亩、13802万元，竞得人是同一家——安徽建树置业有限公司。最耐人寻味的是溢价：49-1起始5580万元、成交5636万元，溢价56万元；49-2起始8085万元、成交8166万元，溢价81万元——两宗地的溢价额，恰好各自等于公告设定的一个加价幅度，溢价率分别是1.0036%与1.0019%，都是1.00%。

NO.1｜壹

两宗地各举牌一次，亩单价精确到小数点后两位

先把账算干净。

49-1：26764.25平方米（40.15亩），成交5636万元，折合亩单价140.3863万元/亩。49-2：38779.54平方米（58.17亩），成交8166万元，折合140.3834万元/亩。

两宗地亩单价相差0.0029万元——不到30元。这不是巧合，而是与挂牌时一致的定价逻辑：起始价阶段两宗地就是138.99万元/亩分毫不差，拍卖时各自只加价一个幅度（56万、81万，恰好等于1.39万元/亩×亩数），结果仍是同一把尺子量出来的同一个数。

折算下来：地面价2105.79元/㎡；按容积率上限1.6，楼面价1316.12元/㎡；若做1.3则升至1619.84元/㎡。两宗地合计计容建面约10.49万平方米，按110平方米一套估算约953套。

对照房价，定价留有余地。县住建局官方数据显示，2026年二季度怀远住宅均价4729.95元/㎡、同比下降10.58%；1—5月存量商品房均价4238元/㎡。而县发改委备案表显示，怀投·青云府8#楼2026年1月备案均价7540.60元/㎡。用1316.12元/㎡测算，地房比约27.8%（对4729.95元/㎡）到17.5%（对7540.60元/㎡）——明显低于三四线城市常见的30%—40%。

真正的看点是买家。安徽建树置业有限公司成立于2025年12月3日，注册资本5000万元，由福建建树实业集团有限公司持股99.98%，法定代表人王伟，注册地就在怀远县引凤街道榴城商贸服务中心，2026年5月刚完成房地产开发企业资质核准变更。一家成立仅10个月、由福建资本控股、专为这个项目在怀远本地注册的新公司——在多数县域宅地由地方国企托底的当下，进场的是外省民企。

而它接下的，是两宗要求现房销售的地。按此前挂牌公告第七条，两宗地均须按建房规〔2026〕3号文件实施现房销售——即须建至竣工验收后方可销售，资金沉淀周期从"预售回款滚动开发"拉长为"全额自筹、建成变现"。政府之所以把一整块98.32亩拆成40.15亩与58.17亩两宗挂牌，正是为了把单宗资金门槛从1.37亿元降到5580万与8085万元。分拆＋低价＋现房，三个动作互为配套。

NO.2｜贰

涡北这片地，与"蚌埠副中心"的空间账

把两宗地放进《怀远县国土空间总体规划（2021—2035年）》（2024年6月22日经蚌埠市政府批复），落点极有讲究。

其一，地块卡在规划点名的"三横三纵"交汇处。规划构建"一山、两带五区、三横三纵、多节点"总体城市设计结构，"三横三纵"明确列出乳泉大道、禹都大道、禹王路、五岔路、荆涂路与禹风路，是最密集反映城市建设景观与风貌的轴线。本次两宗地，一宗北至禹都大道、一宗南至禹都大道绿带，两宗西至五岔路——正落在"三横"与"三纵"的交叉口。

其二，禹都大道是蚌怀一体化的第一顺位通道。规划明确要"依托禹都大道、乳泉大道、世纪大道、BE3路、BE10路打通与淮上区之间的断头路"，禹都大道排在首位。而怀远城市性质明确定位为"蚌埠市域宜居宜业宜游的副中心城市"，2035年愿景是"中国县域经济强县、皖北田园城市新典范"。这条轴上的953套房子，未来面对的不只是怀远本地需求。

其三，绿地率≥40%对应"皖北水乡"风貌。规划要构筑"皖北水乡、田园风光"特色风貌体系，中心城区风貌五区含"涡北现代风貌区"，蓝绿空间结构为"一环四带、三核七园、绿水交织"。两宗地统一给出绿地率≥40%、限高60米、密度≤30%；同时规划明确"新增居住用地优先向涡北片区和涡西片区倾斜，促进其与产业用地均衡布局"——引凤街道正在涡北方向。

其四，硬约束决定了必须"好地好用"。规划划定耕地保有量不低于1446.06平方千米（216.91万亩）、永久基本农田不低于1309.90平方千米（196.48万亩）、生态保护红线不低于105.04平方千米、城镇开发边界不超过74.68平方千米。怀远县域国土总面积2192.03平方公里，城镇开发边界占比仅约3.41%——平原农业大县里，可建城镇空间比许多山区县还紧张，还要优先保障经开区与重大交通设施。

其五，交通是最大的外部变量。规划明确推进亳蚌滁宁城际铁路并保障怀远城际站建设空间，支持怀凤高速、五蒙高速建设，推进蚌埠民用机场，内部形成"一横一纵两联"快速路网。这些项目一旦落地，怀远到蚌埠主城区的通勤距离将被重画。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：怀远这两宗98.32亩宅地最值得被记住的，不是1.38亿元的成交价，而是"两宗各举牌一次、溢价都是1.00%"与"接盘者是福建民企"这两件事——在县域土地市场普遍由地方国企托底的当下，一家成立仅10个月、由福建建树实业集团控股99.98%的外省民企，敢接下两宗要求现房销售的涡北地块，说明"分拆降门槛＋低价留安全垫（地房比27.8%）＋配套先行"这套组合拳确实打开了民间资本的进入通道；而各只加价一个幅度就落槌，也诚实反映了市场热度——没有竞价、没有争夺，是一次"确认式"成交。真正的胜负手已经清晰：亳蚌滁宁城际、怀凤高速、蚌埠民用机场能否如期兑现，蚌怀一体化能否把禹都大道真正打通，决定了953套现房能卖给谁；对企业而言，现房销售意味着资金实力而非高周转能力成为入场券，对城市而言，当"皖北田园城市新典范"从愿景变成禹都大道旁一宗绿地率40%、溢价1%的土地，怀远才算真正走出了自己的土地财政新解法。