中指研究院：10月300城住宅用地成交规模、出让金同比大幅增长

智通财经APP获悉，11月2日，中指研究院发文指出，受9月部分城市加快供地、宅地供应集中放量影响，10月300城住宅用地成交规模、出让金同比大幅增长，10月推地规模已显著回落。根据中指数据，300城住宅用地成交规划建面10820万平方米，同比增长91.8%；出让金3756亿元，同比增长89.0%，但成交规模增长主要受前期供应放量带动，10月三四线城市土拍热度仍处低位，平均溢价率仅1.5%，为近年月度新低。

受9月部分城市供应放量影响，10月300城住宅用地成交规模、出让金同比大幅增长，但溢价率降至近年新低

图：300城住宅用地推出及成交规划建面、出让金月度走势

图：300城住宅用地平均溢价率月度走势

数据来源：中指数据CREIS

10月土地成交规模大幅增长，主要受前期供应放量带动，成交结构以三四线城市为主。根据中指监测，10月，300城住宅用地成交规划建筑面积10820万平方米，同比增长91.8%；出让金3756亿元，同比增长89.0%。成交放量主要受供应端带动，在去库存相关政策执行节点影响下，9月部分城市加快供地节奏，300城宅地推出规划建面同比增长106%，其中二线城市增长66.2%、三四线城市增长120%，一线城市下降6.1%。前期供应集中释放，推动10月宅地成交规模、出让金走高。从成交结构看，10月300城宅地成交以三四线城市为主，成交规划建筑面积、出让金占比分别为86%和73%。

需要指出的是，成交规模增长并不意味着土拍热度回升。10月，300城宅地平均溢价率仅1.5%，降至近年月度新低，市场仍以底价成交为主，房企投资态度整体偏审慎。从后续走势看，10月300城宅地推出规划建面为4306万平米，同比下降46%，短期土地供应端缩量态势未改。

房企投资进一步向“确定性”收敛，高溢价地块多为“小而美”

表：10月核心一二线城市宅地高溢价情况(溢价率≥10%)

数据来源：中指数据CREIS

重点城市来看，10月核心城市土拍热度较9月明显回落，底价成交仍是市场主流。据中指监测，溢价地块主要呈现以下特征：

一是核心稀缺片区仍有个案溢价，但热度范围更窄、溢价更收敛。杭州萧山、广州黄埔科学城、郑州中原二砂、武汉光谷中心城等断供多年或供应接近尾声的改善板块获得一定竞价，其中杭州杭政储出[2026]78号地块经97轮竞价，由滨江集团以总价29.69亿元获取，成交楼面价53472元/㎡，溢价率达48.53%，这是杭州8·28新政细则落地后市区出让的首宗宅地。

二是低密、小体量、低总价地块延续溢价主力地位。10月高溢价地块容积率多为1.5以下，规划建面普遍不足8万平方米，成交价多在10亿元以内，在商品住房销售制度改革推进、资金占用周期拉长背景下，房企更重视开发节奏、总价门槛与去化确定性。

三是区域深耕与连续加仓特征进一步强化。邦泰集团9月底竞得郑州二砂21号地块后，10月再获同片区24号地块，属于同一板块的持续加仓；保利发展、滨江集团等企业在熟悉区域获取高溢价地块，既有项目去化表现和产品验证成为新地块定价的重要依据。

整体来看，10月重点城市土地成交仍显平淡，房企投资进一步向“确定性”收敛，溢价竞争集中于核心区位、低密小体量、总价可控且已有销售验证的地块。后续土地市场走势将取决于住房销售回稳的持续性、企业资金面的改善程度以及各地细则执行的实际影响。

地方细则：10月商品住房销售制度改革进入细则密集落地期，已落地17城

10月，商品住房销售制度改革进入细则密集落地期，武汉、天津、杭州、深圳、宁波、十堰、温州、苏州、合肥、成都、长沙、西安、济南、南京相继出台实施细则。截至10月末，已有17个城市出台细则。

从已出台细则看，各地以8月28日为重要节点，普遍要求新公告地块优先选择现房销售，预售的应完成主体结构封顶；并对各类在途项目分类设置过渡期，符合条件的可在一定期限内按原有预售条件执行，并加强预售资金监管；同时各地均优化土地出让价款缴纳安排，多规定30日内首付款不低于50%，最长两年内付清不计息，武汉、长沙、西安等要求半年内缴纳比例不低于50%；多个城市明确支持分期开发、分期办理施工许可、分期验收等；按揭放款方面，各地均要求8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款。

另外，武汉、苏州、西安均提及保函置换，其中武汉对执行原有政策的项目允许置换不超过竣工交付所需资金的30%、置换后余额不低于70%；苏州允许8月28日前已取工规证的存量项目沿用既有文件继续申请；西安进一步明确置换资金须专项用于工程建设，未来保函置换政策有望成为更多城市新预售下的配套政策。

11月待拍土地：南京、成都、苏州、北京待拍金额领先

根据中指监测，截至11月1日，300城待拍涉宅用地起始总价仍达2300余亿元。分城市看，南京(51宗、261.5亿元)、成都(63宗、184.3亿元)、苏州(45宗、180.8亿元)待拍金额居前三位，武汉(17宗、73.5亿元)、杭州(7宗、49.0亿元)、天津(11宗、35.2亿元)等城市也有较多地块待拍。另外，一线城市方面，11月四个一线城市均有涉宅用地待出让，合计12宗、起始总价254.3亿元，其中北京(4宗、115.0亿元)。

结语

8·28新政后两个月，政策对土地市场的影响仍处于传导初期。10月300城住宅用地成交规模及出让金同比大幅增长，主要受9月供应集中放量带动，成交结构仍以三四线城市为主，平均溢价率降至近年低位，整体土地市场热度仍较低。

从中长期看，新预售及现售制度调整延后销售回款节点，增加开发资金占用，降低房企资金周转效率。在销售恢复偏弱、存量项目交付及债务偿付等因素制约下，房企投资能力和地价承受能力仍面临约束。地方细则密集落地进一步明确了新老项目的政策适用边界，土地价款分期缴纳等配套安排有助于缓解部分资金压力，但难以完全抵消开发周期拉长带来的资金占用影响。

展望年末，重点城市供地和成交仍有一定规模，但房企拿地预计延续审慎态势，投资进一步向核心城市优质地块集中。核心区位、低密小体量、总价可控且具备片区销售验证的地块仍有望获得企业关注。后续土地市场修复程度，仍取决于住房销售回稳的持续性、企业资金面的改善以及地方政策的实际执行效果。