美联储接连降息，也托不住国内楼市？高盛判断：房价底部在2027年

最近身边好多想买房的朋友都在刷美联储降息的消息，一个个兴奋得不行，感觉外资一涌进来楼市马上就要回暖，赶在上车节点之前抄个底还能赚一笔。结果盯了俩月成交数据，新房二手房连个像样的反弹影子都没见着，大家之前攒的那点期待直接凉了半截。之前高盛那份老早就发过的楼市研判报告，最近又被网友扒出来传得满天飞。

2024年9月美联储启动本轮第一次降息，直接结束了维持两年多的高利率时代。之后2024年剩下的几个月加上整个2025年，美联储又陆续落地多轮降息操作，联邦基金利率从之前的峰值5.25%-5.5%一步步往下调。消息刚爆出来那阵子，地产圈一半分析师都在发动态喊利好，说美元回流速度放缓，人民币汇率压力直接就能松绑。

大家当时的判断也不是没道理，美联储降息确实能给国内货币政策留出不少腾挪空间，后面降准降息、下调房贷利率这些操作，都不用再盯着美元的节奏束手束脚。从实际落地的情况看，这次降息带来的正向反馈也确实存在，人民币汇率波动幅度收窄，跨境资本外流的压力明显降了不少。央行后续调整国内利率工具的时候，之前要顾虑的外部牵绊少了一大截。

这段时间国内能掏出来的楼市支持政策基本都安排上了，首付比例、房贷利率的下限一降再降，不少城市直接取消了限购限贷的条条框框。房企融资三支箭一直在落地推进，保交楼的专项资金也在持续往各个项目拨付，政策工具箱里的宝贝基本都亮出来用了。可市场给的反馈，完全比不上前几轮刺激之后的火爆劲儿。

去翻国家统计局每月更新的70城房价数据，新房价格指数一直在低位晃荡，二手房下跌的态势到现在都没止住。不少二线甚至三四线城市，平台上挂出来的二手房挂牌量蹭蹭往上涨，不少业主挂了大半年连个问价的客户都碰不到。很多人到这时候才反应过来，之前大家默认的“外部放水就能救楼市”的逻辑，根本就走不通。

之前几轮房价上涨周期里，推着价格往上走的核心动力从来都不是外资，是国内老百姓真金白银愿意加杠杆进场买房。现在最不一样的地方，就是普通人的购房意愿和对负债的态度早就变了。大家口袋里的收入预期晃悠不稳的时候，最先想到的肯定是多存点钱傍身，没人敢随便背二三十年的高额房贷往楼市里冲。外部流动性再宽松，也没法直接逼着普通人改变买房的决策。

高盛2025年年中发的这份楼市研判报告里直接点透，国内房地产市场现在的调整，属于长周期维度的供需重构。他们测算的数据显示，现在国内的住房存量早就够覆盖大部分城市的居住需求了，人口结构变化、城镇化速度放缓这两个底层因素，会一直给房价施加压力。报告里明确算过，市场要走完库存出清、房企风险缓释、居民预期修复这三步，整体的出清窗口大概率要延续到2027年。

高盛也在报告里补了一句，不同城市之后的分化会夸张到超出大家的想象，一线和强二线的核心地段会先一步止跌企稳，大多数三四线城市的调整周期只会更长。好多人看完这个判断第一反应就是，那我干脆等到2027年再买房不就完事了，省得现在买完就亏。其实真没必要直接把这个时间点当成绝对的等车信号，机构给出的本来就是基于现有变量推演出来的概率化判断，根本不是板上钉钉的标准答案。

机构的模型都是套着当前的人口、库存、政策力度这些已知变量算出来的，要是中间突然冒出来超预期的重磅政策，整个市场的节奏完全有可能直接变道。大家千万别忘了，所谓的市场底部，根本不等同于房价马上大涨的起点。就算2027年真的踩中了市场底，也不代表房价马上就能重回普涨时代，更大的概率是先止跌横盘，不同城市和板块之间的价差会被拉得越来越大。闭着眼买房就能躺赚的阶段，早就彻底翻篇了。

美联储降息本质上解决的就是美元全球融资成本的问题，能帮国内缓解汇率压力，给央行宽松操作创造更多空间，说到底属于间接利好，根本不是直接往楼市里输血。平常大家能接触到的普通居民住宅，从来都不是外资的主攻方向，外资投资国内地产基本都集中在商业地产、产业园这类资产上。指望外资进场托住普通城市的住宅房价，本来就是不切实际的幻想。

现在国内楼市卡壳的核心矛盾，说到底就是供需关系和大家的信心问题。现在城镇住房存量足够充足，每年新冒出来的购房刚需一直在持续萎缩，二手房源源不断挂到平台入市，供给端一直都处于偏多的状态。买房的人心里没底，总怕今天买完明天小区单价就跌个大几百甚至上千，持币观望自然就成了大多数人的选择。这种时候哪怕外面放再多水，也没法直接把大家的信心给拉回来。

刚需自住和投资买房本来就是完全不一样的两套思路，要是你是等着买房结婚、孩子等着上学的纯刚需，完全没必要死卡2027这个时间点。多盯着自己手里的现金流能不能扛得住房贷月供，看看房子的地段配套能不能满足自己长期居住的需求，合适了就下手完全没问题。要是抱着买房投资、等房价反弹赚差价的想法，那高盛的这个判断真的得往心里去。

接下来好几年楼市基本都是磨底的状态，房子挂牌之后想变现的难度比你想象的高得多，千万别抱着抄底暴富的心态往楼市里冲。房子的金融属性一直在持续弱化，未来肯定是更多回归居住本身的属性。现在全球的宽松周期还在往前推进，后续美联储说不定还有继续降息的可能，国内的稳楼市政策也不可能随便收手。

政策的作用更多是防止市场出现无序暴跌，把底部托住，根本不可能重启过去那种全面普涨的行情。还指望靠着海外降息引爆国内房价的想法，完全是拿十年前的老思维套现在的新市场。楼市修复本来就是慢工出细活的事儿，库存消化、信心修复，每一样都得耗上不少时间。不管你是打算最近买房还是继续持币观望，都得早点放下过去房价只会涨不会跌的固有印象，早点适应这个城市分化越来越大的新阶段。

参考资料：经济日报 美联储降息对国内楼市影响分析，中国证券报 高盛发布2025年中国房地产市场研判报告