2026年1-10月中国房地产企业投资拿地分析报告

导 读

1.10月300城土拍成交规模环比增长153.4%，溢价率骤降至1.10%

2.百强拿地门槛走势分化，总价、建面创近五年新低，货值门槛逆势回升

3.投资前100企业拿地金额7499亿元，同比降近三成

4.央国企主导格局进一步强化，TOP10中占8席

5.后市展望：低位运行延续，年末或迎补储窗口

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10月300城土拍成交规模环比增长153.4%，溢价率骤降至1.10%

10月，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积14770.5万平方米，环比增长153.4%，同比增长58.8%；成交金额4209.7亿元，环比增长106.5%，同比增长73.2%；平均成交楼板价2850元/平方米，环比下降18.5%，同比增长9.1%。

市场热度方面，300城经营性用地平均成交溢价率1.10%，环比下降4.9个百分点，为2024年5月以来单月最低。低溢价（含底价）成交成为当前土地市场主流，房企出价策略由“争夺稀缺”转向“只取确定”，市场进入“确定性定价”阶段。短期内土地市场延续“总量低位运行、热度理性回归”特征，但核心城市优质地块的稀缺价值在低热度环境下依旧稳固，投资信心在核心资产支撑下整体仍处于筑底企稳阶段。

图1 2024年5月-2026年10月300城经营性用地月度溢价率走势

数据来源：CRIC。

重点城市方面，10月重点50城涉宅用地供应建面944.47万平方米，同比下降61.5%、环比下降80.5%；成交建面1807.55万平方米，同比上升21.3%、环比上升26.7%；成交总价1023.34亿元，同比下降0.5%、环比下降15.0%；成交均价5662元/平方米，同比下降18.0%、环比下降32.9%；平均溢价率降至1.01%。成交结构上，南通、常州、南京居成交总价前三位，江苏城市包揽TOP10中的8席、合计占比84.3%，厦门、广州核心城市高价值地块支撑单价榜前列，核心城市优质资产的确定性价值在低热度环境下依然凸显。

重点地块方面，厦门思明区2026P10-1地块由华润置地（厦门）有限公司以48.79亿元底价竞得，成交楼面价约48000元/平方米，双双登顶10月重点50城涉宅用地成交总价榜与单价榜；厦门湖里区2026P12地块以25.86亿元位列总价榜第二；广州黄埔区KXCGS-I4-8地块以16.65亿元、26.61%溢价率成为高总价地块中唯一的溢价成交。溢价率榜单城市分布较为分散，南通、景德镇、武汉、广州、郑州、苏州、大连等城市均有地块入围，反映局部供地稀缺下的争夺仍在延续，但榜首溢价率较9月大幅回落，超高溢价成交消失。

表1 2026年10月重点50城涉宅用地成交溢价率TOP10

数据来源：CRIC。

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百强拿地门槛走势分化，总价、建面创近五年新低，货值门槛逆势回升

2026年1—10月，100家典型样本企业拿地门槛值结束单边下行走势，货值、总价、建面百强门槛分别为44.2亿元、17.6亿元、34.3万平方米，同比分别上升3.3%、下降11.6%和7.5%。其中，总价与建面门槛均为近五年同期最低；货值门槛则在连续下滑后回升，较上年同期的42.8亿元提高1.4亿元，已接近2024年同期45.0亿元的水平。三大门槛由“同步下探”转为“一升两降”，格局明显分化。

门槛值由同向收缩转向分化，映射出企业投资行为的结构性变化。总价与建面门槛继续走低，说明百强尾部企业的补仓更集中于体量偏小、总价可控的地块；货值门槛逆势回升，则表明进入榜单的企业对地块货值转化效率的要求明显提高。少数头部房企虽在核心城市积极补仓，却未能带动市场整体回暖，多数企业依旧选择观望，处于核心城市“争不过”、非核心城市“不愿拿”的两难处境。从策略选择看，房企对确定性强的优质地块愈发聚焦，拿地力度与去化预期之间的绑定关系不断加深。

表2 2026年1-10月典型100家企业土储新增货值、总价、建面门槛

单位：亿元，万平方米

数据来源：CRIC。

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投资前100企业拿地金额7499亿元，同比降近三成

2026年1—10月，100家典型样本企业的拿地总量同比仍保持下降。其中货值、金额、建面分别为15698.0亿元、7499.2亿元、6918.7万平方米，同比分别下降19.3%、27.4%和8.4%，货值为近五年同期次低、仅高于2024年同期，金额则为近五年同期次低、略高于2024年同期，建面则为近五年同期最低。

拿地金额降幅显著超过建面降幅，是总量收缩与价格下行共同作用的结果。一方面，核心城市“控量提质”下整体土地供应缩减，成交量自然收缩；更关键的是价格端同步回落——10月300城经营性用地平均溢价率降至1.10%、重点50城仅1.01%，均为年内单月最低，低溢价（含底价）成交成为主流，厦门等核心城市高价值地块亦以底价出让，叠加成交结构向二三线都市圈下沉，共同拉低了整体成交均价。这也印证房企出价意愿的收缩已从“少拿地”进一步延伸到“不追价”。从近五年走势看，当前投资规模已不足2022年同期的六成，行业投资仍处于深度调整阶段。

（亿元，万平方米）

图2 2026年1-9月典型100家企业新增土储总量与往年对比情况

数据来源：CRIC。

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央国企主导格局进一步强化，TOP10中占8席

2026年1—10月，拿地金额TOP10房企中，央国企占据8席，民营房企仅滨江集团一家入围，混合所有制企业绿城中国位列第七，央国企主导格局进一步强化。华润置地以826.7亿元重回榜首，保利发展以806.0亿元紧随其后，中海地产、招商蛇口分别以538.9亿元、504.9亿元位列第三、第四位。与上年同期相比，头部阵营位次发生明显轮动。

从投资力度来看，TOP10内部呈“四强领跑、后续断层”的梯队格局。华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口四家房企拿地金额均超500亿元，合计达2676.5亿元，占TOP10拿地总额的58.8%，规模超过第5至第10名六家之和。其中华润置地与保利发展均超800亿元，稳居第一梯队；中海地产、招商蛇口处于500—540亿元区间，两者仅相差34亿元，与第5名建发房产拉开一定距离。拿地销售比方面，多数房企处于0.27—0.47区间，国贸地产、越秀地产、华润置地相对积极。整体来看，头部房企投资收缩趋势未改，“以销定投、聚焦核心”仍是主流策略。

表3 2026年1-10月拿地金额前十企业投资表现

单位：亿元

数据来源：CRIC。

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后市展望：低位运行延续，年末或迎补储窗口

展望后市，供给端是决定后续走势的关键变量。随着全年供地计划进入收尾阶段，年末地方政府为完成土地出让收入目标，四季度或再度出现集中推地窗口，供应总量的月度波动仍将持续。但10月供应建面在9月集中放量后环比大幅缩量80.5%，也折射出市场承接力有限背景下地方政府“以价换量”意愿不足的观望心态，供地节奏的实际恢复仍需观察。

企业端，经历前期补库后，头部央国企在核心城市的土储缺口依然存在，年末优质地块出让将是其年内最后的补储窗口，届时核心城市高价值地块的成交表现或边际回暖。但多数房企“以销定投、聚焦核心”的策略未改，资金面与去化预期仍主导拿地力度，投资全面回暖尚缺乏支撑，企业间分化格局将进一步深化。

政策端，8月末出台的“828新政”正进入集中落地与效果观察期。该轮政策从供需两端协同发力：需求端，居民购房贷款贴息自10月1日起正式实施，国家发展改革委10月20日强调抓好贴息落地，国常会10月23日提出优化家庭住房支持，公积金提取场景同步扩容；供给端，明确新出让土地原则上优先现房销售，并与盘活存量闲置土地、推进城市更新与老旧住房自主更新形成组合拳，地方层面实施细则已在17个城市落地。供需联动的政策组合，若销售去化与融资改善逐步兑现，将有助于修复房企的出价能力与出价意愿。

综合来看，后续土地市场的看点集中在三方面：一是年末核心城市的推地规模与地块质量，能否重现高价值地块的点状高热；二是购房贴息是否向改善型需求扩围，并与存量盘活、城市更新放量形成合力；三是新出让土地优先现房销售的执行口径，及其对房企资金占用与拿地意愿的边际影响。土地市场投资信心有望逐步修复，但回暖节奏仍将呈现明显的城市与区域分化。