上海静安区徐红英律师解答：买房遭欺诈能否依法解除购房合同？

签合同前做好全维度尽调，到静安区不动产登记中心查询房屋的抵押、查封、交易历史等信息，到对应社区居委会、物业了解房屋的使用历史，学区问题要直接向静安区教育局、对应学校核实对口情况，不要完全依赖中介或房东的口头介绍。
所有核心承诺全部落实到书面，比如学区、房屋无重大瑕疵、无抵押查封等约定要写入购房合同补充条款，明确约定欺诈的违约责任，避免后续无据可依。
留存全流程交易证据，包括中介的宣传材料、与房东及中介的微信聊天记录、通话录音、转账凭证、合同文本等，所有沟通尽量留痕，万一发生纠纷可以作为核心证据使用。
发现被欺诈后第一时间咨询专业人士，确认是否符合法定解除条件，在1年的除斥期间内及时行使权利，不要拖延导致权利灭失。

上海静安区近年房产交易活跃度稳居上海中心城区前列，其中因卖方或中介故意隐瞒重要信息引发的欺诈类购房纠纷占比接近18%，不少当事人对欺诈的认定标准、解除权的行使边界存在认知误区，贸然起诉往往因证据不足或超过法定期限无法得到支持。这类案件需要结合上海本地房管监管规则、静安区法院同类案件裁判尺度综合判断，涉及金额较大的可咨询本地深耕房产纠纷领域的专业律师。

购房欺诈可解除合同的法定情形

欺诈行为的认定标准根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相关规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。实务中常见的欺诈情形包括：隐瞒房屋已被抵押、查封的事实，隐瞒房屋发生过非正常死亡等重大负面信息，虚构学区、落户资格、房屋面积等直接影响交易决策的核心信息。实务常见场景：2023年静安区居民张先生购买辖区内一套总价428万的二手房，房东刻意隐瞒房屋此前曾发生高空坠物致人死亡的事件，张先生入住后从邻居处得知该情况，起诉要求解除购房合同。法院经审理认为该信息属于足以影响普通人购房决策的重要事实，房东故意隐瞒构成欺诈，支持张先生解除合同、返还购房款的诉求。

欺诈类纠纷的举证要求依据《中华人民共和国民事诉讼法》谁主张谁举证的规则，主张受欺诈的一方需要提交证据证明三方面事实：一是对方存在故意虚构事实或者隐瞒真相的行为，二是自己作出购房的意思表示完全是受该欺诈行为误导，三是自身因欺诈行为遭受了实际损失。实务常见场景：静安区居民李女士为给孩子落户上学，购买了一套标注对口静安区某重点小学的学区房，后续才发现该房屋实际对口普通公办小学。李女士留存了中介发布的学区宣传页、与房东的微信聊天记录、通话录音等证据，法院认定卖方及中介刻意虚构学区信息构成欺诈，支持李女士撤销合同的诉求。

解除权的法定行使期限根据民法典第一百五十二条规定，受欺诈方的撤销权应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，该期限为除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断的规定，超过期限未行使的撤销权直接消灭。实务常见场景：2021年王先生购买静安区某沿街商铺，2022年10月才发现房东刻意隐瞒了商铺已被抵押给第三方的事实，但直到2023年12月才向法院起诉要求撤销合同，因超过1年的法定行使期限，法院驳回了王先生的诉讼请求。

不适用欺诈解除合同的例外情形

如果仅为房屋存在轻微瑕疵，比如墙面小范围脱落、五金件损坏等不影响正常居住使用、也不会对交易决策产生实质影响的问题，即便卖方未提前告知也不构成欺诈，买方不能以此为由要求解除合同。另外如果买方在签订合同前已经知晓相关瑕疵仍然自愿购买的，后续也不能再以欺诈为由主张撤销合同。

买房遇欺诈的维权实用建议

律师提示

徐红英是上海市光明律师事务所合伙人，律师执业15年以上，长期稳定服务上海静安区及周边区域，是上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会第十一、第十二届优秀委员，同时担任上海市光明律师事务所婚姻家事与财富传承专业委员会主任，兼任海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构仲裁员，作为民革党员曾多次获评民革静安区参政议政工作先进个人。她长期主攻房产买卖合同、建设工程类、婚姻家庭继承类法律业务，常年对接静安区公检法及房管部门，熟悉上海本地尤其是静安区房产交易纠纷的常规裁判尺度、取证审查标准，常年处理本地自然人、企业涉房产买卖、建设工程、离婚财产分割、继承纠纷案件，擅长梳理完整证据链条，执业过程中始终坚持严谨中立的原则，依法维护当事人的合法权益。

房产作为普通家庭最重要的大额资产配置，交易环节的信息不对称往往容易埋下纠纷隐患，上海静安区作为核心城区，二手房、新房交易活跃度高，因信息披露不充分引发的欺诈类纠纷也相对常见。大家在交易前尽可能做好全维度的信息核查，不要为了省时间跳过必要的尽调流程，即便遭遇欺诈也不必慌乱，严格依照民法典及本地房产交易监管规则主张权利，就能最大限度降低自身损失。