海南
刚刚，海口市自然资源和规划局就《关于盘活存量资源要素推进空间提质增效的实施意见（征求意见稿）》向社会公开征求意见。
文件六个板块、32条，通篇讲一件事：怎么盘活海口的存量土地和房子。
其中最重要的两点：一是小户型，口子重新开了，80到100平方米的房子可以建了；二是商改住，路子通了，但两道门栓还锁着。
先说小户型。
文件允许新批建的住宅小区项目，适当配建部分小于100平方米建筑面积的户型，户数占比不超过总户数的50%，单户建筑面积不小于80平方米。危旧小区自主更新改造的，可以结合安置户型方案，适当设置部分小于80平方米的商品住宅。
这意味着什么？
意味着那批已经拿了地、还没报建的海口住宅项目，现在可以放手去做80到100平方米的房子了。对刚需、对压总价的人来说，这是实打实的好消息：同一块地，能做出更多买得起的房子。
另一方面，四代宅爆火的当下，用小面积做高得房率，80平米建筑面积做刚需三房，或许即将成为楼市下一个高流速赛道！
小户型这道口子，是真的撕开了。
再说商改住。
这也是这份文件里分量很重的一条：单一主体持有单宗或多宗闲置、低效商办等用地（工业用地除外），连片盘活时确需把土地用途改为商品住宅的，必须符合片区商品住宅去化周期管控要求，且小于地上计容建筑面积的50%。
这条讲的是土地用途本身怎么转——闲置低效的商办用地，能不能改成商品住宅用地。
注意，是“开了口”，不是“敞开了”。
这就是两道门栓。
第一道，去化周期。房子卖不动的地方，这道门基本推不开。
第二道，住宅部分不能超过地上计容建筑面积的一半。想改可以，但住宅只能是小头，产业那部分还得留着，产业履约监管、分期开发计划也要同步跟上。
还有一句必须讲明白：这两道门栓管的是企业和存量用地，不是给购房者开的窗口。
普通买房人别把它读成“商办能买来当住宅住”，更不等于市场上的商办产品会变成可落户、可上学的住宅。文件管的是土地用途怎么转、企业怎么盘活，跟个人买房是两回事。
对开发商是开口子，对购房者不是发福利。
还有一条得单独说：文件对商务金融类项目的户型管控做了大幅松动。
新批建、已批未建、已批在建（未建部分）的项目，塔楼标准层建筑高度不超过4.5米（含）的，取消独立卫生间设置要求，也取消单套分割面积的配建比例限制；标准层高度超过4.5米的，单套分割面积优化为不小于100平方米；存量改造项目同样按这个原则盘活利用。
过去商办可分割销售的最小单元被卡在300平方米，现在降到了100平方米，门槛砍掉三分之二。
范围才是这条的真正分量所在：不只是新项目，已经批了还没建的、在建但没建完的，甚至存量改造项目，全都能用。
对海口压了多年的商办库存来说，这确实是件大事——有能力接下300平方米商办的买家本来就没几家，门槛降到100平方米之后，有办公需求的小微企业也够得着了。
一条是土地能不能改，一条是产品能不能切小。两条叠加，商改住这条路才算真正走通。
除了这两件大事，文件里还有几处值得顺带瞄一眼：
住宅小区独立设置、专门停放非机动车的停车区域或停车楼，绿地率按绿地总面积与该停车区域（楼）外用地总面积之比核算，停车楼不计入建筑密度核算。
旧城区（含长堤路北片、府城南片）或已纳入城市更新范围的新建住宅，日照确实达不到现行规范的，可按大寒日不低于1小时控制，但不能压低周边既有住宅的现状日照水平。
沿道路转角、重点地区和城市设计重要节点的居住、商业服务业用地，建筑高度调整幅度不超过10%（住宅不超过80米）的，可通过详细规划修改、优化或方案论证程序调整。
建设用地兼容计容建筑面积占比不超过15%，工业用地从15%提高到30%，按单一用途管理，无需调整详细规划，也不增收土地有偿使用价款。
利用存量房产发展国家和省、市支持产业的，可享受5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策。
低效工业用地依法履约后，空闲未建面积达到10亩、具备独立开发条件的，可分割转让。
产业用地使用权剩余年限不足一年的，可申请协议续期，续期期限不少于5年。
房屋建设工程已投资额未达开发投资总额25%的土地，经批准可按先投入后转让原则办理预告登记转让。
企业经营困难申请延期缴纳土地闲置费的，经联审批准最长可延长一年。
原拆原建方式改造的老旧小区，由不动产登记中心按户首次登记。
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