高盛预判：别被天量库存吓住，到了2028年，中国房地产可能不够卖

高盛最近的一份房地产报告，在业内引起了不少讨论。很多人看到“库存够卖十年”，第一反应就是：房子这么多，楼市还有什么机会？

但高盛做的事情，其实没那么复杂。

它并没有说房价会暴涨，也没有说市场要崩盘，而是把账面上的库存都重新清点了一遍：到底有多少是真的可以卖掉的房子。

结果和大家想象的不太一样。

01、库存十年，是被“算”出来的

8月底，五部门出台了新的政策，在未来的拿地项目中会更多的采用现房销售的方式，项目要满足主体封顶、甚至竣工交付的条件之后才可以进行销售并收回款项。

过去预售的方式是开发商拿到土地之后，几个月就可以开盘收钱了，然后用这些资金再去开发下一个项目。

现在回款周期可能从原来的约一年，拉长到两三年。

开发商的资金周转速度变慢之后，供应的速度也会随之改变。

高盛对18个不同的等级的城市进行调查之后得出结论，这些城市的表面库存去化周期大概为7年，但是真正符合销售条件、能够拿出来的房源，平均只有27个月左右。

这中间的差距，就是库存里的“水分”。

并不是所有的房屋都能够在报表上出现之后就立即进入售楼处。

02、一半库存，可能根本还没准备好

在高盛统计的库存中，平均约36%属于尚未开工的净地。

特别是2021年之前获得的土地，情况更加复杂。有的项目的资金链已经断裂了，有的项目的地价过高，按照目前的房价来建造就会亏损，所以开发商自然不会轻易开工。

已经开工的项目也并不容易，一些住宅项目并没有按原定计划动工，而且很多项目的竣工日期都会被延期。

这些项目的账面上是“存货”，但是实际上既无法变现又不能迅速转化为现金流，更像是一块被卡住的“僵尸库存”。

所以，看楼市库存，不能只盯着一个总数字，还要看房子有没有销售资格。

现房销售，进一步收紧了这道门。

过去的旧库存卖一套少一套，而新的项目又需要更长时间才能形成有效供应，市场上的可售房源自然会慢慢减少。

03、2028年，供给可能出现明显变化

高盛判断，第一个重要节点可能出现在2028年前后。

老项目的逐渐消亡，新的项目又没有及时补充上来，全国的新房有效供给将会出现明显的下降。

一线城市的改变会比较快，在2027年之前就会有供应量下降的情况出现。

这不是说一线城市就会忽然出现，而是位置好、配套完善、质量合格、价格合理的房子，将会越来越少。

以前买房子，在售楼处可以看到几十套房子可以慢慢挑选；而以后真正有品质的房子，往往一上市就很快被抢光了，购房者的选择范围就会变小。

当然，这不代表所有城市都会同步反转。

弱二线、三四线城市的库存量大，还要花很长时间来消化。城市与城市之间、板块与板块之间的房子差别会越来越大。

04、土地市场，可能在2031年迎来更大考验

第二个重要节点，是土地市场。

高盛认为，在接下来的几年里，全国300多个城市住宅用地出让金会持续下降，到2026年约为1.66万亿人民币，之后逐渐减少到2035年左右的几百亿水平，2031-2032年可能会出现较大的同比降幅。

这件事的影响，不只是开发商少买几块地。

以前很多地方的基础设施建设、公共服务以及城市更新都是与土地出让金有关的。

土地市场的低迷之后，地方政府将会寻找其他的资金来源来弥补缺口，专项债券、消费税改革以及房地产相关的税收政策可能会被提到更高的位置上来。

普通人并不会每天都关注土地出让金的情况，但是地铁是否修建、道路何时开通、学校和医院能否同步发展起来，这些都与地方财政有着密切的关系。

05、需求还在下降，但供给会先收缩

第三个重要节点，是需求端。

根据高盛的预测，在2027-2035年间中国的房地产总需求将会下降大约16%。

城镇化率接近70%，户籍家庭住房自有率也达到了一个较高的程度，依靠新增家庭来增加住房需求的时代已经结束。

人口总量变化，也会让部分城市的住房需求继续减弱。

但是需求减少，并不意味着供给也会随之减少。

当开发商不大量拿地时，新房供应会快速减少，但是市场需求却在慢慢降低，这就形成了一个供需错配期。

这也将会是今后几年内房价逐渐趋于平稳的一个原因。

高盛认为，到2027-2028年之间，新房价格还会继续小幅下跌，而二手房的压力会更大一些。

到2029-2030年的时候，整个市场可能会出现比较长的时间内的一段横盘期；到了2031年之后，一些核心城市的房价可能会有温和回升的趋势。

但，这不会是一轮全国普涨。

上海、深圳等一线城市的供应量减少得比较早，人口、产业基础也比较好，因此其表现可能会比其他城市要好一些。

高盛把一线城市的累计涨幅预期，调高到了大约20%左右。

但是除了一线城市以外，在其他的地方仍然需要继续消化库存，而这个过程并不是一年或者两年可以完成的。

06、房企也进入“拼质量”的时代

过去的房地产竞争就是看谁转得快：拿地快、开盘快、回款快，并且不断扩张。

以后更加重要的就是土地是否值钱了，房子卖得怎么样了，企业的现金流足不足了。

具有核心城市土地储备、负债水平较低、融资渠道通畅的大型中央企业或者国有企业，其抵御风险的能力会比较强。

一些民营房企到2027-2029年仍然会有偿还债务的压力，为了筹集资金可能会继续打折出售旧楼盘。

虽然会带来一定的市场压力，但是并不会导致整个房地产市场再次出现大的下跌。

市场上已经变成了各个企业各自求存的状态。

高盛这份报告真正提醒我们的，不是抄底时间到了，而是过去那种“房子很多、随时都能挑”的时代，正在慢慢结束。

旧库存还在消化，新供应开始放缓，需求则继续分化。

到了2028年前后，核心城市可能真的会出现一种变化：不是没有房子可买，而是值得买、买得起、还能挑的房子，越来越少。