西安1958年建成的“无人村小”：怎么办？

今年9月，“多地小学改为养老院”的话题冲上热搜。

公开数据显示，5年间共有2.97万所普通小学从中国地图上消失，2020年全国还有15.80万所，到2025年只剩12.83万所，平均每天减少16所。

在公共讨论中，这些数字通常意味着“少子化”，也兼带一些“乡愁”意味。但故事的另一面则是“不良资产”被盘活的叙事。

在陕西，我们看到了2个村小改建的活样本。

01

资本接盘：意义不止于“有人来吃饭”

西安市区以南20公里的终南山脚下，原西尧村小学如今被改造成名为“晓长安·院子”的院落式餐厅。

建筑外观上，隐约还能看出小学的样貌，地基布局基本保留。抖音博主“毛豆很深沉”在其视频号上透露：“有的砖是晓长安特意用新砖跟村民的老砖置换的”。许是这种原因，院子自带了一种古朴和从容：抬头便是蓝天白云和起伏的秦岭，红砖绿瓦、古树青松，关中民居与现代审美相融合，别有一番韵味。

但在此之前，这处资产已沉睡了二十多年。西尧村小学始建于1958年，由西尧村和东尧村两村出钱合办，上世纪90年代左右闲置荒废。“娃们少，都到镇上上学去了”，西尧村的老会计回忆道。

这一闲置便到了2017年，村小已残破不堪——原有戏楼塌了，荒草满院，门上常年吊着锁。恰逢一位想做民宿的投资人找上村委会，签订了长达20多年的租赁合同，一次付清了94万元的租金。“这个价格按当时的地价已经不算少了”，老会计说。

民宿于2020年在原有校舍基础上修建，但好景不长，2023年原投资人资金链断裂后又陷入2年闲置期，直至2025年底，晓长安接手。相关人员透露，前期改造投入不低。中间停滞的两年原投资人还找过小杨烤肉、建基泡馍等品牌，“但那个投资人想找一个与村小风格相匹配、又值得放心交出去的品牌，就找上了晓长安。”

晓长安是一家创立于2020年12月的新陕菜品牌。公开资料显示，其旗下现已拥有6种业态——新陕菜、烧尾宴、茶馆、老陕菜、院子（茶食酒）、面馆，总计13家门店（营业中+即将营业），晓长安·院子是唯一一家开在山脚下的门店。一则晓长安2026夏季的招聘信息显示，彼时6家经营中门店营业额为9000万元，员工人数近600人。

实力的确还可以。

周内的院子内只有两三桌聊天喝茶、嗑瓜子、打牌的游客。一位西安退休老大爷告诉我们：“院子不大，但搞得很古朴、很有特色。”社交平台上，类似的评价很多，有位顾客分享，这已是他第四次光顾晓长安院子，在他看来，“这里没有网红感，安静又松弛。”

一位工作人员介绍道，院子周内人少，节假日人很多，尤其今年国庆和中秋，“简直把人忙得不可开交”。而来这里的客流也多是晓长安在市区内的会员，“目前我们在西安市有15万会员。”

也就是说，晓长安并非只是把一家餐厅简单搬进村里，而是在做品牌与场景的互相借力：市区的会员体系为乡村门店导流，秦岭脚下的旧村小则为连锁餐饮提供了难以复制的消费场景。自带客流以及成熟的运营能力，这套模式或许真能跑通。

于资产出租方西尧村而言，这处院落的意义远不止“有人来吃饭”。

晓长安·院子的保洁和后厨等岗位上，出现了不少本村村民的身影。一位在后厨帮工的老大爷告诉我们，他是临时工，忙时过来搭把手，不忙就在家农忙，收入2000元上下。据他透露，在这里就业的村民大概有4-5人。对于留守在村里、年纪较大的老人来说，家门口就业也是不错的选择。

更直观的变化，是租金带来的利好。据老会计回忆，94万元中的40多万元用于村民的饮水工程：此前村民吃水只能从小山沟挑，水质很差。后来他们将接水管道铺设到3公里外的石砭峪水库，困境彻底改变。剩余的钱除了偿还东尧村合伙办校时的出资，还给村里每人分了800元。

此外，晓长安院子的某工作人员告诉我们，公司还在村里为他们租了民房解决住宿问题。

这些，勾勒出了村集体资产盘活的价值——它可以转化为村历史债务的了结、公共设施的改善，以及村民能够切实得到的收益。

有意思的是，我们在村里走访的过程中，遇到了一位来晓长安就餐、顺便在村里“瞎”转悠的退休老大爷，问及他对此地的感受，他很坦率：“过去关中农村祖祖辈辈生活习惯都不好，前院后院收拾得不干净，但西尧村村容村貌确实很好，挺干净的。”

从乡村旅游的角度讲，“晓长安”对西尧村小学的盘活或许又有了新的想象空间。

02

村集体自己当盘活者

如果说晓长安代表了资本盘活村小的逻辑，商洛市山阳县高坝店镇君子涧村则展示了另一条路：村集体自己当盘活者，将闲置村小改建成了养老院。

君子涧村位于秦岭大山深处，于2018年实现了整村脱贫。

实地探访那天，“山区不易”具象化。地图软件显示，君子涧村距离山阳高铁站不到30公里，但当我们说出目的地时，不少司机却面露难色，“在山沟沟里，路太烂太难走了。”

好在最终高价求得一车，沿山路颠簸了1个多小时成功抵达。村子位于半山腰上，一路上遇到的基本是老年人——晒太阳、修房屋、翻耕土地，年轻面孔寥寥无几。

我们抵达村委会门口时，村支书孙俊富正在处理一起基层纠纷，两位老人互掐起来，气氛剑拔弩张。昔日的君子涧村小学建在村委会旁边，两排老教室加中心操场，面积并不大。

学校始建于1978年，由村民自筹、总出资10万元建起，原有6个年级，至2020年左右因没有学生而荒废闲置，偶尔充当雨季地质灾害时的临时安置点。

因小学长期闲置叠加村里独居老人不少。去年，村支书孙俊富萌生了将小学改建为养老院的想法，并将项目上报获批。今年8月，总出资10万元（其中民政局补贴7万元）的养老院得以改造投用。

孙俊富告诉我们，这里现有26张床位，18位老人用餐、9位老人居住。“他们都是独居老人，有的高龄，有的身患残疾，儿女都不在身边，我们这山沟沟里邻里隔得又远，怕出啥意外。”

收费标准略有不同：80岁以上的收费100元/月、80岁以下收费150元/月，低保户额外多收50元。

对于每月开销，他似乎很乐观，即便在我们看来已经亏损了。公示栏公示了9月的收支状况：18位老人，收入总计2300元。购买蔬菜、米面油、电费及人工的花费为4153.96元。“多出来只能村里往里补，好的一点是我们请的本村老年人做饭，2人每周轮流做饭，月工资1000元。”

至于能否持续运转下去，孙俊富也考虑到了这一点，“我认为能持续下去，一是村上亏得这点钱并不多，能担得起；二是每月的收费，群众能担得起。”

据孙俊富透露，君子涧村每年集体经济收入大概在2-3万元，村上每年办公经费是4万元，总计7万元左右。“每年省出大概3万元投到里面，养老院就可以持续发展下去。”

临走时，院里的老人们正在打牌、晒太阳，我问在这里的感受，他们竟异口同声、满面笑容地答道：“快luo（乐）、su（舒）服”。我想，这就是“村小改建”最生动的答案了吧。

于君子涧村而言，盘活旧村小的收益并没有体现在租金上，它不是一套能够迅速复制的生意，但在村民心中，却是一笔比“生意”更为值当的民生账。

03

没有真正的不良资产

为何曾经破败的村小，如今在很多业态眼里，变成了好资产？

首先是区位不差。“再苦不能苦教育”的年代，村里划分给小学的地都是向阳、绿化好的地方。其次是重建成本较低。地基、校舍、院落、水电线路等，使改造成本低于新建。最后，村小自带公共属性和童年记忆，做养老、茶吧、民宿，天然有故事可讲。

事实上，村小能够承接的还有民宿、咖啡、文旅研学、乡村工坊等业态，且很多都发展得不错。

在相对有实力的省份，改造村小已出现了“大项目”。

如广东新会区的天湖小学，投资2.2亿元，被打造为含文化研学基地、特色民宿、特色餐厅在内的陈皮庄园农文旅研学项目，直接为村集体增加年租赁收入15万元，创造就业岗位超100个；

而湖南郴州市嘉禾县珠泉镇横洞村的“老村小”，则被改造成了针织车间，吸引近30名村民上岗，成为文旅产业之外的重要突破标志。

这些项目接入了地方产业和真实需求，将村小这份“乡愁资产”转化为游客愿意体验、村民能够就业的具体场景。

在陕西真实的交易环境中，闲置村小的价值能否被看见，一靠价格发现，二靠制度改革。

所谓价格发现，不只是把租金拍高，更是让资产交易从私下协商，转向公开挂牌、充分竞价和全程留痕。以“西安农交所”、秦农银行三资三化平台、陕西农信“陕农经”多个平台为例，在交易之前，村小盖在什么土地上、房屋归谁所有、租期多长、收益如何分配，都会成为前置条件，一切算清楚后再进入市场。当然，竞价式交易也是大概率事件，即引导价格发现体系持续市场化。

制度改革则是降低资产流转和用途转换中的制度成本。过去，一些村小长期盘不动，更多是卡在土地与房屋权属不一致、建设资金来源复杂、教育资产移交不顺。如今政策窗口在打开：自然资源部等三部门明确，闲置校舍改造养老设施享受五年过渡期、不增收土地价款；湖南、河北等相关部门先后发文给闲置校舍确权。

因此村小本质上并不是“坏房子” ，而是 “权属模糊加价格缺失”。

值得一提的是，陕西早有政策引导解决此类资产问题。如2023年印发的《关于加强养老服务设施规划建设的指导意见》，明确提到“鼓励盘活利用乡村闲置校舍、厂房等改建敬老院、老年活动中心、互助幸福院等乡村服务设施”。

视线聚焦陕西，闲置村小并不少。

公开数据显示，2010 年全省有 4682 所学校出现闲置和富余校舍，而行政村从2016年的2万余个降至现在的1.68万个左右。以每村对应一所（或多所）村小计，即使按最保守的比例推算，存量闲置校舍至少也是千所的体量。

西尧村和君子涧村，显然不会是仅有的两处样本。