2027-2030年房价预测：若没有意外，可能像日本2013-2019年走势

今年10月，北京、深圳的一些二手房房东改了挂牌价。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，近期部分业主主动将挂牌价从160万元~170万元下调至150万元以内，"以价换量"进入贴息门槛。

一套房少卖十几万元，房东不是不心疼。可他们看得明白，过了150万这条线，房子就难卖。深圳的数据也是这样：10月中上旬150万元以内二手房成交占比升至21.2%，较新政前扩大1.1个百分点。

条件有三条：买的是首套，面积不超过120平方米，总价不超过150万元。符合条件的，财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元，贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担。

1个百分点有多大分量？按照目前首套住房商业性个人住房贷款利率水平，1个百分点的贴息相当于优惠了利率的三分之一。150万元在一线城市的核心区买不到什么房子，在很多中小城市却正好够买一套。58安居客研究院院长张波测算，这项政策对三四线城市支持效果突出，覆盖率可达44%以上。

房东降价，买家进场，房价接下来会怎么走？10月19日国家统计局发布的数据里，上海出现了一个变化：9月上海二手房价环比上涨0.5%。至此，上海二手房价环比连续8个月保持上涨态势。同比也涨了0.8%，上一次出现这个局面，要追溯到2023年7月。

这次转正不是一个月突然冒出来的。上海二手房价同比降幅从5月的4.3%一路收窄至6月的3.2%、7月的2.0%、8月的0.8%，9月正式转为上涨0.8%。北京、广州、深圳虽然还没转正，但累计下来，一线二手房价格在半年多里涨了大约2%。

再看全国，情况就不一样了。9月70城二手房价环比下跌0.3%，连续5个月保持这一水平。新房也一样，二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.4%和3.9%。一线城市已经开始回升，大多数城市还在往下走。

10月的成交量又往前走了一步。10月上海二手房（含商业、车位）网签量达到了24653套，同比涨了三成多，创下近六年同期新高。卖房的人也少了些，10月底，全市二手房挂牌量为28.15万套，相比9月底的29万套有所回落。

上海以外，重点18城二手房成交11.6万套，同比增长17.5%。北京10月北京市二手住宅网签13081套，同比增长8.2%，价格总体平稳，多数城区价格保持稳定或略有波动。

新房那边却冷清得多，重点30城新建商品住宅成交771万平方米，同比下降15%。成交多起来了，价格没怎么动；大城市先回暖，小城市还在等。这种局面，十几年前的日本也有过。

2012年12月，安倍晋三再次出任日本首相。第二年4月，日本央行开始大规模买债放钱；9月，东京拿到了2020年奥运会主办权。日元一路贬值，到日本旅游的外国人从2013年刚过1000万人次，增加到2019年的3000多万人次。

那几年，东京首都圈新建公寓的均价从2013年的4900多万日元，涨到2019年的将近6000万日元，七年涨了两成多，涨得并不猛。东京有年轻人不断搬进来，房子租得出去，房价就有支撑。

东京以外，很多地方几乎没有跟着涨。日本总务省2018年的住宅调查显示，全国空置住房约846万套，占住宅总数的13.6%，大多在人口流出的地方。那七年里，东京和地方城市的房价越拉越开，全国并没有一起涨回来。

日本到2013年能回升，还有一个前提：九十年代留下的坏账，已经花十几年清理掉了。1997年北海道拓殖银行、山一证券先后倒闭，此后日本政府又花了好几年逼银行处理不良贷款，楼市的底子才算干净。

对买房人来说，最实在的一条是：现房销售的项目，贷款在销售备案后发放，预售项目则在项目竣工备案后发放，房子快交付了，月供才开始算。预售的门槛也提高了，首付款和按揭贷款全部存入资金监管账户，项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件之后，才能解除监管。

开发商那头的规矩改得更多。每个项目只对应一家主办银行，项目上的钱都要放进这个账户管，而且银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款的贷款。过去开发商借钱拿地、预售回笼资金、再去拿地，这套做法基本走不通了。

规矩一改，市场跟着有了变化。张波分析，现房销售制度落地拉长房企开发周期，短期压制新房新增供应，需求会更多转到二手房。二手房的价格是买卖双方一套一套谈出来的，用它看楼市冷暖更准，上海的回升也正是从二手房开始的。

中国的情况也不全跟日本一样。日本那几年有日元贬值，外国游客和外资大量进来；中国这一轮主要靠国内买房的人。日本1990年城镇化率已经在77%左右，中国现在还不到七成，还会有人往大城市和都市圈搬，核心城市的房子不愁没人接手。

照这个走势往后看，2027年，北京、广州、深圳的二手房价有可能陆续同比转正；2028年前后，人口在流入、产业有后劲的强二线城市跟上；到2029、2030年，普通二线城市的核心片区止跌。每年涨幅大概也就百分之一到三，和收入增长差不多。

人口流出的三四线城市和远郊新区，这几年恐怕还难有起色。日本的地方城市就是这样，利率再低，没有人搬进来，房价也涨不起来。

"没有意外"也只是一种假设。贴息政策暂定一年，到2027年9月底是续是停，会影响小城市刚需的节奏。开发投资还在明显下滑，钢材、建材、装修这些行业的就业压力，在中小城市感受最深，当地居民买房的底气也会受影响。

回到开头那些把价格降到150万以内的房东。他们没有硬等房价涨回去，而是按现在的行情让了价，于是房子卖掉了，换来的是现钱和下一步的打算。

手里有两三套房的家庭，可以照这个思路算笔账：假如这套房以后一分钱都不涨，靠租金和自住，能不能抵得上物业费、贷款利息和维修？算得过来，可以安心拿着；算不过来，现在买家正多，正好可以出手。日本那846万套空置房，很多都是当年没算这笔账的结果。