曹德旺预言成真了？我国二三十层的电梯房，或将面临同1个结局？

2025年5月1日，国家标准《住宅项目规范》开始实施，新建住宅的层高不低于3米，4层及以上的住宅应当设置电梯，这份规范被不少业内人士看作“好房子”建设的新门槛。

规范落地之后，很多人顺着这条消息往回看，发现国家对住宅高度、电梯安全和老房养护的安排，其实早在几年前就已经陆续铺开了。

也正是在这样的讨论里，福耀集团董事长曹德旺早些年说过的一番话，又一次被大家翻了出来。

旧话无人当真，楼市渐露底色

楼市最热的那些年，曹德旺在公开场合谈到过房子，他的观点很直接，房子就是钢筋水泥堆起来的东西，本身生不出价值。

他还提醒过手里有多套房的人，将来可能会碰上卖不掉、也租不出去的局面。

当时各地售楼处门口排着长队，摇号买房成了常态，这样的话自然没多少人愿意听。

有人拿他的身份开玩笑，说一个做汽车玻璃的企业家不懂房地产，也有人觉得，他敢在大家都看涨的时候讲反话，必然有自己的依据。

2021年以后，楼市进入了调整期，二手房挂牌量明显增多，买房的人从过去的“抢着买”慢慢变成了“比着挑”。

在各种户型里，被拿出来讨论最多的，偏偏是曾经最受欢迎的二三十层电梯房。

问题一多，大家就会忍不住问一句，曹德旺当年的预言，是不是真的应验了？

电梯步入暮年，养护难题浮现

要聊高层电梯房，绕不开的就是电梯。

国家市场监督管理总局在2019年11月12日公开的一份提案答复中提到，截至2018年底，我国在用电梯保有量已经达到628万台，比上一年多出66万台。

同一份答复还写道，近十年里我国电梯总数增长了将近6倍，电梯总量快速增加，老旧电梯也在逐年增加，安全工作面临“双重压力”。

二三十层的房子离开电梯基本没法住，可电梯跟家里的汽车差不多，开的年头久了，零件磨损、故障增多都是躲不开的事情。

行业里普遍的看法是，住宅电梯用了15年左右，就容易进入故障多发的阶段，这时候光靠小修小补很难解决根本问题。

换一部电梯动辄几十万元，一栋楼又往往装着两三部，如果小区的专项维修资金已经花得差不多了，这笔钱最后只能由业主自己凑。

讲句实在话，钱还不是最难的地方，难的是把一两百户人家的意见凑到一块儿。

住在顶层的人着急，住在三四层的人觉得走楼梯也能将就，有人想换进口品牌，有人只想花最少的钱，开个业主大会都不容易凑够人数。

电梯更新的事情就这样一年拖过一年，越拖故障越多，住户上下楼也越来越不方便。

2026年3月2日，人民网刊发的一篇调查报道，把这类情况摆到了台面上。

记者在陕西、上海、青海等地走访时发现，不少小区的电梯依然老旧破损，维保不到位，个别小区还出现了只在本子上登记、实际并没有认真保养的“纸面维保”。

报道中提到，西安市曲江新区一个小区的业主群里，有关电梯故障的投诉接连不断，2025年年底还有一部通往地下车库的电梯突然出故障，把住户困在了里面。

西安另一个小区的业主告诉记者，两个月里电梯困人的事情发生了不下3次，物业每个月都说做过保养，可业主始终没看到过维保记录。

如果你家恰好住在二十几楼，碰上电梯停运一两周，买菜、接送孩子、带老人看病，每一件都会变成实实在在的麻烦。

电梯之外，高层住宅还有一笔容易被忽略的账。

二三十层的塔楼要配电梯井、消防楼梯、加压水泵和各类设备间，这些面积都会算进公摊，业内常见的公摊比例在22%到30%之间。

合同上写着100平方米，关上门真正能用的面积往往要少一截。

平时电梯运行、水泵加压、消防设施检修，花的都是物业费，楼越高设备越多，这部分开销也就越大。

房价往上走的时候，这些支出很容易被涨价的收益盖住，没多少人认真去算。

等到买房人开始掰着手指一项一项比较，高层住宅在公摊、物业费和后期维修上的短板，就会在二手房的价格和成交速度上显露出来。

安全方面同样不能马虎。

楼层越高，外部救援的难度越大，住户疏散要走的路也越长，国家消防技术标准对高层住宅的疏散楼梯、消防电梯和防烟设施都有专门规定。

这些设施建好以后能不能一直保持完好，靠的还是日常的维护投入和物业的管理水平。

政策提前托底，房子回归居住

这些问题并不是最近才被注意到，国家层面的安排早就在一步步推进。

2018年2月，国务院办公厅印发《关于加强电梯质量安全工作的意见》，对电梯质量安全作出系统部署，推进电梯责任保险、探索新的维保方式都写进了重点任务。

2020年4月，住房和城乡建设部、国家发展改革委联合印发通知，严格限制新建250米以上的建筑，不得新建500米以上的超高层建筑。

同年7月，国务院办公厅出台全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，加装电梯、更新老旧设施被列入改造内容。

2021年，住房和城乡建设部等部门在关于加强县城绿色低碳建设的意见中提出，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，新建住宅最高不超过18层。

2024年3月，国务院印发推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案，把更新不符合现行产品标准、安全风险较高的老旧住宅电梯列为重点任务。

2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，继续把老旧小区改造和完善设施作为城市更新的重要内容。

2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京召开，城市更新再次被摆在突出位置。

前面提到的人民网报道也给出了一组数字，国家已经把16万余台住宅电梯纳入超长期特别国债补助范围，补助资金达到240亿元，截至2025年12月，全国排查出的11.4万台隐患电梯已经全部整改到位。

从控制新建住宅高度，到给老电梯更新拿出真金白银，再到建立“好房子”的新标准，这些政策连在一起看，方向是很清楚的。

把前面这些情况放到一起，二三十层的电梯房或将面临的同1个结局，也就慢慢清晰了。

它们会从过去被当成投资品的“资产”，回到供人居住的“房子”本身，值不值钱不再看楼盖得多高，而是看房子养得好不好、小区管得好不好。

这和曹德旺当年那句话其实是一个道理，钢筋水泥自己不会升值，能让一套房子保住价值的，是它能不能让人住得安全、住得省心。

接下来，高层小区之间的差距会越拉越开。

维修资金充足、物业管理规范、业主能商量到一块儿去的小区，电梯能按时更换，设施能定期检修，房子照样好住，也照样有人愿意接手。

反过来，维修资金见底、物业服务跟不上、业主长期意见不合的小区，设备会老化得更快，想卖想租都会更难，曹德旺口中“卖不掉也租不出去”的情况，最容易出现在这类地方。

好在老旧小区改造、电梯更新补助这些政策正在给这类小区托底，只要业主愿意配合，老房子仍然有机会通过改造重新住得舒服。

对打算买房的家庭来讲，与其只盯着楼层和视野，倒不如多问几句楼龄多少、公摊多大、电梯是什么品牌、维修资金还剩多少。

已经住进高层的业主，多去参加业主大会、多关心维修资金怎么用，比什么都管用。

曹德旺的预言到底算不算成真，每个人心里或许都有自己的答案。

可以肯定的是，我国二三十层的电梯房已经走到了从比涨幅转向比养护的阶段，政策也正推动着这些房子朝更安全、更宜居的方向更新。