关于房价涨跌的争论可以停了！人民日报定调，房地产现4大变化？

10月下旬，人民日报海外版刊发报道，给楼市下了个判断：朝着积极方向发展。这几年楼市吵得凶，看多看空各说各话。

更要紧的是弄清楚，自己所在的城市、盯着的那套房，处在这轮分化的哪个位置。

这场争论要从2021年下半年说起。那时房地产行业进入深度调整，价格、成交、投资一路走弱。

2024年9月，中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳。两年过去了，止跌到底做到没有，光听口号没用，得拿统计局的数据说话。

10月19日，国家统计局公布了9月70个大中城市的房价。一线城市新房价格环比涨0.1%，涨幅和8月一样。

二手房环比涨0.2%，涨幅扩大0.1个百分点，已经连续7个月环比上涨。二手房价格是买卖双方谈出来的，最接近真实行情，参考价值也最高。

四个一线城市走势各不相同。二手房环比，上海涨0.5%，深圳涨0.2%，北京和广州各涨0.1%。

新房方面，上海、广州、深圳分别涨0.2%、0.2%和0.3%，北京下降0.2%。上海二手房价格同比还涨了0.8%，是四个一线城市里唯一同比上涨的。

这就是楼市的第一个变化：价格从一线开始企稳。

二线城市也有动静。

新房价格环比由8月的下降0.1%转为持平，二手房环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点。三线城市新房、二手房的环比降幅，都和上月持平。

核心城市先稳，其他城市慢慢跟上，这是楼市的老规律。

涨价的城市也在变多。9月新房价格环比上涨的城市有17个，比8月多2个。

二手房价格环比上涨的城市有9个，比8月多6个。一个月多出6个城市，说明回暖的范围在扩大。

不过70个城市里，9个仍是少数，把它当成全面回暖就过头了。

同比数据要冷静看。

9月一线城市新房价格同比下降0.5%，二手房同比下降1.5%。二线城市二手房同比下降4.5%，三线城市下降5.4%。

多数城市的房价，还没回到去年的水平。现在是跌幅收窄、慢慢修复，离"涨起来"还差一大截。

一线为什么先稳住？

卖房的人少了，是最直接的原因。据报道，截至9月末，北京主要中介机构的挂牌房源，比年初少了12%。武汉二手房挂牌量同比减少19%。

房源变少，想买的人还在，价格就有了支撑。有研究人士认为，前期跌得深，加上这些城市年轻人和外来人口多，也是重要原因。

成交上的变化同样明显。住建部数据显示，前三季度全国二手房交易网签面积达61746万平方米，同比增长10.7%。

单看9月，同比增长11.7%。市场正从新房唱主角，转向存量房唱主角。越来越多的人买房，先去二手房里挑。

北京的数据很有代表性。10月1日到28日，全市二手住宅网签11100套，同比增长19.1%。

新建商品住宅网签约4200套，同比增长50.8%。10月全月二手住宅网签13081套，同比增长8.2%，环比下降17.0%。

据分析，环比回落主要受国庆长假影响，网签被往后推了。

时间拉长，趋势更清楚。

今年前10个月，北京二手住宅网签150344套，比去年同期多5.4%。新建商品住宅网签37939套，同比多8.4%。

全国重点18城1至10月二手住宅成交123万套，同比增长7.3%。上海10月的二手住宅成交量，还创下近6年同期新高。

二手房成了主力，买房的逻辑也变了。二手房看得见摸得着，小区配套、学校远近、邻里环境都能提前掌握，也不用担心交房问题。

新房想卖出去，就得在品质上拿出真东西。存量时代，开发商比的是产品力，靠画蓝图、讲概念卖房，会越来越难。

再说库存上的变化。

9月末，全国商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。其中待售3年以下的面积54197万平方米，同比下降5.0%。

2025年10月末，全国待售面积是75606万平方米。一年下来，库存一直在往下走。3年以下的库存降得更快，分量也更重。

这部分大多是近几年刚建成的房子，地段和品质相对好，卖得动。市场开始自己消化库存，不再只靠降价甩货。

国家统计局介绍过，各地通过购房补贴、卖旧买新、把库存房源转为保障房等办法去库存。库存是房价的地基，地基稳了，价格才稳得住。

制度上的变化，分量最重。

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，要求各地有序推行现房销售。

实行预售的商品房，单体建筑要完成主体结构封顶，才能上市销售。

各地细则陆续跟上。上海明确，新拿地项目的预售资金全额、全过程监管，项目综合竣工验收后才能解除监管。北京规定，开发商可以先签定金合同，定金一般不超过总房价款的1%。

几十年来"先交钱、后盖房"的老模式开始松动，购房者最怕的烂尾风险，从源头上被压低了。

真金白银的支持也到位了。

9月29日，财政部、人民银行、金融监管总局联合发布居民购房贷款贴息政策。从10月1日起，居民使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，可享受年化1个百分点的贴息，最长贴息5年。

中央财政直接为商业性个人住房贷款贴息，这还是第一次。政策的门槛要看清楚。

所购住房建筑面积不超过120平方米，总价不超过150万元，新房、二手房都能享受。

贴息资金由中央财政承担90%，地方财政承担10%。

150万的总价线，在一线城市能覆盖的房子不算多。不过我爱我家的数据显示，北京10月这类住房的成交占比升到了24.6%。

这笔钱算下来不少。目前首套住房商业性个人住房贷款的平均利率约3.1%，贴息1个百分点，等于利率优惠了近三分之一。

一笔100万元的长期房贷，最多能少付将近5万元利息。对月供压力大的刚需家庭，这是实打实的减负。

政策实施期暂定1年，有需求的家庭要留意时间。

几件事连起来看，方向已经很清楚。

2026年是"十五五"开局之年，房地产的发展思路，正在从拼规模转向拼质量、拼制度。现房销售、资金监管、精准贴息，都是这条路上的具体动作。

市场该怎么走，政策已经给出了答案。

我们的判断是，接下来会是结构性行情，不会出现全面普涨。

核心城市的好房子在慢慢修复，人口流出地区的去库存，还得花不少时间。

二线、三线城市二手房价格的环比，眼下仍在下降。

这个现实没有变，买房前得先看清自己的城市。

对自住的家庭来说，利率低，有贴息，新房交付也更有保障，这个窗口值得认真对待。

按自己的预算和节奏挑房就行，不用着急。手里有房想换房的，趁成交活跃把旧房卖出去。

想低买高卖赚快钱的，最好冷静下来，买了就涨的年代已经过去了。

住房问题的重心，也在悄悄变化。

城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米，全国累计建成各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套。住房问题已经从"有没有"走到"好不好"。

涨跌之争可以放下了，住进一套踏实的好房子，才是多数家庭最在意的事。