中国“高盛”大胆预测：2027年2月后，房价将大范围上涨，大家准备好

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券商圈子里，中信证券的分量不用多说。

深耕资本市场多年，它的房地产研究团队以判断稳、数据实著称，被业内称作中国“高盛”。最新一份研报直接把时间点说死了。

据财联社报道，中信证券在《释放需求，提振价格》研报里判断，在供求两端政策加持下，到2027年春节前后，房价会在较为广阔的范围内止跌回升，市场景气复苏可能明显提速。

研报还划清了边界：这不是各城齐涨，更不是所有房子一起走高。

券商做判断从不靠拍脑袋。模型里装着供给、需求、政策、资金和多年周期数据，这份明确到季节的预判，底气从哪来？

先看供给端，新房蓄水池正在见底。

国家统计局数据显示，1-8月全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%；房屋新开工面积29894万平方米，同比下降24.8%。房企拿地同样谨慎，土地购置面积持续收缩。

盖房子有周期，今天的新开工，要18到24个月才能变成可售新房。现在开工连续3年收缩，意味着2027年之后，市面上的新房子会比现在少一大截。

828新政落地后，预售门槛提高到主体封顶，部分地块直接现房销售，从拿地到开盘的周期拉长到18个月以上。资金占用更重，开发商拿地更谨慎，未来供应只会更紧。

库存已经在验证。全国商品房待售面积降到4亿平方米以下，连续7个月同比下降，50个典型城市狭义库存较2023年初累计下降约19.7%，核心城市去化周期回到合理区间。

二手房挂牌量也在退潮。北上广深挂牌量3-4月先后见顶，到9月末四城合计较4月减少1.35万套，深圳降幅7.8%，低价急售的房源被一套套消化。

供给这只手持续收紧，人口流入城市的供需账，会先一步反转。

再看需求端，真金白银把购房成本砸了下来。

9月29日，中央财政对商业性个人住房贷款贴息的政策落地。据中国新闻网报道，符合条件的首套贷款按年化1个百分点贴息，一轮补贴覆盖5年，单户贷款本金上限100万元，设置120平方米和150万元总价双门槛，免申即享。

贷款100万元，5年下来少付近5万元利息。按机构测算口径，当前首套商贷主流利率约3.06%，扣掉贴息，前5年实际承担利率约2.06%。

828新政还有一项打破惯例的安排：个人住房按揭期限从30年拉长到40年，是1999年确立按揭制度以来头一回调整，100万元贷款月供明显下降，还款压力被摊薄。

现房销售和资金全额监管，把购房者头一个顾虑——交付风险，从制度上封住。所见即所得，被压抑的新房需求自然愿意释放。

成交量已经先动了。1-9月全国二手房网签面积同比增长10.7%，核心城市连续多月保持同比正增长，前8个月京沪二手房成交均创近5年新高。

地产行有句老话，量在价先。成交量持续放大，库存慢慢消化，价格拐点只是时间问题。

还有一个更朴素的见底信号，叫供平过租。

10月3日中信证券再发研报，把它列为观测房价的头号指标：当月供已经低过同户型租金，买房的账就算得过来了。

算笔实在账。一套月租4000元的两居室，按40年按揭、贴息后利率测算，月供约3600元，比租金还少400元，房子到期后还是自己的。

这类房源已在多个城市出现。杭州、武汉、合肥、长沙、成都的刚需板块，都有月供低于租金的楼盘；深圳部分百万元以内的二手房，租金基本能抵上月供。

宏观层面同样有佐证。中指研究院数据显示，3月50城平均租金回报率2.26%，高于同期5年期定存利率1.3%和10年期国债收益率1.8%。

买房收租，比存银行、买国债的现金流回报更可观，长线资金自然会进场托底。

而且，转向的不是中信一家。

从9月到10月，多家国际投行集体调整口径，这在近5年里少见。

高盛的报告判断，上海、深圳将在2026年底率先触底，到2028年底两地房价累计回升约15%；其长周期研报还指出，一线城市有望提前到2027年企稳，全国整体均衡则要等到更后面。

摩根大通研判，2027年全国新房供应将较当前减少约30%，房价拐点随之到来。瑞银判断2026年下半年房价有望见底，花旗把2027年视为核心城市复苏的关键年份。

摩根士丹利的周期视角更直白：这轮调整从2021年算起进入第6年，对照全球主要经济体5到7年的出清周期，尾声已经不远。

国内机构同向。中信建投判断销售渐进止跌回稳，中指研究院认为新政效果将从2027年起逐步显现。

机构观点写的是机构预判，不是板上钉钉的承诺。但这么多模型一道转向，方向本身就值得琢磨。

法拍市场的真金白银，是另一个风向标。

中指研究院数据显示，1-10月355城法拍市场全物业口径挂拍65.4万件，同比增长31.6%；成交18.8万件，增长34.6%；成交总金额2552.8亿元，增长19.0%。

挂拍放量是存量风险加速出清的过程，成交增速比挂拍还快，说明接盘资金在进场，市场有能力消化这些资产。

住宅是放量主力。1-10月法拍住宅成交13.7万件，同比增长46.6%，清仓率38.4%，远高于商业、工业等业态。

城市分化写得很清楚。一线城市住宅清仓率64.2%，深圳71.0%、上海79.4%，核心地段房源折价浅、抢的人多；三四线城市清仓率32.5%，还在慢慢消化。

资金用折扣价逆势布局，方向和机构研报高度一致，都押在核心城市的优质资产上。

那为什么时点偏偏落在春节后？

日历先摆出来。2027年正月初一落在2月6日，春节假期9天。中国人买房这种大额支出，很少安排在节前，年底是传统淡季。

春节过后，年终奖落袋、家庭计划定盘，被按住一个多月的需求集中释放，历年小阳春多出现在3-4月。2026年3月50城新房成交环比增长122%，就是现成例子。

政策传导也需要时间。828新政和929贴息经过四季度消化，到春节后刚好进入效果集中释放窗口，叠加年初可推新房偏少，供需缺口在春季容易显形。

再把边界划清楚。

止跌回升不等于各城齐涨。一线和强二线的核心资产先行，人口流出、库存高企的城市继续筑底，分化仍是主旋律。

拉长周期看，6年调整接近尾声，政策底已经夯实，成交底早已出现，价格底渐行渐近。对2027年2月后的核心城市房价，保持信心有充分依据。

有真实自住需求的家庭，盯紧核心城市、核心地段、品质过硬的好房子，遇到预算够得着、住着合适的，不必死等所谓的低点。

房子回归居住本身，适合自己的，就是好选择。

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