上海
上世纪九十年代末，浦东新区曹路镇某村，刘家兄弟俩的宅基地紧挨着。哥哥刘兵常年在外工作，自家宅基地有部分常年空着；弟弟刘强一家三代同堂，老宅挤不下。兄弟俩一合计：空着也是空着，你在哥的地上起个楼吧。
弟弟出了全部建房款，起了两上两下一栋楼，一家子搬进去住。临开工前，弟弟塞给哥哥一万块钱“意思一下”，哥哥写了张收条。没有协议，没有见证，连“这地算借算租、动迁了怎么办”一个字都没提。
一住，二十年。
2023年，曹路镇地块储备项目启动，两处宅基地一并纳入征收范围。结算下来：弟弟这边——自己那处的补偿，加上他出资建的那栋楼的补偿——合计八百多万；哥哥名下自己那处，只有三百多万。
哥哥坐不住了：楼是盖在我的宅基地上的，房子跟着宅基地走，凭什么你拿八百万、我拿三百万？起诉要求弟弟返还借用部分对应的动迁利益三百万元。
一块地，一栋楼，二十年，八百万。这个案子要回答的，正是宅基地纠纷里最经典的那道题：借用他人宅基地建房，房屋产权到底归宅基地使用权人，还是实际出资建造人？
一、先把问题掰开：这是两个问题，不是一个
很多人（包括不少当事人）把两个问题混在一起，结果越吵越糊涂。
第一个问题，产权层面：那栋楼的所有权，归哥哥还是弟弟？
第二个问题，补偿层面：那栋楼对应的动迁利益，归哥哥还是弟弟？
这两个问题的答案，并不相同。这正是本案最有讲头、也最容易被误读的地方。
二、产权层面：房随地走，哥哥的主张有一半道理
先说结论：在产权层面，哥哥是对的——那栋楼的所有权，成不了弟弟的。
两条规定决定了这个结果。
第一，房地一体。《民法典》第三百五十六条、第三百五十七条确立了“房随地走、地随房走”的基本规则：建筑物转让、处分的，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。宅基地上房屋与宅基地使用权强绑定，这是集体土地制度的根基，没有例外通道。
第二，合法建造才能设立所有权。《民法典》第二百三十一条规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。注意“合法”两个字。弟弟建房的依据是什么？哥哥的口头同意，加一张一万元的收条。他没有就该处宅基地取得任何批准——宅基地使用权是经村集体分配、政府审批取得的用益物权，不是邻居点头就能创设的。在别人的宅基地上出资建房，不构成“合法建造”，出资再多，也变不出一纸所有权。
所以，如果这个案子问的是“房产证该写谁”。
三、补偿层面：动迁款不是产权证，按来源切分
征收补偿的性质，是对被征收财产价值的填补。一栋楼的补偿款拆开看，来源是不一样的：房子的价值，来自弟弟的砖和钱；房子底下的地，来自哥哥的宅基地使用权。
上海法院处理这类“房地分离”的纠纷，通行做法是分项切分、各归其主：
• 土地使用权基价（俗称区位补偿）——对宅基地使用权本身的补偿，归宅基地使用权人：哥哥刘兵；
• 房屋重置价结合成新、装修及附属设施补偿——对地上建筑物的补偿，归实际出资建造人：弟弟刘强；
• 搬迁费、临时安置费——归实际居住使用人：弟弟一家；
• 签约奖励、按期搬迁奖——跟着签约配合情况走，谁配合征收、谁实际腾房，倾向归谁。
本案的最终处理正是如此：法院认定借用关系成立（那张一万元收条加亲属证言，恰好证明了“借地建房”而非“买地”或“无偿侵占”）；楼房所有权不能脱离宅基地归弟弟，但楼房对应的补偿中，房屋重置价、装修附属、搬迁过渡及奖励部分归刘强；该楼房占用范围内的土地使用权基价及相应土地性补贴，归刘兵。
折算下来，法院判决刘强向刘兵支付土地部分补偿款一百六十余万元，哥哥主张的三百万，支持了一半多一点，其余驳回。
地价归哥，房价归弟。八百万里，跟砖头水泥相关的，谁掏的钱归谁；跟地相关的，谁的地归谁。
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