楼市又离谱了？深圳的房价，可能会迎来新一轮洗牌，很现实！

深圳楼市最近有一组数字，我 看了好几遍。根据贝壳研究院对10月的统计，总价不到150万元的二手房，在全市挂牌房源里只占7.4%，成交里却占到21.6%。挂出来的少，卖掉的多，买家差不多是在抢。

房东那边的变化更让人意外。有些房子原来挂在150万元左右，贴息政策出来后，不少房东主动把能接受的底价压到了150万元以内。几年前在深圳，业主签约前临时涨价，买家也只能接着。现在反过来了，房东为了够上一条政策线自己降价。我 只能说，确实有点离谱。

深圳房价会不会洗牌？我 觉得已经在洗了。总价低、能拿贴息、交钥匙就能住的房子，排到了前面。总价高、挂牌价不肯降、还要等几年才交楼的，排到了后面。这一轮看的是，谁能对上买房人兜里那点钱。

往回看几年，变化更清楚。2021年2月，深圳出了二手住房成交参考价，当时市场太热，只能用行政手段降温。2024年10月，深圳二手房录得8269套，是45个月以来最多的一次。到了2025年，二手住宅成交均价约5.9万元/平方米，比上年跌了6.3%，业内管这叫“以价换量”。

这两年政策一直在放松。去年9月，深圳先放开了核心区以外的限购。今年4月28日，中央政治局会议提出努力稳定房地产市场，深圳4月29日就出了新政。在福田、南山和宝安新安街道，深户可以买3套，只有居住证的非深户不用社保也能买1套，家庭公积金贷款最高能贷351万元。

门开得这么大，房价并没有一路涨上去。上半年确实热过一阵，6月二手住宅成交均价回到6.15万元/平方米。10月均价又掉到5.64万元，比9月少了3.3%。很多人看到这个数就慌了，以为又要跌。

这笔账得算清楚。国家统计局看的是同一类房子的价格怎么变，9月深圳新房环比涨0.3%，二手房涨0.2%，从3月起已经连着涨了7个月。机构算的成交均价，跟着成交结构变。中低总价的房子卖得多了，均价就被拉低了。两个数字算法不一样，放在一起比，很容易看错方向。

真正帮刚需一把的，是房贷贴息。9月29日，财政部、央行和金融监管总局一起发了通知，10月1日开始执行，先试一年。中央财政给商业性个人房贷贴息，这是第一次。符合条件的，按贷款本金每年贴1个百分点，最多贴5年，单户最多按100万元贷款贴。

条件定得很细。贷款得是新发放的商业贷款，买的必须是首套，新房和二手房都可以；面积不能超过120平方米，总价不能超过150万元。用公积金贷款或者买保障房的，不能同时享受。按一年期推算，放款得在明年9月30日前完成，旧贷款换新贷款也不算。

麻烦在150万元这条线。在深圳的挂牌房源里，能够得着这条线的连一成都不到。房子本来就少，政策一出，买家全挤到这一块。我 心里挺复杂。刚需是真的动起来了，可他们能挑的房子太少了。

成交也在往低价段集中。10月深圳二手住宅网签4361套，比去年同期多4%。300万元以下的成交占比连续两个月在31%以上，300万到500万元的占31.3%。两块加起来，六成多的交易都在500万元以内。乐有家门店一二手签约总量是近7年同期第二高，只低于2024年10月。

从节奏上也看得出来。深房中协的数据显示，10月第二周深圳二手住宅录得1091套，环比回升91.7%。截至10月22日，300万元以内房源成交占比涨到32.3%，是今年最高，已经连涨5个月；800万元以上的占15.7%，在今年属于低位。

卖房的朋友更该看看这组数据。贝壳研究院统计，挂牌30天内成交的房子占25%，议价率只有9.9%；挂了半年到一年才卖掉的只占15%，议价率反而最高，是10.7%。价格报得实在，卖得快，让价也少。一直扛着不降，拖得越久，被砍得越多。

新房市场也在变。10月深圳一手住宅预售成交1431套，比去年同期少了15.3%；现房成交1165套，多了21.2%。现房占比44.9%，连续3个月在42%以上。坪山最明显，10月现房占比到了70%，是今年最高。

政策也在推动现房销售。10月15日，深圳出台实施意见，新出让的住宅用地优先卖现房，预售门槛提高到主体结构封顶，还推行现房定金管理。我 觉得这是好事。交钱之前能看到实实在在的房子，买家就不用那么担心烂尾了。

各区的排名也在变。二手房方面，龙岗10月卖了1048套，全市第一，福田、南山、罗湖排在后面。新房方面，龙华卖了609套，宝安卖了603套，加上光明和龙岗，这四个区占了全市一手网签的八成。

高端市场又是另一番情况。今年上半年，深圳有4000万元级别的豪宅项目开盘当天就卖完了。这批买家主要是做人工智能、芯片、跨境电商的80后和90后创业者；上半年千万元以上二手房的成交占比，也升到了11.5%。

一边是一百多万的小房子被抢，一边是几千万的豪宅有人买，夹在中间的普通改善房最难卖。贴息用不上，买豪宅的人又看不上。我 判断，这类房子接下来要么降价，要么在品质上做出差别，一直扛着很难卖出去。

全国也是这个情况。国盛证券的数据显示，10月以来18个城市二手房日均成交，从同比下降2.5%变成增长10.4%；30个城市新房日均成交的跌幅，从10.7%扩大到19.7%。二手房比新房好，一线城市比二三线好，深圳只是其中一个例子。

后面会怎么走？深圳四季度计划入市27个商品房项目，预计供应6251套，其中住宅5880套。10月70城房价数据，按往年习惯要到11月中旬才公布，到时候可以再对比看看。我 认为，贴息还有十个多月，刚需买房的节奏会一直跟着它走。

给还在犹豫的朋友几句实在话。刚需想买，先用120平方米和150万元这两个条件去筛房，符合的不多，看中了就别拖太久。有房要卖的，按市场价报，比挂着等强。想改善的，现在现房多了不少，开发商急着清库存，砍价空间不一定比期房小。

深圳房价会洗成什么样，没人能保证。我 能确定的是，“买了就涨”的日子已经过去了，房子正在回到用来住的位置。对普通家庭来说，把自己家的账算清楚，比天天猜涨跌靠谱得多。