北京
2021年12月29日，北京住建委正式发布《关于核心区历史文化街区平房直管公房开展申请式换租有关工作的通知》。
这意味着在“申请式退租”后，北京东西城直管公房平房的“申请式换租”也正式开始启动了。
根据这个通知，东西城的“直管公房平房”的申请式换租政策有以下几个特点：
第一，申请式换租政策目前正在试点中，有望全面铺开。
比如最近刚刚启动的“西城白塔寺宫”项目的换租试点工作。
这说明北京的申请式换租已经正式启动，有望陆陆续续全面铺开，申请式换租和申请式退租将会同时出现。
但是要特别注意：不管是申请式退租，还是申请式换租，都完全“自愿”，不存在“强迫”和“必须”。
而且就算是“申请式换租”以后，也还可以参加“申请式退租”，并不存在换租以后不能退租的政策要求。
第二，申请式换租主要有两种方式：
第一种是“换租主体提供租赁房源置换换租人房屋使用权”，这种方式相当于“更换承租房源”。
承租户先和实施主体“解除承租合同”，然后政府提供新的承租房源，重新签订“承租合同”，实现了“承租权的更换”。
比如目前承租户的住房使用面积是15平米，市场评估价为16万/平米，政府提供新的承租房使用面积是50平米，市场评估价为14万。
那么“换租系数”=16万/平米÷14万/平米=1.14
那么“换租房源的折算使用面积”=1.14乘15=17平米。
也就是说，当承租户从15平米的房子换租到50平米的房子后，其中的17平米不用“缴纳租金”，剩余的33平米“按照市场租金标准缴纳租金”。
具体市场租金标准是多少，由政府委托评估机构来确定。
这种方式大概率只是从“一个直管公房平房更换到另外一个直管公房平房”，甚至可能换租房源还在同一个胡同内。
承租户只是从一个院落搬到了附近的另外一个院落，但面积有增加，居住改善了。
这种“换租”的优势是“可以不用搬出东西城”，“居住面积得到改善”，但劣势是“不能再申请退租”，“多缴纳一部分租金”。
尤其是这种“平房换平房”的换租方式，后面可能不能再申请“货币退租”，相当于房子不能变现了，拿不到钱了。
根据政策，只有换租人租赁的房屋为政府组织建设的定向安置房，其居住满10年后，可以向换租主体申请“退租”。
第二种方式就是“换租主体市场化租赁承租人房屋使用权”，也就是说承租人依然保留“直管公房平房的承租权”。
但由实施主体“回租回来”，按照不低于换租房屋市场租赁评估价，向换租人支付换租租金，租期10-20年。
租期结束后，承租人还可以回到自己的“平房内居住”。
假设承租人的平房是20平米，市场租金是3000元/月，每年租金3.6万，10年即可获得36万的租金，20年可获得72万。
也就是说，平房依然是“承租人”的，只不过是被实施主体“换租”一下，租期约定至少10年以上，承租人可以获得租金。
承租人拿到租金后，可以选择承租政府主管部门提供的租赁住房，也可以自己去租房。
一个换租人家庭只能选择一套政府提供的租赁住房。
而且换租人租赁的房屋为政府组织建设的定向安置房，其居住满10年后，可以向换租主体申请“货币退租”，购买换租住房。
所购房屋产权登记为共有产权住房，购买价格和份额比例由区主管部门确定。
相对于第一种方式，我们认为第二种方式，其实更加灵活，其本质相当于把承租人的“申请式退租”权利延后十年，代价是承租人需要把自己的平房“换租”给实施主体。
综上所述，我们认为在“申请式退租”后，增加“申请式换租”政策，确实可以让一部分不舍得“退租”的老居民改善居住环境。
因为在退租的过程中，确实存在一部分老居民，不舍得“老房子的承租权”，但又想改善居住环境。
那么，换租就是最好的选择。
因为选择“换租”的第二种方式，不需要“解除公房的承租合同”，只需要和实施方做一个“房子的互换租赁”就可以了。
同时根据西城区十四五规划，在2025年以后，整个东西城极有可能要从“申请式退租”过渡到“自愿式退租”。
到了那个时候，直管公房平房的承租人可以随时提出“退租”，随时可以改善居住条件，只是目前启动的时间要延迟到2025年以后了。
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