老城不再拆！北京五环"全爆发"！

随着北京第三批集中供地的结束，“第四批集中供地”已经迫在眉睫了，根据最新的“网传消息”，北京2022年最后一批集中供地又拿出了“27宗”。

最重要的是，根据目前的“部分用地指导价”来看，北京部分板块的房价又要上涨了。

根据“网传版的第四批集中供地”信息看，27宗地中有两个板块尤其值得关注：一个是“朝阳的平房乡板块”，另外一个是“丰台的槐新板块”。

这两个板块有两个共同的特征：

第一个“共同的特征”是位置都在北京五环边上，其中“朝阳平房乡-常营”的位置已经在东五环外了，“丰台槐新-新宫”则在南四环和南五环之间。

第二个“共同特征”是市场指导价都有了明显提升，均实现了“8万+”的房价水平，确实有点吓人。

最关键的是，这是在北五环、西五环陆续突破“8万+”房价之后，东五环和南五环也即将突破“8万”房价的基本趋势。

很显然，北京“五环”要“全面爆发”了。

按照这个趋势发展，未来北京五环边的“房价”极有可能都要突破“8万+”的房价水平了。

一说到这里，很多人自然就会想到：如果北京五环的房价都要“突破8万+”，那么未来北京四环里的房价“那不是要突破10万+”了，甚至可能都要达到“15万+”了？

这种思维仍然停留在北京传统的“房价环线”逻辑中：二环比三环贵，三环比四环贵，四环自然就一定比五环贵。

但事实可能“并非如此”！

北京的房价早就已经打破了“环线逻辑”，而进入了新的“房价逻辑”，北京新的房价逻辑中，“产业和品质”占了更重要的位置。

尤其是“产品品质”，在北京的房价上涨逻辑中，分量越来越大。

自从2020年以来，北京部分“品质次新板块”的房价出现了连续性的暴涨行情：从“朝阳的新北苑板块”到“朝青板块”，再到“石景山的鲁谷板块”。

房价可以说是连续突破“8万+”，甚至是“9万+”和“10万+”，房价涨的让人完全“摸不着头脑”，完全打破了“旧的环线房价逻辑”。

而这些板块无一不是“五环边，甚至是五环外”的板块，但品质次新项目相对集中，配套发展成熟，从而迎来房价的“一轮又一轮暴涨”。

当然这些板块还要另外一个共同特点，那就是“强产业的辐射区”：望京辐射下的“新北苑板块”，“金融街”辐射下的“鲁谷板块”，“国贸CBD”辐射下的“朝青板块”。

所以如果未来在北京买房，还死守在“环线逻辑”，那你将错过一轮又一轮的“房价上涨红利”。

那么，为什么北京五环边的“次新成熟板块”的房价在这几年会出现“明显的房价上涨行情”呢？

原因就在于北京确定了“老城不再拆”的城市发展原则。

随着北京城市中心区的“老房子”不再拆迁，尤其是四环内的房子不再实施“大拆大建”之后，老破小的房子比例越来越高。

根据我们从绿中介上看到的数据：北京东西城的“二手房存量”大概有8000套左右，但是20年房龄以上的二手房就占了接近6000套。

这就说明北京老城区二手房存量中，“老破小”至少占了75%以上。

这个比例，我们估计在北京四环内，应该在60%以上。

这些“老破小”一旦失去了“拆迁”的机会，就意味着会“越来越破”，而且将长期霸占北京老城区的土地资源。

必将迫使北京大量的改善需求，从而“外迁”北京五环外。

而这些大量的“外迁改善需求”，首选的板块就是“次新品质房集中”，“配套相对成熟”，“轨道交通方便”，“距离工作地不远”的板块。

从而推动了“新北苑”，“朝青”和“鲁谷”等五环“次新成熟板块”的快速爆发。

“老城不再拆”，意味着北京改善人群“重回四环内”，已经基本失去了机会，未来只有不断的，持续的，向五环外“疏解”。

北京五环边和五环外的“品质次新和新房”板块，只要生活配套能够发展快速建设和成熟起来，房价必将持续上涨。

比如我们比较看好的“常营板块”，“新宫板块”，“长阳板块”等次新品质板块，未来的房价有望持续攀升。

而对于“五环外新房板块”还需要一段时间来培育，但假以时日房价也会持续上升，比如“海淀永丰板块”，“亦庄台湖板块”，“昌平南的生命科学园”板块等，产品+配套+品质，只要到位，房价还会持续上升。

综上所述，随着北京确定“老城不再拆”的发展原则后，北京中心地区的“老破小”占比越来越高，北京大量的“改善需求”已经很难在中心城区“买到合适的房子了”。

从而迫使北京大量的“改善需求”不得不持续“疏解外迁”。

结果就是推动了北京五环房价的“全面爆发”。

这是北京未来发展的基本趋势，北京“房价环线逻辑”依然全面崩塌，哪里产业发展最好，哪里配套成熟度最快，哪里房子的品质最强。

北京未来的房价就在哪里！

【直播预告10月18日下午6点】

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