这是广州当下，卖得最好的千万豪宅

作为今年广州最火的高端改善新盘，保利天奕卖得有多好？

给你们看两组数据：

自2025年4月开盘以来，合计售出308套，总成交金额超30亿元。

项目五一期间修整售楼部，5月4日重新开放后，不到两天时间，直接来访861组，热销超6亿元。

热销背后，离不开琶洲的核心地段，也离不开保利优秀的产品力。

01

不吹不黑，保利这次在琶洲南的产品力确实非常能打，惊喜确实还是挺多的。我们一个个聊。

项目首期地块采用了经典的南低北高行列式布局，且所有楼栋均为T2板式独栋。

规划方案以政府最终审批为准

而板式住宅的退距要求，是众多楼型里面最严格的，通风日照也得到保障。

规划方案以政府最终审批为准

鸟叔帮大家大致算了一下户型配比：

约120m²户型，占比20%

约140m²户型，占比65.3%

约190m²户型，占比14.4%

在琶洲南这种地段，入门级刚改面积段（120户型、140户型）占比竟高达85.3%，实属难得。

规划方案以政府最终审批为准

近三年荔湾、天河、海珠的新盘，T2板楼的主力产品最小也是140m²起步的。只有极少项目，为了丰富产品线而试水推出少量120级别的T2产品 （一般在视野、朝向、面宽等方面无法做到与主力产品平权） 。

对比这两年中心城区其他低密度盘：

天河东A盘：

首期容积率约1.91，但限高52米，因此只能全做小高层，并且也不能做太小的户型，甚至出现较多的联排楼栋。

天河北B盘：

同样做到了全独栋楼型和高低配，但它的120户型也没法做T2，这是因为他的容积率是3.0。

保利天奕：

综合容积率约2.04，没有过多的限高要求，巧妙采用刚改户型为主的T2板式策略，建筑面宽均控制在40米以下 （板式退距增加的临界值） ，最终实现120级别T2产品作为主力户型之一。

然后我们再来看看整体的布局，T2独栋楼型因为面宽大进深小，如果采取围合式布局，虽然可以形成中心花园，但看起来会像个大屏风，有点小压抑。

再加上板式住宅退距要 求比较高，因此更适合采取行列式布局。

规划方案以政府最终审批为准

这种布局虽然无法形成中心大花园，但是优势也是很明显：

1、横平竖直的布局，符合中式文化中的礼序感和轴线感；

2、楼栋之间分割出大大小小的花园，形成了亲切的组团感，也实现了景观资源平权；

3、从小区入口到每个楼栋之间，都增加了风雨连廊作为连接，让归家动线增添了一份人文关怀，也是广州比较少见的设计。

保利天奕因为都是17层的小高层（只需一把疏散楼梯），因此核心筒面积能压在50m²以下（公摊比高层户型小约7m²）。

而且保利这次做到了所有户型都是真正意义上的专梯入户。

以往的项目，电梯井都是并排布置居多 （出于结构成本的考虑） 。

哪怕是很多琶洲豪宅的T2，他的电梯门都是双向开启的，只能实现独立候梯厅而非真正的独梯独户。比如你在自家电梯厅换鞋的时候，邻居的电梯门刚好打开是可以看到你的 （虽然概率很低） 。

电梯厅及收纳柜等由 广州 买房计划创意渲染，仅作示意，非交付标准

而天奕的电梯井，是两边分开布局的。

这样做的好处 是，可以实现完完全全的私密性，这看似一点点改进，但在鸟叔看来是很大的进步。

而且，天奕的电梯厅的尺度是很舒适实用的，因为电梯厅有一面完整的实墙，所以能设置约2.7米的收纳柜，比起四面开门开洞的电梯厅，简直不要实用太多。

02

在户型设计上，中小面积户型也没有牺牲居住舒适度，和大面积楼王户型实现了体验平权。

保利天奕的户型，杀伤力有多强呢？

我们不妨和市面上常规同面积段户型对比：

约120m²四房两卫

保利天奕120户型：

4房户型，面宽约15米； T2楼型，专梯专户； 酒店式主卧套房，步入式衣帽间， 三面全面屏景观视野（无墙柱遮挡）。

市面上常规120户型：

3房户型，面宽约14米； T4楼型位于自遮挡一侧，无专梯； 常规主卧套房，无衣帽间 ， 双面采光。

约120㎡户型，做出了其他盘140㎡板楼的效果，鸟叔愿称之为真大方厅+真四房户型+真专梯入户，应该会是天奕最抢手的户型。

除了前面提到的独立梯厅空间，1.4米进深的照壁玄关对于120级别的户型来说也实属豪华，户门对着大面的墙体，可以作为一面气派的景墙，这个配置同等户型确实罕有。相比之下，中轴线某盘的125户型，只能做到拐个小弯的入户玄关。

入户玄关及景墙等由 广州 买房计划创意渲染，仅作示意，非交付标准

还做到了南北对流双阳台，主阳台尺度高达1.8米*5米。

至于客厅，就算不与卧室打通做LDK也非常够用，4.9米面宽的方厅，还能放得下3.6米的沙发。鸟叔认为，这次真的不用像以前的120户型那样牺牲一个卧室把客厅拓宽了。

主卧拥有L型飘窗，而最小的卧室也有7.9m²，做紧凑型双人房也够了。

非要说一个“缺点”，就是入户处卧室走道有点浪费空间，但对鸟叔来说这完全不是缺点，120面积段能做到这样还要啥自行车呢？

约140m²四房三卫双套间

保利天奕140户型：

双主卧套房； 面宽约16米； T2楼型无自遮挡； 专梯入户，独立电梯厅； 酒店式主卧套房，步入式衣帽间，三面全面屏景观视野（无墙柱遮挡）； 客厅面宽约5米，豪华尺度照壁玄关。

市面上常规140户型：

单主卧套房； 面宽约15米； T3楼型位于自遮挡一侧； 无专梯； 主卧仅单面景观视野； 客厅面宽约4.5米，普通独立玄关。

这个户型是120㎡的进阶版，同样T2独栋，独立电梯厅，南北对流双阳台，270°景观飘窗酒店套房式主卧。

客厅面宽升级到了5米；户型升级成双主套，主卫也可以设置双台盆了，各个房间也相应变大；厨房升级成了U型厨房，餐厅也更宽敞了。

鸟叔认为140户型的入户玄关和入户动线都是三个户型中最优秀的，入户 玄关串联了厨房、餐厅、生活阳台，使后勤动线与起居动线互不干扰，也提高了次卧套房的私密性，整个户型实现了真正的动静分区。

而入户玄关更是进行了超级升级，1.7米的进深+3米的整面景墙，是妥妥的豪宅的玄关配置。

入户玄关及景墙等由广州买房计划创意设计，仅作示意，非交付标准

首先，户门和3米的景墙是居中对应的，整面景墙可以根据视觉中轴对称设计设计，这种入户体验是极具仪式感的。然后， 1.7米的进深，足够在整面墙体做满3米的收纳柜后仍显得宽敞，试问这个入户玄关谁能不爱呢？

作为项目主推的产品，140户型主要分布在北侧双排的高层组团。

前排楼栋与楼王为邻，高层可享南向开阔视野，低区则南北皆享小区组团景观；后排楼栋则可享北向琶洲CBD景观，在广州CBD景观的含金量就不用多说了。

规划方案以政府最终审批为准

140户型占比约65.3%，加上景观资源平权，这意味着整个组团的绝大部分户型都是一样的，再也不用担心孩子跟邻居的大平层攀比了。

约190m²四房三卫

保利天奕190户型：

面宽约18.2米； T2楼型无自遮挡； 专梯入户，独立电梯厅； 客厅面宽约5.7米； 酒店式主卧套房，超豪华衣帽间，三面全面屏景观视野（无墙柱遮挡）； 南北景观阳台； 豪华尺度照壁玄关。

市面上常规190户型：

面宽约17米； T3楼型无自遮挡； 无专梯； 客厅面宽约5.2米； 主卧仅单面景观视野，普通衣帽间； 北侧阳台望天井； 普通独立玄关。

最后来说说最稀缺的190户型 （只有2栋） ，4.5面宽朝南+3.5面宽南北对流，南向双面宽阳台，约9米超长主景观阳台，玄关设置独立储藏间。

约30m²方形客厅，若打通次卧做成LDKG一体厅，则面积更是可超90m²。

双主套，主卫设置豪华卫浴四件套，预留了步入式衣帽间，次套房也做到了明卫。最小的次卧也有9.2m²，可做舒适双人间。

这个尺度和格局，不输琶洲南TOD的230m²户型，配得上楼王的称号。

© THE END

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