青岛二代大高层，还有未来吗？

在青岛，按建筑高度，住宅大约分为三类：多层、小高和高层。

多层是七层以下的；小高是十几层左右的；高层多是20—33层的。

今天咱聊的大高层，就是30层左右的。个别情况就不提了，比如维湾的50层+，实在太特殊。

1、

十几年前，青岛多个板块，陆续出现了不少高层项目。这些楼盘，大多容积率在3.0左右，每个楼多是30层左右。

一栋楼多是两梯四户，甚至有5户的。一栋楼基本都是100户+。

还有一些楼盘，容积率稍低一些，也会配一部分高层，再加一些洋房或者叠拼，就是当时流行的高低配！

总之，那个阶段，高层建筑分布在很多区域。

比如，2010年前后的东李板块，高层+多层，都有布局。

同一个楼盘，高层便宜一些，户型小，套二房源占比还不少，剑指刚需客群；多层洋房，户型稍大，设计更为合理，尤其是电梯洋房，一梯两户，价格高一些。

卓越皇后道、新城香溢紫郡……都是类似的情况。

市北CBD，高层小区不少。华新园打造的系列，基本都是高层，花好月圆、良辰美景；华仁欧典商苑、万达39克拉等等。

同一时期，新都心板块也是高层为主。万科城、世纪公馆、观邸，后来的天汇、天郡都是如此。

那时候的西海岸薛家岛板块，情况类似。中冶爱彼岸是纯高层，30层左右；山海湾是高、中、低多种产品混合，滨海大道旁的几栋高层，位置最差、价格最低。

六年前，禹洲和弘阳联合打造的四栋超高层，沿着滨海大道并排着，“遮天蔽日”的感觉，把路对面的绿地某小区挡得严严实实。

这些大高层的扎堆出现，和先天规划指标有关系，跟房企自身打造产品的水平也有关系。

新房刚交付时候，可能看不出太多BUG。但是，十年后，回头再看，高层住宅的缺点开始显现了。

而且，这个趋势下去，大高层的缺点可能会被无限放大。

2、

去年夏天，高新区世茂璀璨，高层住宅，外墙墙皮突然脱落，纷纷掉在了小区地面上，幸亏没砸到人。

今年前不久，胶南黑卓碧桂园某高层小区，也是墙皮脱落，往下掉。

这俩小区，可不是老破小……

有点“年纪”的高层，问题更多。前些日子，朋友告诉房师傅，他家住老四方某小区，十几年的房龄，电梯坏了，修不好，物业说得换，花费不低，结果有邻居不出钱，电梯没法换，一直坏着。

直接结果就是，高楼层的业主，得爬楼上下，非常崩溃。一栋楼户数太多，有租出去的，有平时不住这里的，意见很难统一。

如今，好多购房者“清醒”了很多，也被市场宠坏了。因为这两年，好多新盘，容积率降下来了，小高层为主，十几层的多。

这时候，二手大高层备受打压，价格有点夸张了。

新城香溢紫郡一期，2017年前后交付的。最近成交的一些房源情况如下：

高层套二单价1.2万左右，套三1.3万；多层洋房两万左右。

两者差距是不是很大？

市北花好月圆大高层，套一一万出头，套二一万一，套三一万二。

薛家岛的二手高层，简直惨不忍睹。

以中冶爱彼岸为例，不到6000一平的房源都出现了。

当然，好一点的，也有8000元左右成交的。

十几年前，“7090”政策还在，好多高层住宅都配了套一、套二户型，如今被拍在沙滩上了。

3、

其实，很多二手小区的通病，就是交付久了，物业的服务质量陆续开始下降。

但是，物业服务对高层小区的重要性，更甚。如果摊上垃圾物业，高层住宅会很惨、很惨。

因为高层住宅出现问题，多数很棘手。就拿安全隐患来说。火灾隐患，高层楼道里乱堆乱放，消防通道被堵，一旦着火，后果更严重，简直不可想象。

刚才提到的电梯问题，外立面墙皮脱落等，会涉及用钱的问题，没有房屋基金，就需要业主共同承担。

高层住宅，随着时间推移，维修成本更高。

认真负责的物业，能及时发现隐患，并积极处理，尽职尽责。就怕半躺平物业，混日子。

从大的背景来说，青岛每年老旧小区整治，房龄一般都是20年以上的。

本文聊的高层住宅，多数十几年左右，有些甚至不到十年的房龄，无法享受老旧小区免费改造，处于“尴尬期”。

另外，高层住宅的一些共性，很多人都知道：容积率高，景观绿化少，楼间距小，挡光问题。

还有，公摊太大，当年有的甚至到了30%。被零公摊渲染的群体，00后小白，听了会不会觉得不可思议？

最后，和大家澄清一下，并非所有高层都经不住考验。

相反，市南崂山也有很多不错的高层住宅，依然很抢手。比如，山东路华润悦府；崂山麦岛海信天玺、君澜等等。

这些高层住宅，成功之处就是：建筑质量过关；物业服务到位、精准、靠谱……

当然，圈层纯粹，业主素质高，凝聚力强。

两种不同的结局。

人生，大概也是如此。