一周综述：被“浮户”打崩的青岛海景大盘！

进入2026年，黄岛维多利亚湾小区的房价跌破4000元/平方米，多套房屋成交价已进入“3字头”。很难想象，这个最早交付不过10年、配套齐全、坐拥2.8公里海岸线且与栈桥隔海相望的美丽岬角，房价为何如此不抗跌？

究其根源，一是体量过大，二是品牌房企开发。作为一个接近3万户的超大型小区，维多利亚湾的挂牌房源数量常年高企，在市场下行周期中极易形成“踩踏式出逃”的氛围，直接将房价打入谷底。而品牌房企开发的海景大盘，因“浮户”占比过高，抗价能力尤为薄弱。

在经济与楼市同步繁荣的年代，青岛承载了大量内陆工薪族的“看海梦”。这个梦想的底色包含近海居住、交通便利以及全国性品牌房企的品质背书。由于异地置业的工薪族的信息获取能力相对有限，往往依赖品牌房企的知名度来获取安全感。于是，全国性大品牌房企在青岛开发的海景大盘中，涌现出大量异地业主：住不住全凭心情，租不租看钱包松紧，卖不卖随市场大流。

“名在房本心在外，琴屿飘灯非吾乡”，这便是“浮户”的真实写照。他们的核心特点是“遇难先飞”，一旦市场出现风吹草动，便不顾一切抛售房产，进而迅速带崩小区房价。

不止融创维多利亚湾，保利海上罗兰、海尔山海湾等大体量海景小区的房价同样跌势惨重。令人唏嘘的是，同地段、同期建设的海尔山海湾与昆泉星港，前者最低成交价仅5000多元/平方米，后者却仍维持在6500元/平方米以上。

去过现场的人都清楚，海尔山海湾无论是楼座外墙品质还是园林绿化水准，都肉眼可见地优于昆泉星港。

造成这一反差的原因无他，唯海尔山海湾的“浮户”占比更高而已。

来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事。

1

一棍子打死老破小的人看过来！

最近，权威媒体从“老旧小区改造与基层治理有机结合”的高度，报道了胶州市纪委监委紧盯老旧小区改造的事情。该报评论说，城市建设应该“既做优“面子”，也抓实“里子”。”

楼市下行期看衰老破小的观点非常盛行，但是被抬到“城市里子”这个战略高度的老破小，远不是表面和眼下看到的那样缺乏价值。简单说，单纯从商品的角度去看老破小而忽略了其背负的民生寄托，就忽视了最具价值的东西。

新房很好，老房子也越来越好，这才是推进城市内涵式发展的重要遵循。也就是说，我们的城市不可能出现贫民窟。

你就看吧，未来老破小的宜居程度会越来越高，因为老百姓的幸福是一种感觉，花多少钱都不为过。

2

又是华润，又见一帘高架！

今年1月14日以10.15亿元拍出的市南百安居地块，近日公布案名为“华润中寰悦府”。按照测算，大约不到300多套房子，总价在500万到800万之间，户型为130㎡到180㎡的套四。

华润很擅长在城市最核心区域做项目，本身商业和配套就是强项，加上产品力也在一线，所以还是蛮令市南改善群体期待的。

唯一的问题就是如何处理噪音，毕竟一帘高架就在眼前，毕竟华润上一个紧邻高架桥的项目做的很不好——现在云上观海小区的噪音已经把业主、开发商、湖岛街道和市北区吵成了一锅热粥，烫的谁也下不去嘴。

华润可以甩手而去，像云上观海那样，业主们呢？

3

一松手就吹牛皮！

东李两个楼盘近日发布海报称指标已经完成，3月31日之后就要取消优惠。咋说呢，网络上有句歇后语叫“一掐脖子就翻白眼，一松手就吹牛皮”，大抵就是这样的情况。

开盘几年卖不动，好不容易熬到板块内其他盘售罄之后才缓过一口气来，就忙不迭的要端着八字步走出施施然的气势来，娇俏地像一只开屏的孔雀。

两位大哥，抓紧板块空档期给足优惠赶紧往外卖吧，别等着其它新盘出来又给摁住卖不动了。市场下行期，出货比出气重要，万一耽误了出货的窗口期，还可能变成出洋相呢。

4

拆雨棚赔了2000元！

近日有外地媒体报道称，家住九水路街道某小区的田先生因房屋地基长期积水，就在自家墙外搭建雨棚用于引流，后被李沧区综合行政执法局强制拆除。李沧法院审理后认定，城管部门未能举证证明该雨棚属“即查即拆”的新增违建，判决强拆行为违法，并责令李沧区城管局与九水街道办共同赔偿2000元 。媒体称，截至2026年3月，这笔赔偿仍未支付 。

是非曲直且不谈，现在外地正规媒体对本地生活的介入可是越来越深入了，这也就意味着，基层工作的束缚越来越多，不是只搞定本地媒体就行了。

连管理部门都小心翼翼，可想而知物业企业在处理小区业主的各种不当行为时，要细细的盘算多久，费多少心思。

5

开发商捅最后一刀

曾经卖到过3.8万/平的崂山海尚府项目，最近被开发商以2.2万/平的福利价格向自家（海尔）员工出售，条件是买房后工作满5年才能出售。

老业主们很生气，但是也没办法。

海尚府的二手房已经跌到2万6/平了，对于开发商来说，再不把库存房清空，谁知道后面会跌到什么程度？眼下2.2万/平的价格还有吸引力，还能算得上福利，也许过几年就不行了。

为啥说是最后一刀呢？因为开发商这一刀下去，等于把未来几年的降价空间都提前预支了，从业主的心态到二手房的预期全部稀碎。

你没办法再捅稀碎的东西一刀。

编辑：周道