新鸿基创新高，香港地产怎么复苏的？

当科技信徒们还在为AI的每一次心跳彻夜难眠时，被刻板印象定格的港股地产老登们，却悄悄完成了深蹲起跳。

年初至今，香港本土房企走出独立行情。新鸿基地产、恒基地产股价接连创新高，其中新鸿基涨幅一度高达55%，市值一度突破4000亿港元。

这种久违的涨势，底色是业绩拉升。2025年下半年，新鸿基物业销售收入达323.55亿元，同比大增94.3%；恒基地产2025年物业销售收入也实现17%的增长。

支撑这波反弹的明线，是香港楼市的“量价齐升”。

从需求侧看，香港楼市的复苏始于政策“去枷锁化”。“撤辣”政策降低了外地人口与香港多套房持有者的买房门槛，“高才通”计划则完成了精准的高净值人才引入。

但需求增加的另一面是供给似乎被戴上了“紧箍咒”。

香港四大家族占新房销售量的4-5成，这种极高的市场集中度，让头部房企在推盘节奏上拥有极强的议价权，进一步带动了成交价提升。

而支撑香港地产重估的暗线，则是地缘红利的强化。

在全球化退潮、地缘博弈加剧的“小院高墙”时代，香港作为链接东西方的桥梁，避风港属性被放大了，这使他正开启一场超越地产单一品类、覆盖全维度资产的价值重估。

/ 01 / 增长的轮子变了

在地产这门生意里，同势，却不一定不同命。

对比内地房企跟随楼市大起大落的过山车轨迹，香港地产“老登”们的波动曲线显得极其平缓。2021年至2024年，香港楼市从高峰回撤近30%，但同期新鸿基仅下跌9%，恒基地产甚至逆势微涨1%。

命运迥异的核心，是商业模式的差别。

不同于内地房企曾笃信“高周转、高杠杆”的大力出奇迹模式，香港主流房企信奉的是“开发+持有”的双轮驱动。这种模式的优势在于：景气度高时靠卖房赚差价，行情寡淡时靠收租平利润。

相比容易随周期剧烈震荡的开发业务，物业租赁是标准的“现金牛”。

在新鸿基的利润结构中，租赁业务以不到两成的营收占比，贡献了超过52%的利润；恒基地产更夸张，租赁盈利一度撑起了总盈利的八成。可以说，在过去漫长的香港楼市寒冬里，是收租簿，撑起了港资房企的利润基本盘。

但从去年开始，增长的轮子换了。

2025年下半年，新鸿基的总租金收入维持在122.85亿港元，基本持平。然而，住宅销售端却迎来了大爆发：物业销售收入达323.55亿元，同比大增94.3%。恒基的剧本也如出一辙：物业收入微降，但住宅销售收入同比增长17%。

支撑销售端起飞的，是久违的“量价齐升”。

据香港特区政府土地注册处公布数据显示，2025年，包括住宅、车位及工商铺物业等在内，香港全年整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，同比增长18.7%，创四年以来新高。

这种成交热度迅速传导至价格端，2026年1月，香港私人住宅售价指数报301.4，实现了连涨八个月的壮举。高盛甚至反手将2026年的房价涨幅预测从5%上调到了12%。

量价齐升的数据好找，但关键背后的逻辑是什么？

/ 02 / 需求来了，但供给着紧箍咒

2013年，一位香港小学生的作文《李家的城》曾刷爆网络。这篇童言无忌的随笔，核心主题是结尾的一段话：“李嘉诚，名副其实，香港就是李家的城。”

主题显然是夸张了，但也侧面反映香港四大家族对地产行业的强影响力。直到今日，新鸿基、恒基、长和、新世界仍占据香港新房出售量的4-5成。

了解这个背景，也更能理解香港楼市量价齐升的逻辑。

首先，从需求侧看，香港楼市的复苏起于撒辣政策。所谓撤辣政策，指取消了非香港居民，本地多房产者所有的住宅交易的额外印花税（包括买家印花税、新住宅印花税和额外印花税），所有买家现在统一按从价印花税税率缴税。

政策实施后，非本地买家及多套房购买者的印花税税率从15%统一降至最高4.25%。撤辣政策实施一年后，香港住宅楼宇买卖登记量达62,832宗，同比上升18.3%。

与此同时，香港的高才通计划也起到了作用。截至2025年底，香港高才通计划共收到超15万宗申请，批出超12万宗，其中约10.5万名高才抵港。成功续签的高才中约95%的收入高于香港收入中位数，其中一半人收入更高出近一倍。

这些高收入群体到港后或直接买房推动成交量，或租房推高租售比，2025年香港住宅租售比（租金回报率）整体在3.0%-4.1%。高租售比回报又进一步刺激了香港本地高收入群体的投资需求。

然后就在需求放开后，香港新房供给却像带上了紧箍咒。2025年8月后，纯宅项目预售审批减慢，香港新楼盘开始供应趋紧：从2套房争1个买家到平均1.1人抢1套。

供给收紧的原因，有媒体认为，香港开发商更倾向于推售已获批的旧盘，而不是急着把新项目送入市场打价格战。

香港开发商是否在有意“控量保价”？ 外部难以定论。但从历史上看，香港舆论对他们一直有“囤地垄断、推高房价”之嫌。

从数据看，香港也有不少闲置土地，全港1100余平方公里的土地中，有400余平方公里是郊野公园，未开发的闲置土地甚至被用来堆积集装箱。而大把年轻人花费百万却挤在20平左右的纳米楼。

跳开供需层面，香港地缘红利的放大也推动了楼市重估。

/ 03 / 意外的地缘红利

数据不会说谎，他会告诉你谁在买单。

2025年，香港楼市注册量80702宗，成交金额6143亿港元；其中内地买家注册量13906宗，金额1379亿港元。内地买家注册量占比17.2%，金额占比22.4%。以相同口径，和2023年对比，内地买家注册量占比增加了近7个百分点，金额占比增加了超6个百分点。

内地买家入港买房固然有撒辣政策的推动，但深层原因则是香港地缘红利的强化。

在全球化退潮、地缘博弈加剧的“小院高墙”时代，地缘已经取代了单纯的ROI，成为影响全球资金流向的重要变量。

而在东西方产业各有优劣、资本流向却难以被简单斩断的当下，香港依托“一国两制”的稳定环境、完善的法律体系和成熟的金融基础设施，也有了双重避险的属性：

它既是内地资本出海的“前哨跳板”：内地资金涌入香港楼市，本质上是在寻求一种既能对冲地缘风险、又能低成本试错海外的路径。

它也是国际资本配置中国的“首选入口”：港A两地同时上市的公司，港股溢价（H/A）有超过40%的奇观，证明了在外部投资者眼中，香港依然是直连中国产业红利、且风险可控的桥梁。

这意味着，在地缘博弈的夹缝中，香港资产的价值逻辑早已超越了楼市本身，而是覆盖全品类的价值重估。这种重构也在吸引着更多资金。

据港媒报道，有机构透露，最近接到的中东地区客户查询数量明显增加，环比激增超50%，且问得很细——从港股投资到债券配置，从保险产品到在香港设立家族办公室的具体要求。

这种地缘红利的增强，影响着资金的流向，也重塑着投资人的收益曲线。