员村原拆原建，居民要付5000元/㎡！算贵还是便宜？

这两天，网上传出劲爆消息：

员村新村，召开原拆原建的宣贯会！自费成本至少5000元/㎡！

这个价格，你们觉得是高还是低呢？欢迎进去激情畅聊~

01

需得九成业主同意成本约5000元/㎡

先整理出原拆原建方案的重点信息：

首先，项目准入门槛非常宽松，危旧房屋鉴定B级，愿改则改；C/D级或者砖木结构，应改尽改。

基本上，员村新村的居民只要有意愿，想申请，基本都能参与本次原拆原建。

其次，启动改造、设计方案/实施方案必须至少得到房屋90%业主（使用安全责任人）表决同意。

在签订改造协议时，签约面积达到专有部分面积75%以上，且房屋业主（使用安全责任人）签约比例达到75%以上，才能进入报批报建环节。

另外，本次员村新村改造以居民自筹为主，建安成本约5000元~6000元/㎡，并支持居民使用维修基金、公积金贷款、抵押融资。

如有新增面积，居民按地段基准地价40%补缴。

宣贯会上举了一个例子，像是员村二横路与黄埔大道中交汇处的危旧房屋，参考2023年广州市国有建设用地基准地价为29562元/㎡，假设新增面积为10㎡，居民总体需补缴约11.8万元。

地上建面最高增容30%，地下空间暂不计容，另外可以通过模块化建筑额外获得一定的建面奖励。

《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》 图源：广州日报

这里要多说一句，前面提到的“增容30%”，主要用于满足厨厕面积标准、补充市政及公共服务设施。而每户能增加的建面，不妨参考宣贯会上的举例：

套内建面小于等于90㎡，经改造后预计厨房增加4㎡，卫生间增加3㎡。

02

建安成本不低却是唯一翻身机会

信息整理完毕，不知道员村新村的居民更倾向于改造，还是维持现状呢？

说说居民的顾虑吧，第一考虑因素肯定是钱了。

员村新村的房屋，多是四五十平的两房单位，我们按照40㎡x5000元/㎡计算，居民自付约20万元。

据我了解，员村新村的业主一般就两种，一种是自己不住在那里，房屋用于出租；另一种是长期自住，这种情况比例更高。

说实话，如果不是没有其他选择，买不起更好的房子，应该没有人愿意一直住在楼龄三四十年、没有电梯的老破小里吧。

说得直白点，员村新村的业主大多就是普通人，要掏出20万元，是有压力的。

第二考虑因素，原拆原建需要多久。

关于这两点，宣贯会上暂时没有透漏，但我们不妨参考广州中心城区首个小连片危旧房"

原拆原建"试点项目，越秀区的"黉桥·小石集"。

资料显示，小石集项目涉及地块共19栋建筑，其中公房共14栋，私房共5栋，从动工到收楼仅用六个月的时间，可以说是非常神速。

不过，居民在施工过程中的居住问题及产生的租金成本，是没有明确的。也就是说，业主除了要支付建安成本，还要额外支付过渡期的租金。

资料显示，小石集项目涉及的5户私房业主并未全部参与改造，只有3户面积较小的私房业主（一户60㎡，一户16㎡，一户11㎡）参与改造，合计自行出资59万，相当于建安成本约6700元/㎡。

剩余2栋私房，只是采取了修缮改造处理。

根据之前的报道，按照项目的建设成本，另外2户面积较大的私房业主（一户80平米一户126平米）估算的出资额分别是70万和110万左右，因为投入金额较大，最后家庭内部意见不统一也是这两家没有参与改造的重要原因。

由此可以预见，建安成本也会是员村新村能否成功原拆原建的关键。

在此，掌牛哥想强调一下：

这种原拆原建模式，并不是我们以往常说的旧改，也不是政府征地拆迁，而是以业主自主改造为主的原拆原建。

性质上的差异，导致这种原拆原建是没有拆迁补偿的，费用也是业主自筹。大家首先得理解这一点，才能理智看待原拆原件方案的利和弊。

当然，居民的担忧及难处是存在的，但原拆原建带来的好处，同样显而易见。

譬如生活品质，那肯定是原地起飞——厨卫大了，电梯有了，走廊宽了，外立面好看了，基础社区配套也更完善。

改造前的小石集项目

改造后的小石集项目

更不用说，员村新城部分房屋已经是C/D级的危旧房屋。再这么拖下去，就不是住得舒不舒服的问题，而是危不危险的问题了。

再说物业价值，房子肯定更好出租，租金更高。

目前，员村新村40多平楼梯两房租金约2000元~2800元/㎡，假设翻新以后每月多收800~1000元/㎡，一年多收9600~12000元/㎡。

加上未来涨幅，大概出租十多年能收回建设成本。

与此同时，房价也会迎来全面提升——去年，员村新村二手房的成交单价才1.9万~2.1万元/㎡，远远低于这个地段该有的价值。

而鉴于楼龄及户型超级落后，这种单位在未来只会不断贬值。

参与原拆原建，或许是这些老破小“逆天改命”的唯一机会了。

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