城市迎来更新大潮？中央定调：20年房龄老房子，2026又要吃香了？

11.5万、57.5万、77万。2026年已经到了11月，把这三个数字放在一起看，老房子现在的处境大致就能看明白一半。

11.5万，是"十五五"时期全国计划新开工改造的城镇老旧小区数量。57.5万，是要更新和加装的住宅电梯台数。

77万，是要建设改造的城市地下管网公里数，带动投资约5万亿元。这些数字有两个来源。

一个是5月份的规划：国务院印发《城市更新"十五五"规划》，明确了"十五五"时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措，这也是我国首个国家层面的城市更新顶层设计。

另一个是9月18日的国新办发布会，住建部城市管理监督局局长张强把老旧小区、完整社区、电梯、绿地几项指标一项项讲清楚了。这次被点名的重点，是建成20年及以上的城镇住宅小区。

这个房龄的房子有点像人到中年，主体结构还结实，管线、电梯、保温却开始一样样出毛病。规划的办法是先做专项体检，再对症改造，有条件的楼栋支持加装电梯，改完之后还要建立长效管理机制。

资金也已经安排上了。2026年中央预算内投资城市更新专项资金达970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造，预计惠及居民约800万户。

另外，超长期特别国债拿出1600亿元支持城市地下管网建设改造，比上一年增加250亿元。加装电梯这一块，4至6层每台补助25万元、7层及以上每台补助30万元，这笔钱来自超长期特别国债。

比这些数字更重要的是方向：以改为主，拆是最后的选项，主要用在经鉴定确有安全隐患的危旧房上。想靠拆迁一夜暴富，这一轮基本没有这个机会。

所以"吃香"两个字不能照字面理解。真正受益的不是房价，而是多年被硬件拖累的好地段。

20年房龄的小区大多在老城核心区，地铁、医院、学校、菜场早就配齐了，新城短时间内很难追上。电梯装好、管网换新以后，好地段就不会再因为爬楼难、水管锈而被压价。

不过门槛也不低。远郊配套弱、物业长期缺位、产权关系复杂的小区，不一定能进优先改造清单。

改造从协商到完工要花不少时间，施工期间的噪音和围挡躲不开。套内面积小、朝向差这些问题，城市更新也解决不了。

这轮改造的出发点是民生，不是新一轮炒作。以改为主、拆建从严，这道题不只中国在做。

海对面的韩国，大量老公寓也面临"拆还是改"的选择，而且正在从一心想重建转向改造。下面先看国内最新的落地数据，再看首尔的情况。

上海10月21日公布城市更新三年行动计划，提出2026—2028年实施约2400万平方米老旧小区改造。

在房价持续上涨的背景下，修缮现有住房、继续居住的公寓改造市场受到关注。与重建不同，改造没有那么多规定限制，推进速度也较快，这被视为其优势。

公寓改造项目过去因商业可行性较差，没有受到太多关注，如今重新受到关注有其原因。快乐资产管理研究所所长金贤宇认为，事实上重建仍然更受欢迎，但重建很棘手，主要是由于两项规定。

第一，房屋必须建成满30年，因为不能拆掉新公寓。第二，即使已满30年，也不能把完好无损的公寓拆掉，因此必须在安全诊断中获得D级。

然而，要达到这个等级非常困难，可以说这两项规定阻碍了重建项目。除了条件严格，重建的审批也越来越难。

具有代表性的是租赁住房规定：重建时增加的住户中，必须有一定比例作为租赁住房供应，增加的容积率中大约四分之一必须用于出租住房。另一项是重建超额利润回收制度，即利润较多时，必须返还其中一部分。

从首尔的案例来看，盘浦现代公寓收到每户1亿3569万韩元、方背三益公寓收到每户约2亿7500万韩元的重建超额利润返还通知。也有一些重建组合因超额利润回收制度而无法推进项目。

上述种种因素都会拖慢重建项目的节奏。因此，人们开始转向不拆除重建、而是修复现有建筑继续使用的改造方式。

改造公寓并非完全不受这些规定约束，但与重建相比要容易得多。重建需要房龄满30年，改造只需15年；安全诊断方面，改造只需获得B级；居民同意率方面，重建需达到75%，改造只需三分之二，即66.7%。

此外，改造没有提供租赁住房的义务，也不适用超额利润回收制度，在成本方面比重建更具吸引力。在由重建转向改造或加速推进改造的地区中，第一批新城较具代表性。

第一批新城的容积率通常超过200%，即使拆除重建，也不容易建造更多住房；而这些公寓建于30多年前，老化已经十分严重。既然重建难以推进，不如进行改造，提出这类要求的地方越来越多。

房价上涨也起到了一定作用：即使盈利能力较低，无法重建的住宅也需要好好修缮后继续居住，这类需求可能会增加。据韩国建筑产业研究院预测，韩国国内改造市场规模将由2020年的17.3万亿韩元增长至2025年的37万亿韩元和2030年的44万亿韩元。

重建与改造的区别在于：重建字面意思就是全部拆除后新建；改造则只保留框架，进行结构或扩建工程，并可以增加住户数量。不过，改造成本并不便宜，约为重建的80%至90%，建造成本与重建相差不大。

因此，为了弥补建设成本，只能增加住户数量。可以增加住户数量的改造主要有三种类型。

一是水平扩建，即向两侧横向延伸，加宽公寓楼体；二是垂直扩建，即向上加层，最多可加3层；三是保留现有建筑原样，在另外的空间新建楼栋的独立扩建。水平扩建无法无限延伸，而且韩国公寓的墙壁同时起到柱子的作用，因此很难改变内部结构。

垂直扩建因为是向上加层，是最受青睐的方式，但由于存在安全问题，实施起来有一定困难。独立扩建需要另外建造独立空间，缺点是楼间距会变窄。

水平扩建和独立扩建只有在土地较多时才可行。改造带来的住户数量增幅一般最高可达15%。针对改造，首尔市提出了相关标准。

首尔原本就有《2025首尔公寓大楼改造基本计划》，该计划每5年调整一次。

此次修订补充了新内容，加入了改造时给予额外容积率的规定，容积率可增加30%至40%左右，增加条件也作了详细设定：改造道路、公园等基础设施时，容积率可略有提高；建造节能的绿色建筑公寓，容积率可增加20%；设置任何人都可以使用的游乐场或亲自然设施，也可提高容积率；建设商业设施等，容积率最多可增加10%。

按测算，容积率增加30%至40%时，住户数量约增加15%；从数学上看，容积率每增加10个百分点，住户数量约增加5%，具体还取决于住宅区的规模。其基本方针是，公共设施重新规划得越多，住户数量也会相应增加，最大的目的是与周边居民分享增加的利润。

首尔土地不多，有人希望改造能够有助于住房供应政策。但通过放宽容积率来大幅增加户数，并不是首尔市条例可以决定的事情，有些方面需要修改法律。

如果无限提高住宅容积率，住房质量就会下降，相关设施也可能受到影响，因此只能采用上述容积率标准。改造虽有助于住房供应，但仍有一定限制。

由于住户数量难以大幅增加，改造对住房供应的帮助有限。此外，改造还受到另一项法律约束：如果因改造增加的一般出售单位达到30户以上，就要与重建或新建公寓一样适用相关规定，转售限制和实际居住义务同样适用，这些也可能成为障碍。

因此，市场很可能会把项目设计为新增不超过30户。对于200至300户规模的住宅区，提高容积率后户数增幅约为15%，但一些项目似乎有意把新增户数控制在29户、不超过30户，以规避相关规定。

如果项目以这种方式推进，可能会产生副作用。改造施工期间居民必须搬出，这可能推高周边租金，改造公寓也可能对周边房价产生一定影响。

总体而言，改造在增加住户数量和住房供应方面可能难以达到预期，反而可能对周边地区的租金和住房市场产生影响。