【泽达说法】买房未过户，房主又将房屋抵押——购房人如何维权？

案情回顾

2009年，陈某与王某霞签订房屋买卖协议，约定王某霞以11万元将名下房屋出售给陈某。陈某支付了房款后于同年入住该房屋，并缴纳物业费及水电暖等费用。2012年，王某霞取得该房屋的产权证，并将产权证交由陈某保管。此后，陈某多次要求王某霞协助办理房屋过户手续，但王某霞一直不予配合。2016年，陈某将王某霞诉至法院，要求其办理房屋过户手续。经法院调解，双方达成协议，法院出具民事调解书确认房屋买卖合同有效，王某霞须于2016年11月前协助陈某办理过户手续。然而，王某霞并未履行上述义务。

经查，2014年王某霞曾以遗失补证为由，重新申请办理了该房屋的产权证。2016年，王某霞向李某借款20万元，并以该房屋提供抵押担保，双方依法办理了抵押登记，李某取得了房屋他项权证。借款到期后，王某霞未偿还，李某遂起诉并申请强制执行。执行法院查封了该房屋，陈某作为案外人提出执行异议，主张其已支付全款并实际居住多年，且持有生效调解书，请求中止执行。执行法院驳回了其异议，陈某不服，提起案外人执行异议之诉。

案件结果

法院经审理认为，案涉房屋自始至终登记在王某霞名下，陈某虽支付全款并实际占有，但未办理权属变更登记，依法不发生物权效力，房屋所有权人仍为王某霞。王某霞作为所有权人，有权将该房屋抵押给李某，且抵押已经依法登记，李某享有的抵押权合法有效。陈某依据房屋买卖合同及生效调解书所享有的权利，在性质上属于请求王某霞履行过户义务的债权，而李某享有的抵押权属于担保物权。根据物权优先于债权的基本原则，李某的担保物权足以对抗陈某的债权。

同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定，申请执行人对执行标的依法享有担保物权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。

本案不存在法律、司法解释规定的例外情形。据此，法院判决驳回了陈某的全部诉讼请求。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、不动产买卖中，未办理过户登记的买受人享有何种权利

根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在房屋买卖合同中，买受人即使已经支付了全部购房款并实际占有使用房屋，但只要没有办理不动产变更登记，就没有取得该房屋的所有权。其所享有的是依据买卖合同请求出卖人协助办理过户登记的债权请求权。这种债权具有相对性，只能在买卖双方之间产生约束力，不能对抗第三人。

本案中，调解书确认的仅仅是合同有效和协助办理过户的债权义务，并未直接确认案涉房屋的物权归属于陈某。在没有完成过户登记之前，法律上的房屋所有权人依然是王某霞。因此，陈某对案涉房屋享有的权利，本质上属于普通债权，而非物权。

二、已经登记的抵押权具有优先于普通债权的效力

与普通债权不同，抵押权是法律明确规定的担保物权。根据《民法典》第三百九十四条及第四百零二条的规定，为担保债务的履行，债务人可以将自己的财产抵押给债权人，并办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押权设立后，债务人不履行到期债务的，债权人有权就该财产优先受偿。抵押权的核心效力在于“优先性”——即抵押财产折价、拍卖、变卖后所得的价款，抵押权人优先于普通债权人受偿。

本案王某霞作为房屋的登记所有权人，将该房屋抵押给李某，双方签订了抵押协议并依法办理了抵押登记，李某取得了他项权证，这一抵押权合法有效。当王某霞不偿还借款时，李某有权申请法院查封、拍卖该房屋，并就拍卖价款优先受偿。陈某虽然早于抵押多年就已经购买并入住该房屋，但因未办理过户登记，其权利仅仅是普通债权。普通债权不具有优先效力，不能对抗已经合法设立的抵押权，这就是物权优先于债权原则的具体体现。

律师寄语

本案是一起典型的“先卖后抵”引发的执行异议纠纷。购房人陈某支付了全款并入住十余年，甚至拿到了法院的调解书，最终却因未办理过户登记导致房子被原房主抵押给他人，并面临被拍卖的风险。这一案例给广大购房者敲响了警钟：在不动产交易中，支付房款并实际入住远远不够，只有完成不动产变更登记才能真正取得物权，从而避免出卖人“一房二卖”或擅自抵押的风险。

同时，本案也展示了担保物权的优位效力。抵押权一旦依法设立并登记，即具有优先于普通债权的法律地位。即使买受人持有生效的民事调解书，只要调解书确认的仅是合同效力或协助过户义务，而非直接确认物权归属，就无法对抗已经登记的抵押权。因此，购房人在签订购房合同后，应当尽快督促出卖人办理过户登记；如出卖人拖延或拒绝配合，应及时通过诉讼并申请财产保全，防止出卖人在此期间将房屋抵押或转让给第三人。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领