江苏
7月19日10点09分，南京万科城指挥中心依托灵石AI智能识别系统，自动告警发现银杏苑地下车库主干道私家车违停隐患。该隐患无需业主投诉、人工巡逻，系统数秒内完成识别上报，自动启动处置流程。接到告警后，指挥中心立即调度巡逻岗前往现场，快速闭环处置安全隐患，实现事前主动防范。
这是万科物业“五好+”服务升级后的寻常一幕。7月29日，这家服务超过4000个社区的物业企业宣布，其服务体系完成新一轮智慧化迭代，在业内率先部署社区AI全域社区感知体系，推动物业服务从“被动响应”迈入“主动感知”的新阶段。沿袭多年的“五好”服务标准同步升级为“五好+”，标准不变，但每一项服务都融入了AI能力，做得更精、更快、更省心。
30种风险露头就处置，不等居民去发现
过去，物业主要依靠保安巡逻和居民反映来发现问题。但人的精力有限，深夜、监控死角等问题往往要等到居民投诉才被处理。
升级后，小区内的摄像头、传感器、门禁等设备构成了一张感知网络。垃圾桶满溢、消防通道被占、儿童独自靠近水景、公区有人摔倒、机动车违停占道、小区周边入侵、水泵压力异常、电梯温度超标——30余种社区异常场景，系统均可自主识别。
图为：万科物业的智慧系统识别出儿童单独行动，向小区指挥中心自动发出告警
以儿童靠近危险水域为例：AI摄像头捕捉画面后，系统1分钟内生成工单并派发，附近工作人员数分钟内到场。而此前，这类情况很大程度上依赖监控室值班员的观察或保安巡逻的偶然发现。
另据数据显示，万科物业管理的电梯困人率为0.022次/台·年，国家标准是1.4次/台·年。接管时区龄在8至16年的小区里，每晚接管一年的小区电梯置换率平均高出3.2%。按一个小区41台电梯、每台22万元算，平均晚一年接手，维修资金就得多花29万元。在万科物业在管的高龄社区中，使用超过15年的电梯占比达82%，在专业管护下摆脱了“到龄即换”的宿命。
合同写进系统，履约情况数据可查
居民与物业之间长期存在一个信任问题：合同里写明了服务内容，但执行情况难以核实。
万科物业的做法是把合同约定的服务标准写入系统，由系统自动派单、验收、留痕。每个工单均带有时间戳、操作人信息和过程照片。居民可通过App查看工单进度，业委会可随时调取原始记录核验。
每月系统生成数字服务报告，推送至居民手机，内容包括安全巡查次数、报修处理时长、公共收益等。公共区域维修工单内可查看维修人员、时间和前后对比照片。临停收益等公共收入按合同约定比例自动拆分记账，资金流向清晰可查。
钱花在哪，弹性定价有了对账“菜单”
不同小区的实际情况差异较大，老旧小区与新小区、老年居民为主与青年居民为主的社区，对物业服务的需求各不相同。但传统模式下，服务内容和价格的确定，居民的参与度和选择空间都比较有限。
为此，万科物业推出“弹性定价”模式，将物业服务从“包人头”转向“包事情”，把服务选择权和定价权交还业主——底线由万科物业把关，高线由业主决定。该模式向社会开源一年来，平台累计注册申请用户达896位，其中外部企业用户692位，占比77%。平台共收到专业建议348条，万科物业采纳141条，服务清单从初始的508项迭代更新至514项，形成了“开源—反馈—迭代”的良性循环。
北京裕泽园小区的居民基于这套“菜单”，共同制定了一份包含259项服务的《菜单式物业服务方案》。从方案制定到投票通过，居民参与率超过79%，同意率达93%。僵持多年的物业费问题由此找到解决方案。该案例随后获北京市住建委推介。
克而瑞副总裁张兆娟认为，这套标准的价值在于提供了一个“行业通用语言”，物业公司可根据项目实际情况快速勾选适用条目，降低弹性定价的落地门槛。
“物业服务是社区治理的基石。”业内人士表示，万科物业此次以AI技术推动服务升级，是行业从劳动密集型向技术驱动型转型的有益探索。但社区的良好运转，不能仅靠物业单方面努力，也需要居民按时履约缴费、共同维护公共秩序。只有物业持续提升服务品质、业主积极履行缴费义务，双方形成良性互动，才能真正实现社区的可持续治理与居民的“新质生活”。（江苏新闻广播 记者/姜奇卉）
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