石家庄楼市，彻底变了！

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要说这个时代什么变化最快？除了人心，还有爱情。除了爱情，还有房地产。

以前的房地产，人人想买。现在的房地产，人人喊打。

但真正在买的人，依旧是那些：

有钱的人。

各位庄主好，庄里事，庄里叨，我是庄里周一叨。

8月7日，中指研究院发布了2026年1到7月石家庄房企销售排行榜。

尽管排名前三的毫无悬念，依然是城发投、保利和绿城。但如果细细琢磨单项目排行榜，其背后却藏着市场的终极变局。

第一变，客群在分裂。

大家都知道，城发投84亿的背后，可是大大小小几十个盘的规模。而保利65亿，可是只有4个主力在售盘。

所以，单看项目榜，前五名里保利占了四个：桥西琅悦12.03亿排第二，长安天曜11.93亿排第三，长安琅悦10.98亿排第四，裕华天珺9.1亿居第五。

尽管，排名第一的云和赋以21.2亿的成绩，甩开第二名将近10个亿，但云和赋到底是凭什么，我相信大伙都明镜似的。

如果它没有双学区的加持，没有高铁片区的光环，排不排得住第一，是必须得打个问号的。

而保利这四个盘呢？没有学区加持，没有高铁板块的光环，纯靠产品力，纯靠客群用脚投票。

说白了，保利前7个月，每盘均跑出10亿左右的业绩，并把单价卡2万左右的高位，就可以说明一点：

市场的购房主力，已然变成了中高端阶层。

第二个变化，需求面积段在扩大。

据中指数据，石家庄前7个月成交面积段中，120到160㎡的户型，占比44.84%，接近一半。

这意味着刚需在缩，改善在涨。搁几年前，大伙的思路是"先上车后换票"，先买个小的安顿下来，以后有钱了再换大的。

现在呢？一步到位的人越来越多，"先上车"那套不灵了。

为什么不灵了？因为换房的代价变大了。二手房流动性差了，小户型挂出去不一定卖得掉，卖掉了也不一定卖得上价。再加上换房一次就是一茬税费、一次搬家、一场折腾，时间精力都是成本。算来算去，不如一次到位。与其折腾两回，不如一把：

到位。

跳出庄里看全国。据地产自媒体"真叫卢俊"8月发布的15城改善数据报告，15城新房成交客群接近58%是改善，去年这个数字才50%。

上海更狠，七成以上都是改善客户。更有意思的是面积段：改善客群不论买一手还是二手，平均成交面积都在128平左右，出奇一致。刚需呢？一手97平，二手79平。

石家庄44.84%的改善占比，跟全国58%比还有差距。说明庄里的改善浪潮还没：

到顶。

第三个变化，土拍逻辑在聚焦。

据中指数据，今年1到7月，裕华区出让金48.38亿，全市最高。长安区楼面价6041元/㎡，全市最高。好地、贵地，全往核心区走。远郊几个区加一块儿，连裕华的零头都够不上。

远郊呢？榜单上连个影子都没有。

这说明什么？开发商在用脚投票。看好的地，抢着拿，溢价也认。不看好的地，碰都不碰。不是市场回暖了，是核心资产被重新：

定价了。

全国也一样。近期北上广深四城地王频现，刷爆网络。

北京广渠路地块，84亿成交，191轮厮杀。上海杨浦八埭头地块，161亿成交，219轮竞价，楼面价首次突破10万/㎡。

广州天河马场地块，236亿成交，243轮鏖战，刷新广州单价地王纪录。

深圳南山粤海街道地块，57.72亿成交，291轮抢夺，楼面价10.87万/㎡，深圳单价地王。

你看，哪一个地王不是城市核心区的核心地段？

其实这些大企业买地，和我们普通人买房的逻辑是一样的。

第一，买的资产必须得有钱赚。第二，不能有风险。显然这些企业所有的行为，都在指向同一件事：

越核心越安全，越核心越能赚到钱。

这些企业用真金白银砸出来的真理，比你看多少自媒体在那胡说八道都有价值。

说了这么多，其实就是想讲一个词儿：

分化。

什么是分化？分化就是有优有劣，有高有低，有好有差。但在叨主看来，目前的市场也不能算是分化，更准确地说，是在聚焦。

都在聚焦拿更好的地块、更好的地、更好的地段、更好的位置、更好的资源。

而这些“更”的背后，其实就是另外一个词：

稀缺。

晋代葛洪在《抱朴子》里说过八个字：物以少者为贵，多者为贱。

一千七百多年后，薛兆丰在经济学课里讲过同样的道理：物以稀为贵，而非物以好为贵。一件商品卖多贵，从来不取决于它花了多少成本去制造，而是取决于它有多难获得。

一千七百年，道理没变过。变的只是市场，不变的是：

稀缺。

所以这很明显，普通人该怎么选？答案已经告诉你了。

如果你还是想拿着旧地图，去找到新大陆，那就只能是：

永无出路。

我是一叨，下次再聊。

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