一周综述：100 元都付不起？青岛动车小镇票据逾期的无奈！

最近很多媒体在报道“青岛动车小镇投资集团有限公司100元票据逾期”的事情，看起来像一个笑话：注册资本30亿元的城阳区属国有投资公司，连一百块钱都拿不出来吗？

要知道商票系统不认金额大小，差一分钱也直接标记逾期，直接锁死开票贴现。所以，普通人就很纳闷，区区100元的事，为啥不避免呢？

因为避免不了。

不能只看当前逾期余额100元，要看到历史累计逾期高达 5.9 亿，大额票据大多已经处置完毕，这 100 元就是债务化解后落下的小尾巴。票据经过好几手背书，最终持票人很难找到，想还钱都不知道付给谁。再加上城投资金专户管控，不是账上有钱就能随便转。所以处理这张百元票据，找持票人、走审批的流程成本远大于票面本身。

多重现实约束下，就出现这种看似荒诞的局面。

债多了不愁虱子多了不痒，数亿级别的历史供应链债务，不是那么好控制的，总会有各种各样的离奇事情发生。

来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事。

1

崂山悦府的会所能不能卖？

近期，某某崂山悦府小区的会所传出被出售的消息，引发不少业主关注，社交媒体上也是讨论日多。

这里需要区分两处建筑，第一是位于辽阳东路 46 号的售楼处，不在小区出让用地红线范围之内，咋买咋卖不关小区的事；第二是小区围墙内的 1 号楼，也就是业主们说的会所，2024年青岛市农村产权流转交易平台的一则公示显示，该楼面积 2053.39㎡，所有权人为李家下庄股份经济合作社，属于村集体经营性资产，既不属于开发商，也不属于全体业主共有。华润项目公司通过公开招租，以1498975.00元/年的底价，取得该楼宇 10 年使用权用作会所。

但是李家下庄的产权是如何取得的呢？

是向开发商买下来的，因为该建筑规划属性是小区内商业楼栋，开发商拥有完整处置权，可以对外出售。李家下庄股份经济合作社（村集体）出钱买下整栋楼，完成不动产过户，产权变更为村集体经营性资产。

凡事不要慌，弄清楚了产权再来说话。

现在的问题是要弄明白，项目在宣传的时候，有没有将会所作为小区配套展示，却未充分披露产权属性与租期限制。若销售阶段承诺永久会所，则与产权事实存在冲突，业主可留存宣传截图、沟通记录等证据，向主管部门依法申诉。

2

烂尾之外皆是擦伤！

这个8月，欢乐滨海城片区保交楼项目滨海国际花园（原奥润国际）迎来首批交付，两栋公寓楼正式启动集中收房。从2018年拿下建设工程规划许可证算起，这个总建筑面积14.9万平方米的大项目历经停工、转让、多次延期之后，终于迎来了重生的曙光。

当然，收验房过程中的各种质量瑕疵也令业主们苦恼不堪，属地主管部门只能介入进来各种安抚，频频督促开发企业好好整改。

行情萎靡，业主们总要咽下一些委屈，然后擦干眼泪继续往前走嘛，用一句高屋建瓴的话说：烂尾之外皆是擦伤！

3

负一层的围挡算不算共有设施？

北岭板块常青藤小区负一层业主小院上方，交房即配置的玻璃围挡无故碎裂。业主认为该围挡属于小区公共配套，应当由物业维修。物业则认为该设施归业主专有，要求业主自费维修。媒体报道说，该小区已有多户出现同类玻璃破损，权属纠纷急需厘清。

焦点在于玻璃围挡是业主专有部分，还是小区业主共有部分。根据建筑物区分所有权相关法律规定，判定建筑物专有部分，需要同时满足构造上独立、利用上独立、能够登记成为特定业主所有权客体三个要件。

谁主张谁举证，物业主张围挡属于业主专有，就应当提供规划图纸、购房合同等书面证据予以证明，不能直接把维修责任推给业主。如果查实属于小区共有设施，物业作为管理人应当履行维护修缮义务；若确属业主专有，维修责任才由业主承担。

青岛也算是个山城，这样半地下的房子有很多，如何界定围挡权属颇引人关注。

4

0.4元的物业费能扛多久？

青岛上半年市办实事成绩单显示，已经排查开放楼座1.4万余个，划分1554个开放楼院物业管理区域，成功推动689个管理区域成功引入专业化物业服务。

通过引入物业管理来提升老小区的安居宜居水平，路子肯定是没错，但是疑问也有，就是物业费能不能收起来，收起来够不够维系物业服务？

沙子口街道核工业小区完成改造后，敲定了0.4元每平方米每月物业费标准，用官方的话来说，这就“真正实现了居民自治闭环”。

长期来看，如果不靠补贴的话，0.4元的物业费应该很难维系这个闭环吧？到时候应该怎么办呢？

5

抢完地后冷静下来了！

土地拍卖场上豪掷重金，转身便挂牌增资引入新伙伴，青岛崂山热门地块上演楼市现实一幕：今年 3 月底，崂山区同安路附近一宗低密宅地出让，4 家房企同台角逐，历经155 轮竞价，青岛兴茂置业最终以 4.89 亿元拿下地块。

仅仅过去五个月，8 月 17 日北交所披露增资公告，青岛兴茂置业计划引入 1 家新投资方，出让 49% 股权，募资不低于 2.45 亿元，资金全部用于本项目开发建设。

财报数据显示，项目公司负债高企，净资产为负，暂无营收，开发资金压力凸显。高价抢地之后迅速开放股权，已是当下房企常见操作，通过合作分摊资金风险。一边是土拍的火热争抢，一边是现实的资金考量，也折射出改善地块开发背后，房企资金层面的权衡与谨慎。

6

大洋花园为什么便宜？

最近青岛很多中介开始推辽阳西路大洋花园的房子，这个紧邻地铁 4 号线福辽立交桥站，周边商超、学校配套齐全的项目，最低甚至戳破了1.3万元的单价。

为什么呢？

项目早年为大洋涂料厂改造项目，开发途中资金链断裂，主体封顶后烂尾十余年，一度被称为“僵尸楼”，经政府介入化解历史遗留问题，2021 年才完成续建交付，现在拿出来卖的是债权处置后的抵债现房，不是传统意义上开发商的一手新盘。

而且小区属于混居社区，仅 5 号楼为商品房，其余4栋楼为经适房、廉租房，住户结构复杂。小区人车不分流，紧邻城市主干道，高层房源噪音扬尘突出。更要命的是沿用二十年前的老旧规划图纸，户型实用性差，过道浪费面积，部分存在暗卫，空间利用率远不及现代新房。

优点也有，一是极致的低价，二是所有的缺点都摆在明面上。

比它好的没它便宜，比它便宜的没它新。

编辑：周道