一周综述：60元一晚的中铁博览城！

因为地下供水管网总出问题，西海岸古镇口中铁博览城亚洲公馆的业主们在各种渠道发声，希望能找到解决的办法。

博览城的各种问题已经不新鲜了，比较触动人的是酒店的价格，在青岛的旺季只有区区60元/晚。

遥想2017年的8月，这个纯公寓项目以精装 12500‑15000 元 /㎡开盘，3 小时劲销 1500 套！好家伙，斯文一点的人都抢不到。9年之后，抢到房的业主们交着3.8元/平的物业费，忍着停水漏水等各种毛病，还要被街道和海洋高新区当皮球踢，然后就为了60元/晚的收入？

有一个经营普通平层民宿（不通燃气，装修普通、个人散户）的业主曾经晒出过账单：平台挂牌 80‑110 元，为抢单经常做团购、满减，实际成交60‑75 元 / 晚，旺季也就能做到10‑15 晚。月度总流水600‑1100 元，再扣平台抽成、保洁布草、商业水电，到手真是聊胜于无。

当年谁能想到是这样的结局呢？

时代一转身，抖落无数普通人的梦想。

来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事。

1

青岛市区“首个四代宅”跌到1万5了！

在社媒上看到有人说“青岛市区首个四代宅跌到1万5了”，俺还气定神闲地进去调笑说：低价引流的效果怎么样啊？

然后被喷了，因为今年以来该项目南区已经有三套房子的成交价在1.5万到1.6万之间。

南区小户型是2020年底推出的，当年的起步价是2.6万吧？彼时同片区的主流新房大约在2.1‑2.3 万，南区多出来的价格算是“四代住宅” 这个概念的溢价。

84㎡小两室强行套“四代住宅”的外壳，为了一个迷你庭院，牺牲套内、拉高公摊，市场早晚会反应过来的。这不，概念溢价就在二手市场上被打得稀碎。

2

奢宅就不泄露客户信息了吗？

最近有网友在社媒上抱怨，自己只在看房时给石老人某奢宅售楼处留了联系方式，然后就接到了推销电话。他很生气，奢宅也泄露客户信息吗？

是不是售楼处泄露的消息还不好说，但是遇到这种情况的时候不要慌，也别只是生气，可以全程留存证据，包括但不限于：售楼处登记记录、看房登记单、购房认购资料截图；所有骚扰电话通话录音，通话中主动确认信息来源并留存记录；骚扰短信、微信营销消息截图；精准记录骚扰时间、频次、来电号码，形成完整证据链，证明信息自售楼处登记后泄露。

然后先联系售楼处，要求对方删除你的信息。

接下来，还可以视情况决定下一步是否要求对方道歉以及通过官方渠道投诉。

法治社会，要相信法治的力量。

3

张村河：一半火焰一半海水！

7月底，绿城经历118轮土拍以2.1万地价拿下张村河南地块，8月底，张村河北某新房的特惠房价就下探至 1.7 万 /㎡。

河南地价 2.1 万，河北新房才 1.7万。

一条张村河，两岸却是两套产品逻辑，南岸想走低密规划、配套完善、生态宜居的路子，北岸则是典型的产居混杂板块，只剩崂山行政区位红利。

当然，北岸这个项目情况有些特殊，本身就是脱胎于人才住房配套地块，规划指标早期锁定，容积率高达 3.7，24‑25 层大高层，三梯六户、消防连廊、层高低，即便补缴地价转为商品房，硬件指标无法改动，居住舒适度大打折扣。

可是，北岸哪个项目的居住舒适度不打折扣呢？

4

买咏叙森屿需要注意什么？

公租房、假会所、噪音大等等问题最近在青岛楼市闹得鸡飞狗跳，很多刚刚收房的业主不得不流连于各种维权场所，从大房企到小开发商，从清早到黄昏，从线上到线下。

让人很困惑：买房前就不能认真做一做功课吗？咋地，认真做功课会显傻吗？

下半年开盘的项目中，李沧森林公园咏叙森屿算是热度比较高的楼盘了，目标客户基本也是事后维权的主力军“刚改群体”，所以提醒一下，这个楼盘最需要注意的是噪音，毕竟双面高速一面主干道，敏感人群最好花点时间亲自感受一下，摸清楚噪音在不在可承受范围内。

大家别笑，紧邻瑞昌路立交桥的云上观海，业主们至今还在投诉噪音问题。官方都没办法了，只能人淡如菊的建议业主们去起诉开发商。

买房的时候连瑞昌路立交桥都能视而不见，谁还能救你？

5

月售5套，能不能说“接近挂零”？

最近青岛某楼市大V接到开发商的律师函，其中提到2026年7月某楼盘网签5套，楼市大V以“接近挂零”来表述，构成对项目商品声誉的损害。

开发商一个月卖出去5套房，自媒体说接近挂零，算不算损害商誉?

从法律层面，该表述是否构成损害商誉，核心区分客观事实陈述与修辞化评价，“接近挂零” 并非直接表述成交为零，属于带有夸张色彩的评价用语，并非纯粹捏造事实，不当然构成侵权。

司法中以普通理性购房者的认知作为判断基准，同时考量楼盘本身的正常去化水平、自媒体身份、传播后果。若项目为大体量楼盘，正常月销远高于 5 套，实际成交 5 套确属行情低迷，该表述属于市场评论的过度修辞，虽具备误导性，但一般不认定侵害商誉。

若该项目属于小盘、尾盘，月销 5 套属于正常水平，自媒体刻意使用 “接近挂零” 制造楼盘滞销的负面认知，则属于传播误导性信息。

有基础事实，只是修辞放大，属于舆论评价的合理幅度，一般不认定侵权。

6

撤换前期物业要多久？

近日网上流传一份上海中建东孚物业管理有限公司青岛分公司发布的《给雅园一期业主的一封信》，确认西海岸锦绣城雅园一期的前期物业定于2026年8月31日撤场。

距离2023 年 5 月该小区第二次业主大会表决不续聘物业，时间过去了三年多。

这场耗时三年的物业更换，还真不是某一方刻意拖延，而是住宅小区更换物业多重现实难点的集中体现。受民法典高表决门槛约束，小区第二次业主大会仅达成不再续聘的解聘意向，并未同步完成新物业选聘，决议本身并不完整。期间有业主对业主大会程序提出异议并提起诉讼，案件历经一、二审审理，直接造成换物业流程停滞一年有余。加之该物业属于开发商委托的前期物业，不存在合同到期自动退出机制。为规避物业服务断档的风险，街道、社区、业委会以及新旧多方物业，只能反复磋商交接细则，梳理各类历史遗留问题。

为了顾全各方利益，法定流程就是这么冗长。

7

华润崂山悦府能把会所买回来吗？

经过业主们的不懈努力，据说华润山东方面现场表态，同意在 10 个工作日之内，申请回购小区 1 号楼（业主口中的会所）产权，现阶段进入前期准备工作。

经过核实的消息是，该栋楼产权归属李家下庄股份经济合作社，属于村集体经营性商业资产。华润仅享有十年租赁使用权，此前销售阶段，项目将会所以小区高端配套对外宣传，但产权信息披露不足，租期到期后会所存在被收回另作他用的风险，由此引发业主持续维权。

当然，现场口头表态不等于交易落地。该资产处置必须经过资产评估、村集体表决、农村产权交易平台公开流转等全套法定流程，价格博弈、集体表决都可能影响最终结果。口头承诺不具备法律约束力。

即便后续回购完成，产权仍掌握在开发商手中，并不直接划归全体业主所有。后续是否推进申请、村集体表决结果，值得业主持续关注。

编辑：周道