现房新政后72h，买房人反应有点意外

新政落地后的第一个周末，过去了。

你们猜怎么着，北京楼市没有突然热起来，和很多人预期的一样。

我们团队盯了两天。周六到访还可以，周日就比较一般。

来咨询的人确实多了，但远没有翻倍，成交也没有明显往上蹿。几个头部博主的体感，也差不多。

我的一个博主朋友点评——“因为买房人还没意识到，这到底意味着什么。”

如果只看这个周末，也不是一点反应都没有。

按我拿到的同口径实时成交，8月29日、30日两天合计865套，前一个周末是794套，多了71套，大约9%。

但离热还远。

3月15日周日曾到712套，8月30日周日是461套，少了251套，低了大约35%。

但我手里已经有原来在等未来项目的客户，开始回头看以前看过的存量房。

他还没买，动作却已经变了。

楼市没有突然热，等待的人先动了一下。

所以这篇不再讲现房销售怎么回事，也不再算40年房贷能少还多少钱。上一篇已经讲够了。

开发商比咱们乐观，咱们比买房人乐观。

一顿临时取消的饭

我本来约了一位集团开发商朋友今天吃饭。

今天一早，饭局临时取消。他被集团叫去出差开会了。

具体会议谈什么，我不知道，也不能替他编。

这个临时动作，我的理解是：开发商已经先动了。

但我们这些每天接客户、盯案场的人，没那么亢奋。

有人来问政策，有人把现在的新房和二手重新拿出来比，也有人只想知道原来等的项目会不会晚。

可从咨询到到访，从到访到成交，中间还隔着两道门。

问的人多了一点，不等于买的人已经多了。

买房人现在还很懵

300-600万元这批刚需客户，心理上反而更悲观。

有人把现房销售理解成“房子已经卖不动了”，也有人一听40年贷款，第一反应就是“要背到人生终点”。

更多人连结论都没下，还在懵，还在等。

我现在把这个反应叫作：政策应激反应。

他们不是只对这一次政策失望。

前几轮政策出来以后，市场还是继续调整。

次数多了，买房人慢慢练出一个条件反射：先别动，再看看政策之后，房价会不会给出更低的答案。

开发商看到政策，先算机会；买房人看到政策，先找里面会不会藏着下一轮降价。

高总价客户反而会客观一些。

他们不会一听现房销售就喊“房荒”，也不会马上推导成砸盘。

他们问的是：现在的新房、二手房和已经在售的存量房，到底谁先受益？我原来准备等的项目，会不会真的晚？

我手里就有一个很典型的客户，预算大约2000万，原本一直在等酒仙桥0013地块。

新政出来后，他突然开始担心：如果这个项目上市真的往后拖两年，自己要不要继续等？他家里确实有买房需求，不是纯投资，也不是看热闹。

所以他现在可能会回头，再看一遍之前看过的存量房。

注意，他还没有马上买。

他只是重新问一次、重新看一次，把以前排除的房子再拿回来比一次。

政策有没有真效果，不看第一个周末。

接下来两周，我会继续盯两件事：咨询能不能变成到访，到访能不能变成成交。

如果只有咨询热、到访没变，那就是消息热；如果到访连续增加，成交也开始跟上，政策才真的从新闻走进市场。

对现在有明确买房需求的人，我也只建议做一个动作：别急着追政策，也别急着交定金，把你正在等的项目和目前能买到的现房、新房、二手房重新排一次顺序。

先把四件事写清楚：

家里最晚什么时候要住进去；目标项目的上市时间到底有多少是公开信息、多少只是自己的预期；现在有没有能接受的替代房源；两边的价差，值不值得你继续付出时间和家庭成本。

你不一定要立刻买，但至少能知道：自己是在等一个更合适的房子，还是只是在习惯性地等下一次降价。

如果你正在等某块新地，或者纠结现在的新房、二手和存量房怎么排，后台留言「重排」。我把一份接下来两周就能照着用的看房顺序和核对清单发给你。

如果你也在等一个还没入市的项目，新政出来以后，心里开始有点打鼓了，可以直接私信我「回头看」。

把预算、正在等哪个项目、之前看过哪些房子，以及最晚什么时候必须买发过来。我帮你看看，是继续等，还是把以前的看房名单重新捡回来。

接下来两周，我也会把咨询、到访和成交的变化继续跟下去。到时候再看，这次到底只是消息热了一下，还是买房人真的开始动了。

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