北京
一线新房同比增26%三四线降46%分化有多深
9月8日整理第36周成交数据时，特别扎眼的不是总量涨跌，而是三个能级城市之间的落差。47个城市新房成交面积环比降6.1%，一线却环比涨18.7%，二线降8.4%，三四线降16.8%。同比看更明显，一线涨26.2%，二线涨9.1%，三四线降46.0%。同一个9月，同一个市场，差距能拉到七十多个百分点，这就值得好好说道说道了。
一线的涨幅是怎么来的？一线同比涨幅比上周扩大15.3个百分点，说明8月下旬到9月初这段时间，一线的新房签约在加速。原因不复杂：新房供应集中在一两个核心区，加上前期政策调整后积累的改善需求集中释放。北京的例子很清楚，8月24日到30日那周，新房成交1090套、12.95万平方米、69.35亿元，三项环比分别涨79.9%、73.4%、60.4%，已经是连续三周回升，而且升幅在变大。
二线的处境有点微妙。二线同比涨9.1%，增速比上周提升16.5个百分点，表面看不错，但环比是降8.4%。这说明二线的修复还在，只是节奏上有反复。杭州上周新房成交面积环比降59.6%，温州新房成交套数环比降62.5%，两个都是二线里活跃的，回落幅度都排在前面。你要是只盯着同比，会觉得形势不错；把环比摆一起看，就没那么轻松了。
三四线才是真难题。新房同比降46.0%，降幅比上周扩大15.8个百分点，差不多有一半的成交量没了。三四线新房的问题不是价格，是人口和产业的支撑。年轻人往外走，本地购房需求本就有限，前几年供出去的地还在慢慢消化，新房自然卖不动。这不是靠降首付就能解决的。
但有意思的是，三四线二手房同比涨19.4%。同样是三四线，新房降46%，二手涨19.4%。这个反差说明什么？说明需求没死，只是不愿意再等期房了。二手房看得见摸得着，能马上装修入住，还能坐下来谈价，在信心偏弱的时候，这种确定性比什么都值钱。
二手房各档位都在涨：一线同比涨12.2%，二线涨7.5%，三四线涨19.4%。你看，一二线买二手房是为了地段和配套，三四线买二手房更多是为了避险。动机不一样，结果却一样，都是往存量房走。这股力量正在把市场结构往存量方向推。
分化的本质是什么？说实在的，是资源和人的流向。一线和强二线还在吸人，产业、教育、医疗都集中在这儿，房子就有接手的人。三四线这几年常住人口普遍在减，房子盖了不少，接的人却少了。市场永远跟着人走，这个道理一点都不复杂。
那对不同城市的人该怎么看？一线和强二线的朋友，如果打算买新房，供货集中的那几个核心盘可以多跑跑，但别指望价格再给你太多惊喜，一线新房同比涨26%的背后，是需求实打实在进场。三四线的朋友，说实话，靠新房投资这条路基本别想了，自住就挑现房或者次新房，能马上住进去的那种。二线处在中间，选择多但也要挑，挑产业强、人口净流入的板块。
有人会问，分化会不会收敛？短期内难。三四线同比降46%，不是一两个月的政策就能扭转的，那是人口结构和产业基础决定的。能期待的是跌幅别再扩大，从降46%走到降30%，就已经是好转了。9月接下来的几周，我会继续盯着这三条线，看一线的涨幅能不能守住，看三四线的降幅能不能收窄。数据不会骗人，它只是需要你看懂。
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