北京
导语：商铺被强拆，有人觉得政府想拆就能拆，有人觉得只要不签字就谁也拆不了——这两种想法都不对。商铺强拆不是政府能随意启动的，必须同时满足五个条件，少一个都不行。
一、政府不能自己拆，必须找法院
这是首先要弄明白的一点：政府在商铺征收中没有直接强拆的权力。
国家规定得很清楚：被征收人既不复议也不起诉，到了补偿决定规定的期限还不搬的，必须由作出征收决定的市、县级政府向法院申请强制执行。征收方自己不能动手拆，必须拿到法院的强制执行裁定之后，才能组织实施强拆。
街道办事处、镇政府、征收办这些单位，都没有自行强拆商铺的权限。
二、五个条件，缺一不可
要启动合法强拆，以下五个条件必须同时满足：
第一，项目本身合法。商铺所在的项目必须是合法的棚改或其他公共利益项目，符合相关规划和审批手续。
第二，已经作出合法的补偿决定。补偿谈不拢的，政府必须依法作出书面的征收补偿决定——补多少钱、怎么安置，白纸黑字写清楚，正式送到商铺产权人手上。没有补偿决定，就不能启动强拆。
第三，被征收人既不复议也不起诉。补偿决定作出后，商铺产权人在法定期限内没有申请行政复议，也没有提起行政诉讼。只要走了复议或诉讼，政府就不能申请法院强拆。
第四，被征收人逾期不搬迁。在补偿决定规定的期限内，商铺产权人没有主动搬迁。
第五，必须先补偿、后搬迁。国家明确规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。补偿款没到位、安置房没落实，就不能强拆。法院在审查强制执行申请时，会重点审核补偿是否已经足额到位。
一句话记住：项目合法 + 政府出决定 + 商铺主不复议不诉讼 + 不搬 + 补偿已到位 = 才可能启动合法强拆。缺了任何一步，都是违法的。
三、商铺强拆，还要特别注意两件事
商铺和普通住宅的强拆，法定条件基本一致，但商铺有两个地方需要特别留意。
停产停业损失必须先算清楚。 商铺是经营性房屋，强拆前必须把停产停业损失补偿到位。补偿款没算清楚就强拆，程序上就违法了。
承租人也有权利。 商铺租赁合同未到期的，承租人可以主张搬迁费、停产停业损失等补偿。房东不能替承租人签字放弃补偿。
四、这几种强拆，一定违法
实践中，以下几种强拆行为法院一律认定为违法：
没下补偿决定就直接拆。跳过补偿决定直接动手，程序违法。
补偿没到位就拆。只要补偿款没付、安置房没给，就不能强拆。“先补偿、后搬迁”是铁律，碰不得。
非法院裁定的主体实施强拆。街道办、镇政府自己动手拆商铺，没有法律授权，违法。
补偿协议里自己约定“有权强拆”。仅凭一份签好的补偿协议，政府无权自行强制拆除房屋。协议里自己写的“有权强拆”无效。
五、总结
商服用房合法强拆的规则很清晰：政府不能自己拆，必须申请法院；法院也不能随便批，必须五个条件同时满足。
项目合法、有补偿决定、过了复议诉讼期、逾期不搬迁、补偿已到位——五步，缺一步都不行。 商铺经营者比住宅被征收人还要多留一个心眼：停产停业损失补偿到位了吗？ 这笔钱没谈清楚，强拆就是违法的。
如果遇到没下补偿决定就拆、补偿没到位就拆、不是法院裁定的主体来拆——这些强拆都是违法的，可以起诉要求确认违法、申请国家赔偿。
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